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LMNP 2019, Loueur de Meublé Non Professionnel en 2019 : guide

Article du 11 Février 2020 par KG Patrimoine

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Le loueur en meublé non professionnel se différencie du loueur de logement vide, par une prestation supplémentaire. Il aménage le logement comme s'il devait l'habiter lui même. A défaut il le fera suivant la liste édictée, conformément à la loi. Ainsi le locataire pose ses valises en arrivant. 

LMNP 2020 loueur meuble non professionnel 2020

LMNP dispositif fiscal qui concerne le loueur de meublé non professionnel par opposition au LMP, le loueur de meublé professionnel. La location meublée non professionnelle s'applique au contribuable français bénéficiant des avantages fiscaux lié au statut de loueur en respectant les conditions .

Le contribuable français, pourra investir dans un immobilier locatif qui bénéficie de réductions fiscales plus avantageuses que la location nue ou logement vide. Donc à contrario, devra être meublé de telle sorte que le nouveau locataire puisse s'installer en déposant juste sa valise d'effets personnels.

Les meubles installés dans le logement sont énumérés dans une liste publiée sur www.legifrance.gouv.fr/mobilier-meublé.

Critères d'éligibilité LMNP

La principale condition :

Pour être loueur en meublé non professionnel lmnp, vous ne devez pas percevoir des revenus TTC supérieurs à un montant fixé. En 2019 les revenus maximum TTC ne doivent pas dépasser 23.000€ soit une recette mensuelle de 1.916€ .

Seconde condition : les recettes encaissées ne doivent représenter plus de 50% du revenu global du foyer fiscal. Autrement dit le loueur n'en fait pas son activité principale.

Enfin, le loueur de meublé non professionnel n'a pas d'obligation à être enregistré au RCS. Autrement dit, le registre du commerce et des sociétés. Seulement une inscription au répertoire sirène du greffe du tribunal de commerce est exigée. Cette formalité gratuite suffit à valider l' activité de location. .

Tout contribuable répondant à ces critères peut investir pour se constituer un patrimoine immobilier locatif. Il acquiert un bien immobilier l'équipe de meubles suivant la liste . Il louera dans le mois suivant l'acquisition pour obtenir le statut de lmnp .

Particularités du LMNP

Le loueur en meublé n'a pas d'impératif particulier en matière de loyer. Il n'y a pas de respect de plafond de loyer ou de ressources de la part des locataires . Les déductions fiscales n'entrent pas dans le champ de la niche fiscale des 10.000€.

La différence notoire, est a considérer entre les locations dite nues ou vides et les locations en meublé. Le régime fiscal s'applique aux revenus fonciers pour les locations vides. Il relève des bénéfices industriels et commerciaux pour les revenus de locations meublées BIC.

Fiscalité LMNP

Trois régimes fiscaux s'imposent dans l'activité de location en meublée :

Nous pouvons évoquer le régime "micro bic" . Celui ci comprend la micro entreprise, c'est à dire une fiscalité simplifiée. Ce régime ne permet pas de déduire les frais, normalement déductibles, mais en contrepartie d'un abattement de 50% forfaitaire.

Le régime réel simplifié ou encore régime réel normal de plein droit ou encore sur option du contribuable. En règle générale cette option doit être exprimée avant le 1 er février de chaque année. Il s'agit d'une variante appliquée au micro Bic .

Le régime fiscal réel normal sort du cadre du loueur non professionnel . Il s'adresse au LMP.

Fiscalité LMNP et CENSI BOUVARD

Ce cas revient à parler de l'investissement dans une résidence de services neuve. Alors soit, vous choisissez la voie LMNP classique et faites les différents choix possibles en matières de fiscalité. Soit vous optez pour les déductions fiscales accordées avec la loi CENSI BOUVARD.

Cette loi offre des avantages trés spécifiques : réduction d'impôt de 11% l'an dans la limite d'un investissement de 300.000€. On peut également récupérer la TVA. Ces investissements sont inscrits dans le long terme , d'une part et s'adresse à des investisseurs plutôt confirmés.

Les conseillers en gestion de patrimoine sont bien présents sur ce créneau. La rentabilité n' a rien de comparable avec les locations en vide générant des revenus fonciers. Néanmoins, les deux aspects de la fiscalité ne sont pas incompatibles.

D'une part, considérons les investissements en PINEL, les travaux de rénovations au travers de la loi Denormandie, d'autre part. Les travaux d'amélioration des logements loués aboutissent à au déficit fiscal dans certains cas.

Fiscalité et contrôle

A ce sujet, il est important de considérer chaque poste immobilier avec soin, les interférences n'ont lieu qu'à l'intérieur du même régime fiscal spécifique. Par exemple une déduction fiscale pour travaux se compensent avec les revenus fonciers immobiliers locatifs. Les différents calculs, opérés , par exemple, tiennent compte des intérêts des emprunts autant que des travaux . L'issue des données personnelles vers la 2044 puis les résultats à reporter vers la 2042 méritent conseils et explications.

A cet égard, en cas de contrôle fiscal, lorsqu'il s'agit de la revente d'un logement. A fortiori, si les revenus de ce logement ont bénéficié de déductions fiscales aboutissant au déficit fiscal reportable.

Il n'est pas rare que le contrôleur "remonte" 10 ans en arrière pour comprendre. D'une part, il voudra suivre la cohérence des dépenses accumulées et d'autre part, il vérifie la bonne suite des reports année par année.

Quand bien même, le redressement fiscal ne porte que sur les trois dernières années. la nouvelle déclaration corrigée peut s'avérer conséquente.

Un conseil en gestion de patrimoine prend alors toute importance et signification.

En cas de revente d'un logement meublé LMNP

Ici, encore, nous abordons une particularité réservée au statut du LMNP. En effet, prenons le cas de l' exploitation d'un logement qui serait inscrit à l'actif d'une SCI, nous aurions alors sur le bilan affiché dans les dotations aux amortissements annuels les dépréciations constatés du bien par le calcul des amortissements pratiqués.

Pour cette raison, le bien serait retenu pour sa valeur nette, c'est à dire pour le  prix d'acquisition frais compris, mais déductions faites, des amortissements . 

Inutile de faire le calcul la plus value serait importante.

Dans le cas du loueur de meublé en non professionnel, la plus value retenue sera la même que celle calculée pour les particuliers qui revendrait un logement loué en résidence principale pour un locataire. Donc nous retrouvons le barème établi en fonction du temps de conservation du bien.

Cette particularité est réservée au loueur en meublé NON PROFESSIONNEL...