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Investissement Censi Bouvard Residences Etudiantes

Article du 13 Novembre 2019 par KG Patrimoine

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Investir dans une résidence de service, permet de déduire les charges quasi professionnelles, TVA, amortissement sur le bien et les meubles meublants. Investissements encouragés car les besoins sont supérieurs à l'offre.

Investissement Censi Bouvard : résidence étudiante

Décidément, après les résidences de tourisme, l'investissement dans le cadre de la loi CENSI BOUVARD attire de plus en plus d'épargnants. Les résidences de services étudiantes n'échappent pas à la recherche des investisseurs toujours plus importants, au point que les fonds d'investissements sont sur le coup. Signe que l'affaire serait prometteuse.

Comme toute résidence de services, l'investisseur peut déduire la TVA en s'engageant à louer le bien locatif pendant 20 ans.

La réduction des impôts à hauteur de 11% sur le prix de l'achat y compris les meubles meublants les logements locatifs, pendant 9 ans, constitue l'appât du dispositif censi bouvard prolongé jusqu en 2021. Les épargnants suivent les conseils de la gestion de patrimoine friande de ces niches fiscales.

Le Loueur de Meublé Non Professionnel est resté quelque peu  éloigné de ces sources de profit sans doute discriminantes par l'aspect comptable de la gestion des locations. Pourtant le meublé jusqu'à modification des règles fiscales ?  est avantageux. Investir dans une résidence de services neuve est sans doute une opération moins risquée, surtout si le choix se porte sur la population étudiante plutôt que les seniors qui risquent d'être paupérisés par les prélèvements de CSG et discrimination fiscale (taxe d'habitation) des retraités percevant seulement un peu  plus de 2.000€. Faut il dire que les locations en Ehpad par personne affleure ce chiffre de 2.000€ de prestations et loyers par mois.

Le nombre des étudiants à travers le monde augmente sans cesse .. La mobilité des étudiants grâce à ERASMUS ne se dément pas. la hausse ne cesse d'accélérer aspirée par une certaine démocratisation de l'enseignement supérieur. Les prévisions sont d'environ 2,6 millions d'étudiants pour 2022, ce qui veut dire demain .

Relance de l'opération résidences étudiante

L investissement privé des résidences étudiantes est restée confidentielle pendant longtemps. Le bail commercial signé avec le propriétaire privé et les étudiants était fastidieux. Les pouvoirs publics emboîtent le pas et encouragent les développements privés . Les rapports gouvernementaux Anciaux y participent. Réhabilitations de résidences étudiantes et les constructions sont estimées à 680.000 chambres pour l'année 2020.

La résidence étudiante présente beaucoup d'avantages, qu'il s'agisse de l'étudiant dans la ville de ses parents comme s'expatrier au bout de l'Europe. En effet, le service offert, les petits déjeuners, l'entretien des locaux, la cafétéria, la laverie, la réception, la WIFI, garage à vélo et parkings, sans oublier la salle de fitness et autres distractions font tout l' attrait  pour les étudiants.

En principe, le choix de l'emplacement de la résidence n'est pas dénué de bon sens, les établissements supérieurs sont à portée de piétons ou des transports en communs. L'ambiance compte beaucoup et stimule les organismes tels que le CROUS et autre services analogues à proximité.

CENSI BOUVARD : Les avantages fiscaux identiques

Les avantages fiscaux sont identiques en tous points à l'investissement en résidence seniors. La limite d'investissement à 300.000€ hors taxes, la réduction d'impôts de 11% réparti sur 9 ans sont accordés dans la limite des 10.000€ que constitue la niche fiscale annuelle.

Les investisseurs aguerris opte pour le régime de récupération de la TVA , ce qui leur permet de récupérer 20% de l'investissement en s'engageant à conserver la location pendant 20 ans. Rien de surprenant à priori et si l'engagement n'est pas tenu la sanction est connue en matière de TVA. C'est le récupération des vingtièmes non courus par le fisc. Moins grave si l'on considère les déductions fiscales en matière de revenus fonciers qui sont intégralement remises en cause par le fisc pour le même motif.

Pour faire la comparaison avec la loi Pinel, il n'y pas de plafond de loyers, ni de plafond de ressources des locataires pas plus que de zonage. La voie est libre, jusqu'à parfait remplissage du parc de résidences pense t on ?

Censi Bouvard : Un exploitant gère la résidence

La simplification de gestion passe par la signature d'un bail commercial non pas avec un étudiant mais avec le gérant de l'établissement. C'est lui qui se charge de la gestion de votre bien. il versera le loyer même en l'absence de locataire dans votre logement. Un bémol toutefois, la limite est facile à imaginer, le compte d'exploitation de la résidence n'est pas extensible et la cessation de paiement arrive dans ces cas extrêmes.

 Autrement dit une gestion saine, une participation active des investisseurs au conseil d'administration anticipe les éventuels problèmes à venir.

L'épargnant qui veut diversifier la défiscalisation

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Les avantages fiscaux non soumis à la limitation des déductions fiscales dépendent des lois malraux pour la restauration des monuments historiques (sites partenaires loi malraux 2019) . Les rendements ne sont plus la priorité de l'épargnant mais bien la réduction d'impôt, le prix de revient dépend des ces avantages générés par la fiscalité. A compter du 1er janvier 2019, le fisc à donner un coup de pouce : malraux 2019 loi Pinel et loi denormandie, de sorte à booster ces secteurs immobiliers qui relient entre elles la culture, le patrimoine français et le tourisme qui sous tend le prestige de la France.

L'année 2019, particulière pour les épargnants, car les campagnes n'y sont pas étrangères (européennes, élections municipales pour l'an 2020). Les mouvements sociaux qui secouent et remettent en cause les données personnelles de la politique embarquée, profitent à ces gestes tous azimuts en direction de la relance par la dépense.

Les investisseurs, les épargnants, les propriétaires immobiliers ne se trompent pas de cible, les avantages fiscaux sont importants et pour tout dire peut être éphémères. En tous cas, une bonne chose est actée, le gouvernement l'a montré en modifiant le zonage de la loi Pinel en ce sens que les dérives causées par excès de la loi sont étroitement surveillées. Rien n'est plus grave que  de consacrer des dépenses qui dépassent les besoins du pays (dans certaines régions plus que d'autres) et créeraient une bulle immobilière néfaste pour tous.