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Revente LMNP avant 9 ans

Article du 20 Avril 2020 par KG Patrimoine

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Revente d'un LMNP avant 9 ans ? dans quelles circonstances ?  Loi Censi Bouvard ? TVA ?

Revente LMNP 

Investir dans l'immobilier ? c'est votre question du moment? peut être sous entendu par les effets néfastes du Coronavirus sur l'économie planétaire toute entière ?.

Effectivement, les placements en Euros garantis sur une assurance vie reste un bon placement quand la bourse des valeurs mobilières ne  "chahute" que quelques temps ! Mais qu'en est il lorsque les fondamentaux économiques sont remis en cause. L'endettement exponentiel des pays fait craindre le retour de l'inflation dans le moindre des scénarios, voire un risque potentiel de dévaluation des monnaies .

LMNP choix fiscalement intéressant

L'immobilier dans ce domaine fait ses preuves de manière récurrente. Le bailleur qui loue son bien immobilier en vide n'est pas à l'abri de loyers impayés, lorsque la situation sanitaire se télescope avec une crise économique.

Le statut LMNP , loueur en meublé non professionnel en résidence de tourisme en bord de mer  peut connaitre une saison des plus mauvaises. Pourtant le type d' investissement meublé à choisir dans les résidences de services du côté des résidences étudiantes par exemple, ou encore des résidences seniors confortent la pérennité de la gestion de patrimoine.

Dans ce secteur les locataires sont des apporteurs ayant une certaine stabilité. Ajoutons à cela les avantages fiscaux et juridiques des plus favorables.

LMNP , loi Censi Bouvard

L' investissement lmnp en résidence gérée réunit beaucoup de ces avantages. Bien évidemment les avantages fiscaux sous entendent une contrepartie. Il s'agit dans un premier temps de respecter un minimum de temps de détention. La loi Censi bouvard très prisée dans les investissements immobiliers à l'adresse des résidences de services conditionnent les réductions fiscales notamment par l'amortissement fiscal annuel de 11% sur le prix de l'acquisition du bien y compris les frais annexes.

Le bien peut être acquis neuf dans la majorité des cas, ou encore choisi dans le marché immobilier ancien, avec obligation de réhabilitation ou rénovation. La condition sous-jacente sera de louer pendant 9 années pour conserver les avantages fiscaux.

L'investissement est plafonné à 300.000 euros dans l'année fiscale.

La possibilité de récupérer la TVA permet un abaissement du prix d'acquisition de 20% . Le calcul sera exposé dans un autre article KG-Patrimoine.

Revente d'un LMNP avant  9 ans, ou après ?

Attention, sauf cas de force majeure comme le décès, la perte d' emploi, l'expropriation par exemple, il n'est pas conseillé de revendre un bien meublé ayant profité de la défiscalisation loi CENSI BOUVARD. L'idée ne doit pas répondre sur un coup de tête, car le contrat passé avec l' administration fiscale serait tout simplement rompu. La sanction vous le comprendrez revient à supprimer purement et simplement les avantages fiscaux jusqu'ici obtenus. L' administration fiscale annule et demande le remboursement intégral et sans délai de la totalité des sommes impactées, dans la réduction d impôt.

Les articles du CGI code général des impôts à lire sont 1727, 1729 et suivants y compris l'article 1758A qui définissent par le détail les sanctions encourues.

Revente d'un LMNP après 9 ans  recommandé

La loi Censi bouvard est satisfaite après 9 ans de location continue. Ainsi la revente est tout à fait possible sauf à trouver un acheteur qui puisse faire valoir le contrat de location en cours.

En effet, la loi Censi Bouvard est maintenant sans effet, sur la volonté de revendre. En revanche, si nous avons profité de la déduction de la TVA, nous n'avons alors pas totalement satisfait les clauses dans ce domaine.

Ce contrat en particulier s'étend sur une durée de 20 ans. Par contre, chaque année permet de conserver un vingtième de cette déduction. Alors vous conservez 9 / 20 ème de la déduction.

Comment revendre un LMNP

Ce qui a fait de vous un investisseur en meublé avisé, doit se reporté envers votre acheteur. Cela dit, un point important domine au moment d'acheter un LMNP :

  • l'exploitant en place dans la résidence gérée connait une consolidation financière avérée, d'une part et d'une qualité professionnelle reconnue, d'autre part.
  • La bonne tenue de la résidence, l'entretien, l'accueil, le modèle économique et social prévalent,
  • Le contenu du bail commercial qui permet une rentabilité continue et qui présume d'un possible maintien des conditions dans le temps,
  • Si possible que l'échéance du bail soit éloignée de sorte à conserver les conditions suffisamment de temps

Autrement dit, vous devriez vendre pour ainsi dire " à regret" pour bien rejeter l'idée d'une  vente qui dissimulerait un avenir assombri.

Avant tout, le placement immobilier LMNP répond à un objectif le plus souvent de complément de retraite et sa rentabilité se mesure dans le temps long.