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SCPI ; caractéristiques, capitalisation, rendement, déductibilité, plus value, profil des épargnants

Article du 28 Mai 2021 par KG Patrimoine

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Acheter des parts de capital immobilier, c'est possible en soucrivant les parts sociales d'une SCPI. Différentes catégories de SCPI sont proposées en fonction de vos exigences ! 

SCPI : caractéristiques et généralités

Placement SCPI -société civile de placement immobilier- encore appelée placement pierre-papier, nous donne tout de suite une idée du succès grandissant depuis ses débuts (que j'ai connu).

D'emblée elles ont fait particulièrement défaut dans les années 1990, dû au marché secondaire non préparé au besoin de liquidités indispensables. Comme nous le verrons, à suivre, l'expérience y à remédié, devant tant d'engouement pour cette épargne qui présente toutes les caractéristiques de l'immobilier en s'offrant à la portée de quasiment tous les épargnants.

Au travers de nos articles sur les SCPI, nous feront le tour d'horizon puis nous approcherons des différents types de SCPI, de la fiscalité recherchée, de la capitalisation évidente que procure ce placement ouvert au plus grand public.

On peut ici, étudier un placement immobilier composé de parts d'investissement attribué à chacun des souscripteurs suivant leur choix en fonction des avantages et des inconvénients inhérents à chaque type (murs commerciaux, magasins, bureaux, et investissement en vue de défiscalisation notamment dans les investissements de résidences d'habitation.

Approche globale des SCPI

Nous avons un véritable investissement dans l'immobilier sous forme de placements financiers, avec des revenus locatifs fonciers, autrement dit  des revenus fonciers.

Nous constituons bien un patrimoine immobilier sans en avoir l'air, ni la gestion en direct, ( il s'agit d'épargne collective).

En effet, l' investissement immobilier en parts n'exclut pas de détenir en direct les valeurs mobilières correspondant au capital de la SCI, mais également de gérer les biens appartenant à cette SCI (SCI de famille par exemple).

Bien entendu les sociétés de gestion sont expérimentées dans le domaine du placement (SCPI) et bien avisée des défauts de liquidité cités plus hauts.

Donc la SCPI apparaitra dans les marchés immobiliers détenus par des particuliers qui ont choisi ce mode d'investissement, dans des buts souvent bien définis ou encore de précautions notamment en cas de succession.

SCPI serait le placement collectif comparé à la sci dont les associés sont par conséquent peu nombreux. La SCI sera choisi pour faire une alternative à la propriété de biens détenus par une seule personne. En effet, la SCI permet à deux personnes (au moins) associées d' organiser leur patrimoine immobilier. Ses statuts réglementaires définissent l'objet de la société, désignent les fondateurs propriétaires du capital détenu sous forme de parts sociales.

Nous nous limiterons ici, à la présentation de la SCPI exclusivement.

SCPI définition légale

La loi du 31 décembre 1970 donne sa légitimité à la création de la SCPI. La Commission des opérations de Bourse adopte les opérations de bourse SCPI dans son règlement général le 1 er juillet 1971.

La vocation d'une SCPI est l'investissement dans des biens immobiliers en vue de la location donc à titre de rendement comme un placement en somme.

Les épargnants reçoivent des parts sociales. Il ne s'agit donc pas d'actions et ne sont pas cotées en bourse. On retrouve la SCPI classée dans la catégorie de OPC- organismes de placements collectifs- il s'agit d'un placement qu'il faut considéré durablement.

La SCPI se livre à la location des biens immobiliers acquis, en dehors de l'activité de marchands de biens et de la promotion immobilière. Elle fait l'objet d'un règlement strict notamment : son capital social ne peut être inférieur à 760.000 euros.

SCPI Capital fixe

L'ouverture du capital donne lieu à la souscription des parts sociales tout pendant que ce capital disponible n'est pas entièrement libéré. Les épargnants profitent de la constitution ou d'une augmentation de capital pour y souscrire.

La SCPI conserve les biens immobiliers durablement, notamment quand il s'agit d'une SCPI de rendement. La gestion du portefeuille immobilier évolue bien sûr sans toutefois prévoir de terme. Ce principe se rapproche d'un portefeuille d'actions, c'est la revente qui permettra de récupérer son capital sur le marché secondaire de la SCPI ou encore plus rare entre particuliers.

SCPI Capital variable

La société Civile de Placement Immobilier s'ouvre au public lors de sa constitution. Ensuite et à tout moment suivant l'existence de la SCPI les épargnants peuvent opérer un retrait de leur capital investi. Le capital de la SCPI sera réduit d'autant. En revanche les souscriptions et les retraits feront varier la capital de la SCPI en conséquence

SCPI à vocation fiscale

Depuis de nombreuses années les SCPI constituées permettent aux épargnants de déduire en application de la loi de finance en vigueur. La SCPI s'ouvrira à capital fixe pour une durée qui correspond aux obligations fiscales.

Les épargnants récupèrent un capital proportionnel au nombre de leurs parts sociales, lors de la liquidation au terme des opérations fiscales terminées.

SCPI de défiscalisation

La SCPI se conduira comme un épargnant le farait, agissant pour son propre compte. Supposons que la SCPI achète un bien immobilier neuf répondant aux critères d'exigence de la loi PINEL.

L'application de la réduction fiscale sera prorata au placement investi dans cette catégorie. Les avantages fiscaux seront donc ceux correspondant à la loi, tel que PINEL, Malraux, monuments historiques, et dispositif denormandie, etc.

La responsabilité incombe à la SCPI, en matière d'optimisation fiscale, d'éligibilité mais également concernant les exigences relatives à la location des biens soumis à la loi en question.

SCPI Déficit Foncier

Dans ce domaine une SCPI peut investir dans des biens anciens en vue de les rénover. Le principe appliqué à un bailleur personne physique ne diffère pas du droit commun. Ainsi il sera avantageux de pouvoir inscrire sur la feuille de revenus fonciers un déficit qui viendra réduire les revenus dans la même catégorie.

SCPI recherche de plus value

Une SCPI très particulière qui se placera sur un marché de niches dans des quartiers à réhabiliter par exemple, ou à fort potentiel de revalorisation. Ce placement s'adresse à une clientèle peut intéressée par les revenus réguliers mais plutôt encline à percevoir le gain lors de la vente le moment venu.

La plus value se considère par la revalorisation du prix des parts. La règle fiscale s'appliquera en fonction des critères d'achat etc ...

SCPI à Crédit

Cette SCPI n'a rien de spécial à priori, l'épargnant peut très bien souscrire un prêt pour acquérir des parts de SCPI. Le but de cette opération n'est pas différent d'une opération immobilière classique. Le prêt sera fonction des valeurs achetées. Soit la banque de l'épargnant consent le crédit soit (aussi, le prêt peut être consenti en souscrivant le placement).

La formule la plus adaptée sera à quelque chose près identique à la SCPI de plus value, les frais réduisent voir gomment une part des revenus pendant le remboursement du prêt qu'il soit classique (amortissement linéaire ) ou in fine (c'est à dire un prêt dont on ne s'acquitte que des intérêts pendant la durée définie) Au moment de l'échéance soit l'épargnant retire son capital investi en parts sociales soit il utilisera une autre source pour  rembourser  en une seule fois le capital du prêt..

SCPI souscrite dans un contrat d'assurance vie

De cette manière l'investissement immobilier revêtira la fiscalité du contrat d'assurance vie. les revenus sont capitalisés sur le contrat. Le retrait sera possible en appliquant la règlementation du rachat partiel par exemple.

Les parts souscrites sont inscrites au nom du titulaire du contrat d assurance vie. Les conditions de l'assurance vie s'appliqueront en cas de décès en faveur des bénéficiaires désignés, par exemple.

Pourquoi investir en SCPI ?

En tout premier lieu, l'épargnant pourra consacrer une partie de son épargne dans cette catégorie tout en se réservant la possibilité de se constituer un patrimoine progressivement.

  • Nous avons bien compris la notion de parts sociales évaluées en centaine d'euros.
  • la possibilité d' acheter à crédit pour actionner ce que l on appelle l'effet de levier
  • De déduire sur les revenus fonciers en cas de déficit foncier
  • de réduire sa feuille d'impôt en investissant dans des parts de SCPI PINEL
  • Enfin la part de SCPI n'oblige pas un engagement aussi conséquent que l'investissement immobilier classique. ( notion de choix stratégique de l'emplacement, de la zone urbaine, du marché des locataires dans cette zone et autres risques connus ou non ).
  • la mutualisation des risques est un atout par rapport à la détention d'un bien immobilier tel que défini ci-dessus
  • recevoir des revenus complémentaires sans avoir à confier la gestion à une agence immobilière ( recherche de locataire, rédaction du contrat de bail, gestion encaissement des loyers, assister et participer aux assemblées de copropriétaires un fois par an etc...
  • Indéniablement il s'agit d'un placement à long terme à priori
  • soumis à la fiscalité des revenus fonciers, et aux prélèvements sociaux
  • Le démembrement de propriété s'applique aussi aux parts sociales de SCPI (nue propriété et usufruit) pour anticiper sa succession.