Rejoignez-nous !

Ne pas payer d impôts sur revenus locatifs : que faire ?

Article du 14 Janvier 2021 par KG Patrimoine

comment ne pas payer d'impôts sur les revenus locatifs;  comment payer moins d'impôts sur les revenus locatifs;  impôt revenu locatif simulation;  calcul impôt revenu locatif meublé;  comment ne pas payer d'impôts sur le revenu;  louer sans payer d'impôt;  l impôt sur le revenu locatif;  imposition revenus locatifs meublés;

L investissement immobilier locatif permet d augmenter ses revenus de manière durable. La fiscalité représente un poste important dans le budget du propriétaire immobilier. Bien choisir le régime fiscal dès le départ est primordial.

Sommaire 


Vous êtes investisseur en immobilier locatif ?

Alors vous connaissez la fiscalité qui s'applique à votre gestion locative. En un mot vous avez bâti votre stratégie en matière fiscale?.

De la fiscalité essentiellement dépend la rentabilité du bien immobilier.

D'une manière générale la rentabilité dans le domaine immobilier résulte du temps long qui accompagne les mouvements financiers d'un pays, d'une région, des événements cycliques ou insolites également.

Il est donc important de choisir la stratégie fiscale la plus adaptée à votre profil. Un patrimoine se "construit" dans le temps d'une carrière professionnelle , en fonction des étapes de la vie. L'investissement immobilier répond à des critères de stabilité, de durabilité, dans un projet d'avenir en vue d'une problématique, de retraite par exemple.

Gérer votre patrimoine immobilier locatif en agglomérant des investissements locatifs les uns après les autres, sans lien juridique et fiscaux entre eux, risquent de créer des difficultés. Car, en effet, la fiscalité en France est avant tout incitative, et par conséquent les étapes à suivre sont relatives à des époques bien précises : par exemple, au niveau gouvernemental, relance de l'économie du bâtiment, combattre le manque de logements sociaux et de ce fait la gestion comptable de vos loyers en fonction de ces critères, s'inscrira  dans des ratios à ne pas dépasser d'une part, mais également à utiliser pleinement d'autre part.

Un déficit foncier sur la déclaration d impôt appelle une contrepartie pour valider la rentabilité des biens entre eux . La déclaration de revenus fonciers complète la déclaration de revenus IRPP (imposition sur le Revenu des Personnes Physiques) avec des plafonds qu'il faut connaitre.

Tout ceci dit, l'intuition en matière de gestion fiscale ne fait pas bon ménage avec la gestion locative des immeubles locatifs. Certains choix sont à privilégier toujours en harmonie avec vos projets de vie s'entend.

Fiscalité d'un bien locatif loué vide

Autre façon de parler de location en meublé et en non meublé.

 La location d'un logement neuf ou ancien loué vide se range dans le compartiment fiscal des revenus fonciers. Les revenus s'additionnent aux revenus du ménage et impacte la tranche marginale d'imposition. Il faut également ajouter les prélèvements sociaux.

En revanche les logements loués meublés selon la réglementation afférente seront classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux ( BIC).

La Location Meublé non professionnelle (LMNP) offre au particulier les avantages d'une LMP. Dans ce cas l'avantage de l'amortissement est rendue possible au particulier souhaitant créer des revenus non fiscalisés grâce à l'amortissement du bien et la prise en compte des charges et frais venant effacer durant parfois plus de 20 ans les loyers perçus. Consultez notre article dédié au LMNP.

Débutant parmi les investissements immobiliers, dans les deux cas vous avez accès à une formule déclarative simplifiée : le régime "micro" ou le régime "réel".

Le logement loué nu, permet le régime micro si,  au global les revenus locatifs ne dépassent pas  15.000 euros  par an. Vos charges déductibles seront forfaitairement retenus pour un abattement 30% des revenus déclarés dans cette fourchette .

Cette formule simplifiée n' est pas toujours la mieux appropriée. Vous avez la possibilité de déclarer vos revenus fonciers dans la catégorie régime réel. Ainsi, vous pourrez déduire vos charges en totalité par exemple . Globalement les charges peuvent excéder les revenus fonciers et par conséquent il faut savoir profiter de ce droit. Le déficit foncier sera imputé sur le revenu global fiscal à hauteur maximale de 10.700 euros par année fiscale.

Pour rappel, les charges en location nue, sont composées de la taxe foncière, des charges de copropriété, des primes d'assurance, des travaux d'entretien et sans oublier les charges d'emprunt immobilier. à ce sujet les intérêts d emprunt sont déductibles, les cotisations de l'assurance emprunteur, et frais de tenue du tableau d'amortissement, mais pas l' amortissement du capital. Attention à ce propos, l'amortissement du capital représente la part importante de votre effort d'épargne, pourtant.

Location meublée, pour quelle fiscalité ?

Les logements meublés dépendent de la fiscalité des entreprises et par conséquent les loyers sont totalisés dans la catégorie des bénéfices et commerciaux . Dans le même ordre d'idée le micro bic permet d'atteindre jusqu'à 70.000 euros de loyers encaissés dans les logements meublés . En parallèle du régime micro foncier les charges déductibles font partie de l'abattement à hauteur de 50% . De la même manière que précédemment il faut bien veiller à considérer  que le montant des charges déductibles ne dépassent pas le forfait, ci-dessus désigné.

L'avantage primordial des revenus de logements meublés résident dans la déduction des amortissements du capital inscrit au passif du bilan . Voilà ce qui n'existe pas pour la fiscalité des revenus fonciers. Le prix d' achat du bien les travaux et autres investissements mobiliers sont retenus selon la réglementation en vigueur pour valoir la déduction des amortissements y afférents.

Ainsi, la dépréciation du bien au fil du temps est prise en compte dans la rentabilité finale des biens immobiliers, comme une entreprise, en somme.

De cette façon, on peut très bien obtenir la réduction totale de l'imposition au point que l'assiette imposable soit même déficitaire. Il n'est pas rare de voir après travaux , l'addition des charges par ailleurs, creuser un déficit fiscal reportable sur les années suivantes.

Le conseil en gestion de patrimoine est un expert dans ce domaine fiscal et  le mieux expérimenté à la location meublée.

Créer une SCI -Société Civile Immobilière- : les raisons ?

Votre projet d'acquisition d'un logement est initié par les membres de votre famille ? par des individus non parents ? c'est les cas les plus courants ! Dans tous les cas la SCI, est constituée avec un minimum de  deux associés.

Les raisons qui font créer une SCI sont multiples et sont à préciser avant le lancement de l'opération. La rédaction des statuts est la partie la plus importante du dossier. Un professionnel expert dans le domaine est incontournable, tant les subtilités juridiques méritent approfondissement.

Si le logement est loué, soit en meublé soit vide ou nu, la fiscalité appliquée sera différente. voir ci-dessus.

Fiscalité des revenus locatifs

La particularité de la sci réside dans le choix du régime fiscal adopté. Soit on choisit  l' impôt sur le revenu des personnes physiques IRPP soit le régime de l'imposition à l 'IS (impôt sur les sociétés).

La principale différence entre les deux régimes sera en fonction de critères attachés aux associés. En cas de revenus IRPP la tranche marginale d'imposition est la principale raison du choix au final. Attention, la plus haute tranche atteint 45%.

En revanche, l'imposition à l' IS est linéaire. L'impôt appliqué sur vos revenus locatifs aura un impact immédiat sur la rentabilité des biens.

En définitive, nos conseils sont de deux ordres : la création d'une SCI demande une connaissance approfondie des arcanes juridiques. Le Notaire et ou l'avocat seront les personnes à contacter.

En second lieu la fiscalité doit être étudiée en fonction du cahier des charges élaborées dans la rédaction des statuts entre autres . Le conseil en gestion de patrimoine est fortement recommandé, car le choix fiscal est prépondérant dans la gestion de la SCI.