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Immobilier à Nantes, quel dispositif Locatif, quel quartier choisir

Article du 19 Février 2020 par KG Patrimoine

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Investir à NANTES, oui mais avec défiscalisation PINEL, CENSI BOUVARD, LMNP, DENORMANDIE 

Nantes, quel dispositif locatif, quel quartier choisir

Nantes est une ville avant tout dynamique et d'avant garde. Son action portée sur le développement de la ville, de ses infrastructures, des opportunités économiques rendent des plus agréables la vie des habitants à Nantes.

Le logement est une priorité de la municipalité. Les quartiers sont examinés et dès qu'un espace se libère, les démarches sont entreprises pour réaliser de nouveaux lotissements accueillants.

Investir à but locatif à Nantes est une décision qui ne se discute pas tant la demande est forte. Qu'il s'agisse investissement immobilier locatif dans l'immobilier neuf ou ancien , les possibilités existent.

Se constituer un patrimoine immobilier locatif est certainement la meilleure manière en ce moment pour générer un effet de levier avec le crédit.

Suivant votre profil, votre attente et vos préférences dans le domaine immobilier locatif, les dispositifs fiscaux sont parfaitement rodés.

Contribuable français vous avez le choix entre le dispositif PINEL, le CENSI BOUVARD, le DENORMANDIE, la Loi MALRAUX et le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).

Défiscalisation Immobilière 

Investissement en loi PINEL

Institué pour relancer le marché du bâtiment en France, le dispositif Pinel permet de réduire sa facture d'impôt sur le revenu en investissant dans un logement neuf locatif.

La première condition sera de louer au moins pour six années le logement à un locataire qui occupera cette résidence principale. La réduction du revenu de référence fiscal sera alors de 12%, pour une location de 6 ans, puis 18% pour un bail qui atteint 9 ans et enfin 21 % si vous louez 12 ans sans discontinuer le bien.

La deuxième condition est liée au montant maximum pris en compte pour obtenir la réduction. c'est à dire 300.000 euros maximum dans deux opérations immobilières par an.

Troisième condition réside dans l'obligation de pas investir plus de 5.500 euros le mètre carré en moyenne.

Quatrième condition oblige à louer le bien dans une fourchette de prix au mètre carré qui ne dépassera pas un plafond fixé par l'Etat, suivant un zonage géographique préétabli.

Jugez plutôt ! le contribuable obtient 12% pour 6 ans de location, 18% pour 12 ans et 21% pour 12 ans, portant ainsi à 63.000 euros le gain maximum sur votre feuille d'impôt.

Ce conseil s'adresse aux contribuables qui sont dans une tranche marginale d'imposition supérieure ou égale à la réduction ci-dessus annoncée.

Simulation loi PINEL

Loi Denormandie

Il s'agit d'investir dans des zones qui sont identifiées, régulièrement des centre villes qui sont éligibles. La ville doit avoir signé la convention d'opération de revitalisation de territoire. La loi Denormandie est calquée sur la loi Pinel dédiée aux acquisitions dans l'immobilier ancien avec une prévision de travaux au moins égale à 25% du coût total de l'opération (voir conditions).

La condition d'obligation de location du bien doit intervenir moins d'un an après l'achèvement des travaux,.

Il faut considérer des conditions de loyer à ne pas dépasser, comme dans le dispositif PINEL, des conditions de revenu fiscal de référence, avis d'imposition ....

Loi Censi Bouvard

L'investissement locatif à Nantes Loire Atlantique sera retenu dans le dispositif CENSI BOUVARD à la condition d'investir dans un appartement meublé d'une résidence étudiante ou encore une résidence seniors. Les résidences de tourisme ne font plus parti du dispositif actuel.

Première obligation à satisfaire louer ce bien en meublé pour une durée de 9 à 12 ans. Ce bien sera confié en gestion par un exploitant professionnel avec qui un bail commercial aura été signé.

L'avantage fiscal du Censi Bouvard permet une réduction équivalente à 11% hors taxe du prix de revient du logement considéré, pendant 9 ans consécutifs.

L' investissement locatif ne peut dépasser 300.000€ par an . Attention cette réduction entre dans la niche fiscale de 10.000€ par année fiscale.

En revanche, la TVA est intégralement récupérable (pour les 300.000€ HT plafond), si le bien est conservé dans la patrimoine locatif pendant 20 ans .

 A Nantes, les étudiants sont nombreux dans la ville, ce marché est florissant, les investisseurs guettent l' avantage fiscal et la gestion des résidences de services à Nantes offrent une belle perspective.

L'abattement de 11%, la récupération de TVA , et la possibilité d'opter pour l'amortissement en LMNP ou LMP après la déduction censi Bouvard  obtenue, se révèle être un placement rentable.

CENSI BOUVARD Résidences de services

Statut LMNP à Nantes

Après avoir bénéficier de la loi Censi bouvard,, savez vous que vous pouvez amortir l'investissement hors plafond en loi Censi bouvard.

Par exemple: l'acquisition hors taxes dépasse les 300.000 euros retenus dans le dispositif Censi bouvard, le statut LMP permet d'amortir cette somme excessive.

Par ailleurs, l'acquisition d'un logement en locatif meublé, permet de s'inscrire Loueur de meublé non professionnel , en observant les conditions obligatoires.

Le statut LMNP est réservé aux locations en meublé qui ne dépassent certains revenus et qui ne représentent pas plus de la moitié de la ressource du foyer fiscal. La particularité du LMNP dispose que les amortissements comptables qui ne pourraient être portés faute de recettes excédentaires seront alors "conservés" au titre des Amortissements Régulièrement Différés (ARD). Autrement dit, lorsque les revenus seront dans les exercices suivants excédentaires ces amortissements "en attente" seront déduits.

Statut LMNP dans les  détails


Le statut LMP NANTES

Si vous ne remplissez pas les conditions du LMNP, alors vous entrez dans la catégorie sous statut LMP . Cette catégorie permet d'être soumis au régime d'imposition réelle. De plus l'amortissement comptable des biens immeubles et meubles sont enregistrés suivant le taux correspondant.

Le déficit enregistré dans l'exercice du LMP sera défalqué sur la feuille d'impôt sur les revenus des personnes physiques, à la différence du cas précédent LMNP.

Le dispositif CENSI Bouvard et le statut LMNP sont compatibles chacun dans leur chapitre.

En revanche, il s'agit de bénéfices industriels et commerciaux très avantageux si vous le comparez aux revenus fonciers et par suite au déficit foncier.

PINEL : Fiscalité appliquée

Nous sommes en présence de revenus fonciers qui sont fiscalisés après déclaration sur la feuille bleue 2044. Les recettes brutes (loyers encaissés) sont réduites des frais, d'agence de gestion, des assurances, des travaux d'entretien, des impôts fonciers, des travaux divers et des intérêts d'emprunt liés à l'investissement .

Le résultat positif s'ajoutera aux revenus du foyer fiscal, et fiscalisés selon la TMI , tranche marginale d'imposition. Il s'agit d' impôt sur le revenu.

Le déficit fiscal du foncier se reporte sauf dans certains cas :  travaux par exemple.

CENSI BOUVARD à NANTES

Ici la fiscalité s'applique aux revenus locatifs bénéfices industriels et commerciaux BIC Location de meublé et réduction d impôt caractérisent la loi Censi Bouvard.

Le statut de LMNP n'est pas incomptible avec Censi Bouvard à ceci près que l'on ne peut pas profiter de deux aides fiscales pour la même opération, simultanément. En revanche, après la période des 9 ans de réduction d'impôt, l'amortissement de l'actif immobilier et mobilier pourra être pratiqué .

Cette dotation aux amortissements réduit drastiquement l'assiette des bénéfices industriels et commerciaux.

Dernier point au bout des déductions fiscales exceptionnelles épuisées, si vos charges locatives  ne coûtent pas plus de 50% des bénéfices annuels, vous aurez l'option du régime micro BIC possible. En d'autres termes vous pratiquez un abattement de 50% des bénéfices concernés.

Pourquoi une  défiscalisation immobilière?

PINEL bat son plein actuellement, même si nous le savons bien, l'aide fiscale programmée vise la relance de l'immobilier en France avec un besoin flagrant de construire beaucoup plus de logements, tant la demande locative est forte. Néanmoins, les prix de vente sont inévitablement majorés. Pourquoi ?

Pour deux raisons, la première vise le marché immobilier qui était en perte de vitesse, baisse des commandes, compression des effectifs dans le personnel du bâtiment, gel des salaires etc. Autrement dit, l'activité revenue l'embauche peut reprendre et les avantages sociaux s'étendre.

La seconde raison, plus sourde correspond au marche de l'immobilier lui même qui est tiré par le haut. La demande est forte, les prix des transactions immobilières et leur nombre augmentent, le marché se déséquilibre assez rapidement poussant à la hausse des prix, en définitive.

Donc, un conseil s'impose pour chaque investissement immobilier, le Taux de Rendement Interne (TRI) reste l'arbitre des lieux.