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Simulation défiscalisation Pinel

Article du 13 Mai 2020 par KG Patrimoine

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Avant de s'engager dans une opération d'investissement avec défiscalisation Pinel, il est bon de se livrer à plusieurs simulations en agissant sur le prix du mètre carré neuf, sur le loyer sous plafond de ressources, de faire varier l'apport personnel, pour comprendre le résultat de la balance. Ces recherches sont indépendantes des loyers du patrimoine locatif existant. Si tel est le cas alors le conseil du CGP est précieux.

Simulation défiscalisation Pinel

Ce simulateur loi Pinel vous indique:

- Si votre commune fait partie de la zone éligible au dispositif Pinel

Le loyer et les ressources du locataire plafonnés :

- le loyer plafond autorisé avant de mettre en location ce logement

- les ressources du locataire devront être inférieurs au plafond des revenus maximum autorisés

- après ces contrôles indispensables, que sera la réduction d' impôt que vous pourrez obtenir 

Dans le cadre de la loi Pinel, quel investissement locatif,  faut il engager pour connaitre mon droit à déduction fiscale sur mon impôt sur le revenu?

Quels sont mes obligations essentielles ?

- Engagement de location 6 ans minimum

Quels sont les avantages fiscaux  plafonds possibles ?

Pour un investissement maximum de 300.000€, j'obtiendrais 12% du prix de revient pour un engagement de 6 ans. (36.000€)

Pour un investissement maximum de 300.000€, j'obtiendrais 18% du prix de revient pour un engagement de 9 ans. (54.000€)

Pour un investissement maximum de 300.000€, j'obtiendrais 21% du prix de revient pour un engagement de 12 ans. (63.000€)

Conditions de location ?

- Respecter les prix du loyer au mètre carré conformément à la zone locative du logement à louer. Zone :  A, A bis, B1 .

-Respecter les plafonds de ressources du locataire, fixés en fonction de la  zone de location ci-dessus.

Le simulateur Pinel vous permet de connaitre votre taux de rentabilité sur cet investissement locatif.

Déterminez votre droit à la retraite, sur le site de votre caisse de retraite , ou de votre régime de retraite.

- En partant de l'écart de vos revenus actuels et de  l'éventuelle pension de retraite espérée, vous serez en mesure de connaitre le complément des revenus attendus, que ce patrimoine compensera en totalité ou partie.

- Connaissant votre capacité d'épargne et de remboursement mensuels, trouver le prix de l'investissement immobilier locatif auquel vous êtes en capacité d'acquérir.

- Reprenant les revenus locatifs théoriques du tableau, vous compléterez votre simulation Pinel.

Avantages généraux PINEL

Les descendants et ascendants sont autorisés à souscrire un bail de location du bien locatif, à la condition de n'être pas rattaché au foyer fiscal du propriétaire contribuable.

Le dispositif Pinel prévoit deux investissements maximum dans la même année pour le même contribuable investisseur dans la limite du plafond de 300.000€ pour le montant de l'investissement et du prix plafond de 5.500€ le mètre carré moyen.

Rappels des dispositions de défiscalisation

Entré en vigueur le 1er janvier 2013, le dispositif permet de bénéficier de la réduction d'impôt sur vos revenus imposables qu'il s'agisse d'une construction, d'une acquisition de logement neuf.

L' engagement de plafonds fixés par zone, applicable à votre logement dépend de la date de la réalisation de l'investissement  (soit de la signature de l'acte authentique, soit de la date d'achèvement des travaux).

Depuis le 1er octobre 2013, les conditions applicables au plafond du loyer de votre logement locatif dépendent de la modulation "locale" . Depuis cette date les plafonds sont donc susceptibles de modifications futures.

Depuis le 1er septembre 2014 et avant le 31 décembre 2021

En contrepartie l'investisseur s'engage à louer son bien immobilier dans les 12 mois après la signature ou l'achèvement des travaux. Le logement en question loué nu (c'est à dire vide) sera la résidence principale du locataire.

Le bail sera minimum de 6 ans, renouvelable pour 9 ans ou 12 ans, dans le cadre de la loi Pinel. Ensuite le bien immobilier ne profitera plus des avantages fiscaux dépendants de cette loi.  

Le montant du loyer devra être inférieur au prix du marché et en toute logique plafonné selon les tableaux conformément à la zone.

Les revenus du locataire doivent être inférieur au plafond référent à la zone.

Bon à savoir : Résultat de la balance

les avantages fiscaux sont étroitement liés aux conditions de location sans interruption pendant les 6 ans, puis 9 ans si prorogation ou mieux 12 ans par la suite.

Il va de soi que le non respect de cette condition essentielle, remet en cause les avantages fiscaux accordés qui se traduit par la perte du bénéfice de cette incitation fiscale.

L'acquéreur a pris connaissance du risque lié à la location de bien immobilier. Les conditions de mise en location sont indépendantes du non paiement du loyer par le locataire défaillant, de l'absence de locataire sur le marché local, et des aléas du maintien des loyers bien qu'inférieurs au barème locatif sur le marché locatif hors Pinel. La possible remise en cause des revenus fonciers, du montage financier ne peut être retenu comme étant une force majeure aux manquements.

Le simulateur ne conserve pas les chiffres affichés,  ils sont là, à titre indicatif, sur la fourniture de vos données personnelles. Les informations saisies sur le simulateur ne constituent nullement une preuve de financement, ni d'engagement . Les résultats donnent une base qu'il convient de faire évoluer pour comprendre le mécanisme de financement, notamment en fonction de votre capacité de remboursement, de l'apport personnel, des loyers également.

SIMULATEUR PINEL FAITES LE CALCUL

Les différentes simulations sont à faire évoluer tant à la hausse qu'à la baisse, pour vous permettre d'appréhender votre risque en cas d'impayé.

Conserver une partie de l'apport personnel couvrant au moins trois mois de loyer, serait prudent pour couvrir la vacance "possible" d'un changement de locataire par exemple.

Attribuer une revalorisation du bien dans le futur de manière linéaire ne peut être que théorique. En aucun cas il serait raisonnable de l'intégrer dans la simulation en cas de revente à l'issue de la période de défiscalisation.

La simulation n'a qu'une valeur indicative, en aucun cas une valeur contractuelle ou économique.

En cas de doute, les conseils du courtier et du conseiller en patrimoine sont dans ce domaine précieux voire indispensables .