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Investissement Immobilier Locatif

Article du 13 Mai 2020 par KG Patrimoine

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Construire son patimoine immobilier semble tomber sous le sens, pourtant les faits sont là, l'immobilier répond avant tout au droit et devoir de se loger. Rien de surprenant donc que le futur retraité place sa pierre angulaire dans l'acquisition de sa résidence principale. La seconde pierre à l'édifice apportée s'appelle investissement locatif.   


INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF

Investir dans l'immobilier regroupe tous les avantages de l'épargne continue. En effet, il s'agit d'une épargne différée. C'est à dire qu'en matière d'épargne, ce principe est l'opposé de l'excédent périodique du budget thésaurisé progressivement sur un compte d'épargne.

Vous financez votre investissement à crédit. Cet objet acquis par avance évolue selon la valeur attachée à cet objet, en dehors de l'érosion monétaire de l'épargne constituée sur un livret. Savoir investir en immobilier, une marche à suivre. 

POURQUOI CHOISIR L'INVESTISSEMENT LOCATIF ?

Les arguments régulièrement avancés opposent l'investissement en valeur mobilière et l'investissement immobilier. Faisant abstraction des objectifs liés à l'indice du CAC 40 et de l'immobilier, cela revient à comparer des incompatibles.

Les valeurs mobilières sont le produit de placement déjà thésaurisée (sauf exception), l'évolution en bourse traduit un mouvement des marchés sous influences de facteurs industriels et commerciaux à travers le monde. Il, s'agit des échanges favorisés par le marché boursier exclusivement.

En revanche, un investissement locatif poursuit un objectif simple, mettre en location un logement à un foyer fiscal non délocalisable. En d'autres termes, le locataire occupant du logement réside à l'endroit de l'investissement dans un environnement bien appréhendé. De plus les revenus fonciers, revenus réguliers en corrélation avec le remboursement du prêt immobilier chaque mois participe au remboursement de l'emprunt souscrit pour cette acquisition.

Sur le plan fiscal, l'opération s'analyse comme un déficit foncier en partie déductible du revenu fiscal ou foncier suivant le cas.

Préparer sa retraite

Choisir l'immobilier locatif, nous venons de le voir reste en dehors des fluctuations monétaires ou boursières ( sauf crise 2008). La gestion locative représente un coût réel à inclure dans les charges déductibles fiscalement. On peut également envisager la gestion de son bien immobilier par soi même . L'apprentissage est chronophage au début, mais la relation avec le locataire supprime beaucoup de verrous.

Suivant la tranche d'âge de l'investisseur, la situation change. Si nous prenons la situation la plus favorable, lorsque la carrière professionnelle en règle générale est à son apogée, que les enfants sont sur le point de quitter le cursus scolaires et universitaire, alors la capacité d'épargne est en croissance maximale. En revanche de manière parallèle la fiscalisation du revenu imposable est en augmentation très sensible, voire trop sensible, sans doute?

Se constituer un patrimoine à crédit

L'investissement à crédit présente beaucoup d'avantages. Tout d'abord, comme nous l'avons souligné les revenus locatifs sont neutralisés par les intérêts et frais de gestion de l'immobilier. Ensuite, si vous avez investi en profitant des avantages fiscaux tels que le dispositif Pinel, Censi Bouvard, loi malraux ou autres, vous obtiendrez des réductions d' impôts et de plus sur plusieurs années.Report possible jusqu'à 10 ans. Conseiller en gestion de patrimoine : préparer sa retraite.

Le dispositif Pinel, permet d'obtenir une réduction d'impôt pouvant atteindre 21% du prix de revient d'acquisition pour une obligation de location d'au moins 12 ans.

En somme, vous investissez, vous diminuez la facture fiscale, et de plus vous pouvez accessoirement loger vos enfants (sous certaines conditions), et dans un laps de temps, (long terme), le bien sera ainsi remboursé. Sans doute cette date ne sera pas le fruit du hasard mais plutôt  d'un conseil pour investir , de sorte que la retraite tombe à point nommé.

La retraite est synonyme de baisse sérieuse des revenus. Le taux de remplacement ne diminue-t-il pas régulièrement ?

Investir dans un meublé

Cette option diffère de l'investissement avec réductions d'impôts, néanmoins pour les propriétaires qui sont excédentaires en revenus fonciers, ce choix est moins taxé.

La rotation des locataires est naturellement plus rapide, en ce sens que les occupants entrent dans le logement avec des valises tout au plus. Par conséquent,  ils n'ont pas de souci de déménagement. Cette  clientèle préfère la solution moins coûteuse que l' hôtel. Il s'agit pour la plupart de salariés en déplacement professionnel, qui se tourne vers la location meublée. Leur besoin est précaire, trouver un logement pour une période souvent limitée, ce qui explique d'accepter de petites surfaces à louer.

La rentabilité  de loueur en meublé est plus forte que la location en logement vide. (BNC ou BIC suivant les cas). Dans ce domaine le loueur en meublé non professionnel ne dépasse pas 23.000€ de recettes et le loueur en meublé professionnel en fait profession.

Investir dans des résidences de services

Sans changer de profil d'investisseur, voire le même investisseur qui dispose d'une capacité d'épargne suffisante ou qui dispose d'un parc immobilier locatif conséquent, investir dans un Ehpad, une résidence étudiante ou encore de tourisme présente des avantages.

Bien se renseigner, sur la qualité de l'exploitant de cette résidence sur qui repose une grande responsabilité quant à la réussite de l'opération. En effet, le loyer commercial doit couvrir les charges d'exploitation sans défaut.

Ces investissements sont favorisés par les avantages fiscaux de la loi Censi Bouvard . L'avantage fiscal permet des réductions d'impôts. Le prolongement du dispositif jusqu'en 2021, ainsi la loi Censi Bouvard donne la possibilité d'investir dans un logement neuf pour le mettre en location selon le principe LMNP location meublé non professionnel qui autorise la réduction d'impôt de 11% sur le prix de revient de votre immobilier. La condition en contrepartie réside dans la durée de location calculée sur 9 ans . Encore une fois si vous n'avez que peu de notion dans ce domaine, le recours au conseiller en patrimoine est indispensable.

Rappelez vous, investir dans l'immobilier évoque l'objetif de plus value,  c'est à dire  de vendre plus cher que le prix d'achat. La seule certitude dans ce marché, le prix d'achat ! car le prix de la revente dépend essentiellement de l'acheteur. Autrement dit, la seule chose sur laquelle on peut s'appuyer c'est de bien maitriser le prix d'achat, rien d'autre.

Rentabilité ou défiscalisation 

La rentabilité provient du rendement du bien en considérant les revenus par rapport à la valeur du bien loué. En revanche, la défiscalisation ne permet pas toujours de faire des plus values extraordinaires sur la revente du bien. En effet, les prix du neuf défiscalisé vient soutenir un marché déséquilibré. Alors que la défiscalisation annonce un différentiel intéressant sur la fiscalité du contribuable. Ainsi faudra t il calculer l'avantage fiscal en lieu et place de la plus value. Qui dit défiscalisation réduit sa facture fiscale alors que plus value l'augmente. L'acheteur paie au prix fort les biens qui seront défiscalisés.C'est d'accord, ils participent à la relance du marché.... il faut le savoir!

Gestion de l'immobilier locatif

Lorsque l'investisseur prépare sa retraite, et se constitue un patrimoine, il est dans la plupart du temps salarié actif et par conséquent ne dispose pas de temps suffisant pour concilier gestion personnelle de la location immobilière et loisirs.

Les agences immobilières se chargent de la gestion moyennant finance, certes, leur coût viendra en charge sur les revenus fonciers affichés.

Se constituer un patrimoine en vue de la retraite, participe à gérer le bien au plus près du budget. L'objectif étant la neutralité de la fiscalité.

Dans cet ordre d'idée souscrire une assurance Garantie Locative garantit et sécurise les revenus fonciers destinés au remboursement de l'emprunt immobilier.

Immobilier locatif : complément de vos revenus

En résumé, vous avez fait le choix de l'investissement avec défiscalisation, vous attendez la retraite et vous avez optimisé le remboursement du prêt en fonction des loyers à recevoir mais également de la mensualité du prêt.

Le moment venu le prêt cessera. Alors les loyers viendront compléter la diminution inéluctable de vos salaires. Ces revenus fonciers réguliers feront une belle cagnotte en vue  de profiter des loisirs devenus à portée de main. voir Conseiller en gestion de patrimoine : augmenter ses revenus

Cette acquisition constitue un patrimoine qui plus est sera transmissible ... plus tard !

En résumé, il s'agit d'une épargne dite négative (avec emprunt) d'une épargne garantie par une assurance emprunteur Décès et Invalidité totale ...rarement l'invalidité est couverte car facultative.