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Démembrement : tout savoir sur le démembrement de propriété

Article du 06 Mars 2020 par KG Patrimoine

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Le recours au démembrement de propriété facilite la gestion immobilière, à titre gratuit ou onéreux


Démembrement de propriété

Dans cet article nous aborderons essentiellement les exemples qui ont trait à la propriété immobilière. (art 544 du code civil)

Le démembrement de propriété (nue propriété et usufruit) découle d'un acte juridique qui présente un caractère temporaire. En effet, si la qualité de nu propriétaire confère un droit réel sur le bien immobilier, la nue propriété offre par exemple la possibilité de la vendre c'est à dire d'en disposer librement, alors que la qualité d' usufruitier "s'éteint " au décès de ce dernier.

Partage avec réserve d' usufruit

Cette notion juridique permet de partager ou de donner la propriété d'un bien immobilier, à titre gratuit une partie de ce bien tout en gardant le contrôle sur l'autre partie. Le cas le fréquent : lorsque les parents partagent les biens immobiliers avec leurs héritiers, les enfants en règle générale.

La pleine propriété disparaît temporairement : d'un côté, les nus propriétaires possèdent les murs, comme nous l'avons vu ci-dessus ils ont la possibilité de vendre ou également donner , de l'autre l' usufruitier conserve le droit de jouir du bien en question et de percevoir les revenus s'il le souhaite.

La nue propriété ne supporte que les charges des grosses réparations, l'entretien revenant à l' usufruitier, y compris la taxe foncière. Toutefois le nu propriétaire dépossédé du droit de jouissance conserve le droit de recourir aux actions juridiques en cas de négligence ou de manquement à l'encontre de l' usufruitier si celui venait à faillir à son devoir .

Notion de terme de l' usufruit

Le décès de l'usufruitier, dans notre exemple ci-dessus, permettra de facto la reconstitution de la pleine propriété, le remembrement de la propriété, de cette sorte le nu propriétaire devient pleinement propriétaire de plein droit, sans devoir s'acquitter de droits de succession . Ainsi le partage est une action transitoire entre parents et enfants qui conjugue le présent et le futur.

Les parents organisent leur succession tout en se préservant des aléas de la vie et des malentendus qui sont toujours possibles en famille.

Pour être complet, ce principe du partage avec réserve d' usufruit protège également le conjoint survivant porté sur l'acte de partage .

Démembrement conventionnel de la propriété

Nous quittons le domaine de la succession pour entrer dans une aire maintenant rôdée par la volonté des contractants, c'est à dire à titre onéreux.

Investir dans une nue propriété , Avantages, Inconvénients

Prenons l'exemple d'un couple retraité sans enfants, c'est à dire sans héritiers directs et qui souhaitent augmenter ses revenus . Dans ce cas précis la vente en viager permet à un acheteur de contracter un démembrement de propriété par lequel l'acheteur sera le nu propriétaire et le vendeur usufruitier.

Cette vente s'entend pour un prix d'évaluation concernant la partie revenant à chacun. En effet, le mécanisme adopté rassemblera un jour ou l'autre la pleine propriété immobilière par le décès de l'usufruitier, puisque telle est la convention signée.

Commercialisation

Les prix sont négociés sur une base connue. En conséquence l'âge du vendeur compte beaucoup dans la fixation du bouquet. En terme juridique il s'agit de la somme qui sera versée à la signature en dehors d'une rente qui sera versée chaque mois. L'aspect aléatoire de cette transaction réside dans l'incertitude concernant l'acheteur qui ne s'acquittera plus de la rente à verser si l' usufruitier décède.

Ce pari sur la mauvaise fin de l' usufruitier rebute tout autant l' acheteur appelé aussi débirentier, que le crédirentier c'est à dire l usufruitier . Les sociétés commerciales ont établi une forme de contrat "écran" qui occulte, en partie,   la mise à prix de l'espérance de vie du vendeur. La partie aléatoire s'est muer en date certaine avec ajustement dans le cas de vie "prolongée" de l'usufruitier.

Optimisation fiscale

Une faculté pour les parents de pouvoir  céder l'usufruit d'un bien immobilier locatif dans une période limitée de démembrement à l'un de ses enfants, constitue un revenu d'appoint . Plusieurs avantages fiscaux profitent à l'usufruitier désigné qui encaisse des revenus "calibrés" sur le plan fiscal, tout en ménageant les parents car ceux-ci allègent leur feuille d'impôt.

Transférer l' usufruit du bien immobilier locatif par donation permet au donateur de se soustraire à l'impôt sur la fortune immobilière . Effectivement la valeur estimative du bien figurera dans le patrimoine de l'usufruitier, sans doute non concerné par la limite.

Quasi usufruit

Cette disposition s'éloigne de notre exposé limité aux biens immobiliers. Néanmoins, un contrat d' assurance, des placements liquides, rendent difficile le cantonnement de  la partie que le nu propriétaire doit récupèrer au décès de l' usufruitier. Prendre l'exemple d'une cave à vin concédée en usufruit, puisque s'agissant d'un bien consomptible, (l'usage sera de le consommer) montre le niveau d'enchevêtrement du quasi usufruit.

Le fisc accepte que l' usufruitier "consomme" la part qui se confond avec le produit réservé au nu propriétaire. De ce fait le nu propriétaire présentera une créance contre la succession de l'usufruitier pour reconstituer "pareille quantité" et " semblable qualité".