Immobilier locatif, les clés pour 2021
La crise sanitaire nous le savons bien modifie un tant soit peu, les conditions d'occupation des bureaux professionnels, des entreprises d'une part et le télétravail par ailleurs opère un changement des comportements inévitables dans le temps, d'autre part.
En 2021, recul des ventes de logements enclenché
Si le recul des ventes de logements sur le marché de l'immobilier résidentiel n'a pas dépassé 8% d'après les données fournies par la Fédération Nationale des Agents immobiliers en totalisant quelques 980.000 négociations, il a bel et bien modifié ses contours.
Les professionnels de l'immobilier tablent encore sur 900.000 transactions dans cette période occupée par la COVID.
Les raisons de ce maintien du niveau s'explique aussi par l'impact du premier confinement interdisant même les visites de logements. Par ailleurs, faut il souligner que la comparaison s'appuie sur les chiffres de 2019 année record des ventes, l'alignement des taux d'intérêts au plancher, une concurrence effrénée des banques, et bien entendu le moral des acheteurs au beau fixe ne se répète pas deux années de suite.
Si le marché parisien montre la tendance, ( moins 17%) nous serons d'accord pour valider cette tendance, qui se retrouve aussi du côté de Bordeaux. Ajoutons à cela une déclaration d'un agent immobilier qui constate une hausse des prix malgré tout de 4% sur le réseau de la France entière.
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La résidence principale dans l'immobilier ancien reste soutenue, en se gardant bien d'affirmer la continuité du marché. 76% des professionnels sont d'accord devant le constat de la faiblesse de l'offre de logements disponibles à la vente en ce moment. Ils ne sont plus que 40% pour confirmer la baisse de la demande.
Toute chose n'est pas égale par ailleurs économiquement, les salariés ne sont plus unanimes quand ils parlent de l'avenir de leur emploi.
Avantage Pinel
En revanche, le marché locatif, composé des investisseurs institutionnels ne faiblit pas, les programmes ont certes pris du retard. néanmoins PINEL continue à produire ses réductions d' impôts jusqu'en 2023.
L' investissement locatif est à privilégier à plus d'un titre. Investir dans l' immobilier, se constituer un patrimoine, conditionne vraiment l'avenir. Préparer la retraite n'a jamais été aussi incertain. Quelles valeurs boursières pourraient rivaliser dans le temps de l' immobilier. Certes, la bourse évolue en moyenne d'une manière ascendante, à ceci près qu'un retournement n'a jamais été maitrisé d'un claquement de doigts.
Les crises ont ceci de commun, suivant l'adage des vieux boursicoteurs : " les actions grimpent par les escaliers, tandis qu'elles redescendent par les ascenseurs quand elles ne chutent pas par la fenêtre".
La crise de la COVID n'est pas si loin pour faire le constat d'une chute de 30% en un temps record. Bien entendu, contempler la courbe graphique suscite les envies d'acheter au creux de la crise . La réalité n'est pas accessible à ce placement dit " père de famille".
La demande locative n'est pas saturée loin s'en faut. L'objectif du gouvernement de livrer 500.000 logements par an est un repère bien visible et qui laisse à désirer.
Les logements sociaux en France
Dans ce domaine les communes peinent à remplir le contrat demandé. Plus de la moitié des communes en France ne respectent pas leurs obligations.
Un bilan triennal publié par le gouvernement attire l'attention : 53% des communes soumises à la loi SRU sont en écart voire en infraction, notamment dans les régions du Sud. Les plus éloignés : la Bourgogne-Franche-Comté atteint 29% et la Normandie 36%.
Le marché immobilier est en déséquilibre dans le long terme. Un exemple à Angers lorsque le terrain de l'aérodrome des Capucins s'est libéré, la demande avait chuté tant le remplissage des constructions avait dépassé face à une offre abondante en 2017. Or, aujourd'hui le marché immobilier est orienté à la hausse et de façon durable.
Conditions d octroi du prêt immobilier
Acheter un logement représente pour les français un projet immobilier prioritaire à 6 investisseurs sur 10 . Les revenus fonciers cèdent peu à peu la place aux revenus en bénéfice industriels et commerciaux. En effet, les locations meublées sont fortement encouragées par la loi PINEL qui conjuguent parfaitement la réduction des impôts sur le revenu.
L' avantage des amortissements de l'investisseur immobilier Locatif LMNP - location Meublée Non Professionnel - offre la possibilité de louer de manière lucrative avec une possibilité de moindre fiscalité, voire d'annuler la fiscalité. L' assurance emprunteur offre désormais des possibilités de renégociation substantielle.
Un bémol toutefois, les banques resserrent les conditions d octroi des crédits, en imposant un apport personnel de plus en plus important. L' Observatoire Crédit Logement CSA affiche un rapport qui illustre ce propos.
En 2019, les banques exigeaient en moyenne comparé au total des emprunts distribués un apport personnel qui représentait 13.7%, selon le CSA.
La moyenne obtenue pour 2020 rapporte le chiffre de 16.40% dans les mêmes comparaisons.
Le HCSF n'y est pas étranger même si les conditions ont été "détendues" en fin de 2020. D'une manière générale les banques s'attendent à des difficultés financières chez les ménages soumis aux risques de chômage imminent. Cela n'est pas sans conséquence sur l'accès au crédit.
Michel Mouillart avance des chiffres qui corroborent : les ménages qui disposent de revenus mensuels inférieurs à trois SMIC ont reculé de 24% . Cette population ajoutée ou confondue aux primo-accédants nous montre le décrochage d'une France nouvelle, aux côtés des gilets jaunes.
Pourtant la moyenne de la longévité des crédits s'est accrue passant de 227 mois au cours du troisième trimestre 2020 pour atteindre 233 mois en fin d'année soit 6 mois supplémentaires.
Les bureaux se vident les logements remplacent
La transformation de bureaux en logements n'est pas une simple exception. Savez vous que la ministre chargée du logement soutient l’initiative. En effet, Emmanuelle Wargon compte bien massifier ce type d'investissement immobilier.
Un autre façon de voir l' investisseur immobilier spécialiste de la vente à la découpe se reconvertir dans ce créneau, et qui fera des émules c'est bien évident.
Si le crédit immobilier reste la difficulté majeur des ménages dans la tourmente du COVID, ces initiatives peuvent débouchées sur des solutions nouvelles et innovantes dans des secteurs occupés par des constructions des années 20. c'est à dire début du 20 ème siècle.
Emmanuelle Wargon s'y emploie. Elle recense déjà les immeubles susceptibles de basculer dans la transformation tout en cherchant à clarifier le modèle en devenir et simplifier les procédures toujours clivant.
