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Simulateur : amortissements des biens meubles et immeubles du LMNP

Article du 06 Février 2020 par KG Patrimoine

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La simulation en matière d'amortissement des biens meublés et immobiliers LMNP est primordial pour gérer la trésorerie, les renouvellements, la fiscalité dans une gestion de location meublée

 Amortissements des biens meubles et immeubles du LMNP

La particularité de la location en meublée non professionnel, se situe essentiellement au niveaux des amortissements en lmnp pris en charge dans le compte d'exploitation. En effet l' investissement locatif en meublée profite d'avantages fiscaux indéniables. En contrepartie, la comptabilité s'impose. Logique, calculer l' amortissement ne saurait s'apprécier sans un minimum de justificatifs.

A noter toutefois, que le statut LMNP, de loueur en meublé non professionnel s'accommode dans certains cas du régime micro-bic. Autrement dit le loueur en meublé qui débute par exemple, pourrait se familiariser avec le régime fiscal en optant pour l' abattement de 50% des recettes imposables.

En revanche, adopter le régime réel simplifié, dans la location de meublés non professionnels permet d'amortir les biens meubles et immeubles suivant le CGI (code général des impôts) et PCG (plan comptable général). Ainsi les revenus locatifs sont amputés des amortissements comptables ainsi que des charges d'exploitation.

Pour profiter de cet avantage fiscal, il faut savoir précisément ce qui peut être déduit, d'une part, et dans quelle proportion d'autre part. Notamment, les amortissements sont classés par catégories : gros œuvre, façade, équipements, meubles, matériels électriques, électroménagers, etc.

Les amortissements par composants :

L'article 311-2 du PCG stipule que lorsque l'on pourra dissocier un actif en plusieurs éléments qui seront exploités séparément, nous appliquerons un barème propre à l'amortissement de chacun de ces éléments.

L'article 39 c du CGI édicte des règles d'amortissements en faveur des loueurs en meublé non professionnels. Il s'agit dans le texte des personnes physiques qui exercent l'activité de loueur en meublé. Par extension les sociétés de personnes sont également concernées, lorsque les associés sont personnes physiques.

L'amortissement au sens de la loi ci-dessus ne peut créer de déficit fiscal. Le montant non utilisé sera reporté sur les années suivantes sans limitation. L'art 39C favorise ainsi de facto le report illimité il est spécifique aux LMNP.

Ce déficit reporté n'impacte nullement la feuille comptable qui comptabilise les déficits successifs.

Autres points relevés dans la loi :

"Les éléments principaux d'immobilisations corporelles" seront considérés dans ces catégories à condition de correspondre au renouvellement prévu à intervalles réguliers, selon des rythmes différents, comptabilisés séparément dès le départ et à fortiori après leur remplacement.

Ainsi chaque composant amortissable devra être clairement identifié, à la mise en œuvre du régime fiscal réel.....autrement dit, le conseil du professionnel s'impose. A ce sujet les frais du comptable sont en partie déductibles. (il saura vous le dire).

A partir de ce concept, la liste non exhaustive peut être celle-ci :

Gros oeuvre : amortissable sur : 50 ans soit 2% l'an

Le terrain est estimé à de 10% à 15% du prix d'achat du bien. Il n'est pas amortissable.

La façade : amortissable sur 30 ans soit :3.33% l'an

Les équipements : amortissable 20 ans soit : 5% l'an

Electroménager : amortissable sur 5 ans soit 20% l'an

Cuisine aménagée : amortissable 10 ans soit : 10% l'an

Le mobilier non fixé : amortissable sur 5 ans , soit : 20% l'an

Les travaux ponctuels : amortissable : 10 ans soit : 10% l'an

L'informatique amortissable sur 3 ans ....

Simulation LMNP

Investissement

La location professionnelle LMNP, se considère à l'origine par l'investissement neuf ou ancien. Le simulateur LMNP  permettra de connaitre dès le départ l'impact négatif à retenir sur la trésorerie du loueur en meublé.

En effet, il y aura lieu avant de parler des amortissements des biens, de la prise en charge des intérêts de l'emprunt, des cotisations de l'assurance emprunteur, et des charges inhérentes et accessoires à l'acquisition.

A l'évidence, l' amortissement sera porté au compte d'exploitation pour enregistrement à valoir sur les recettes à venir. Bref, le déficit charges sur recettes , constituera un amortissement différé à reporter sur les prochaines recettes excédentaires.

La gestion de la location meublée

Nous raisonnons sur une activité locative en meublée non professionnelle unique et par conséquent il n'y a pas d'interférence avec la comptabilité des revenus fonciers d'autre catégorie.

Par suite, les intérêts et charges du prêt s'amenuisent alors que les recettes progressent en ce sens . Les amortissements de l' année viennent en déduction des recettes et ensuite les amortissements antérieurs non utilisés seront pris en compte jusqu'à apurement du montant de la recette.

Le simulateur permet de prévoir ces situations, et de ce fait facilite la gestion de la trésorerie.

Les choix de gestion

La situation comptable doit et c'est la logique de l'investissement, passée excédentaire dans le temps. Le jeu des amortissements corrige les mouvements.

En effet, l'amortissement correspond à la partie du bien qui se déprécie chaque année, de sorte qu'il faudra un jour le remplacer. L' amortissement déduit chaque année sur la recette doit être comptabilisé, et constitue une trésorerie en attente de procéder à l'acquisition d'un nouveau "composant".

Soit le gestionnaire procède aux travaux nécessaires sur l' immeuble pour le rénover ou le restaurer.

Soit il acquiert un nouveau bien en créant le même scénario expliqué ci-dessus.

Soit le gestionnaire compte tenu d'élément particulier : l'âge du loueur (espérance de vie, par exemple), décide de ne rien faire et opte pour un régime fiscal de micro bic. Ainsi, l'abattement sera forfaitaire à 50%. par exemple.

Dans ces scénarii ,il n'est pas abordé la situation du loueur de meublé qui gère plusieurs logements. La comptabilité de plusieurs logements meublés de même nature permettra de faire l'intégration fiscale entre les éléments composant le patrimoine. Ceci par le jeu des déficits .

Location de plusieurs biens de même nature

Malgré la faiblesse du plafond de recettes à ne pas dépasser, il peut arriver par acquisition successives que le dernier bien acquis génère des amortissements non imputables. Mais dans le cas de pluralité, les logements loués depuis plus longtemps sont sans doute excédentaires et par conséquent se pose la question des amortissements dans leur ensemble ?

Les amortissements sont ils comme les bases de calcul par élément composant?

L'amortissement reste t il cantonné au bien correspondant ?

Non, l'administration considère que la règle des amortissements pourtant appliquée isolément dans chaque compartiment des biens loués en meublé, se rapportent à l'ensemble des recettes et charges afférentes à tous les biens amortissables (quand ils sont loués bien entendu).

Cession des biens loués par les LMNP

De manière générale la plus value s'apprécie régulièrement entre le prix d'acquisition et le prix de revient. Les ajustements sont à la marge des années d'anciennetés et autres frais pris en compte. De la sorte les amortissements réduisent le prix de revient naturellement.

En matière de LMNP les loueurs de meublé non professionnels bénéficient d'un avantage important, car les amortissements ne sont pas déduits, au titre des plus values privées. La règle de déduction de l'amortissement du prix de revient ne s'applique pas, ainsi la plus value est minorée d'autant.

Pour conclure, la plus value se calcule sans tenir compte des amortissements courus, ou encore mis en report. En réalité les amortissements successifs ont bel et bien réduit la part fiscale à payer. La logique voudrait que ces "abattements" soient réimputés. Il n'en est rien, c'est un beau cadeau inconnu dans les règles de fonctionnement de la fiscalité appliquée aux professionnels. Le LMNP est dans son principe un contribuable intermédiaire entre le propriétaire bailleur et le LMP loueur en meublé professionnel.

Un point négatif toutefois à regretter par rapport aux LMP, lorsqu'il s'agit des amortissements non utilisés la vente supprime le report possible en attente. Fiscalement le LMNP est perdant. Le bien étant vendu et l'amortissement comptabilisé n'étant pas retenu dans le calcul de la plus value, il est somme toute logique que les amortissements non utilisés tombent également.

Ce point, étant, le LMNP doit prévoir cet impact non négligeable, au moment de la vente. S'il n'a pas pu faire autrement il devra réduire les amortissements affichés dans la réserve en attente de recettes de ce bien vendu.

Le cas des amortissements  déduits sur les travaux d'un logement LMNP

Il semblerait que certains notaires appliquent une règle particulière en matière de calcul de la plus value. Ils réintègre les amortissements des travaux réalisés dans le calcul de la plus value. Ceci étant donné,   les travaux immobiliers ne peuvent être ajoutés au prix d'acquisition, quand ils ont fait l'objet d'une déduction fiscale ?

L'application de l'art 150 VB II 4° en est la cause : il est dit que le régime des plus values des particuliers ne peut ajouter au prix d'achat les travaux ayant fait l'objet d'un amortissement du résultat fiscal !!

Le régime CENSI-BOUVARD

Il semblerait que la loi CENSI BOUVARD qui dicte ses propres règles d' amortissements à savoir l’application d'un taux d’amortissement de 11% dans la limite de 300.000€ donne lieu à interprétation pour s'adapter au cas des LMNP, bénéficiant de ce régime particulier.

En revanche, les amortissements pratiqués ayant donné lieu à réduction d'impôt, ne sont pas déductibles et de façon définitive selon l'art 39 G du CGI.

Le statut du LMNP est bien cumulable avec les effets de la loi CENSI BOUVARD . La cohabitation est possible.

Seulement, dit autrement, il ne sera pas possible de revenir sur l'amortissement pour lequel vous avez profité de la loi CENSI BOUVARD , en matière de réduction d'impôt.

Paradoxe, vous aurez la possibilité de déduire en amortissement la partie du bien qui excède la limite autorisée par la loi Censi Bouvard, c'est à dire au delà des 300.000€. ( ayant donné la réduction d'impôt).

Dans le même fil, le mobilier ne bénéficie pas des réductions d'impôts de la loi Censi Bouvard , il s'amortira selon la règle LMNP. ?