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Location de meublé non professionnel

Article du 11 Mars 2020 par KG Patrimoine

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Le Loueur de Meublé Non Professionnel se différencie du propriétaire de logement nu.  La fiscalité est plus avantageuse pour qui correspond précisément aux conditions édictées. L'activité de loueur de meublé non professionnel est une étape avant de passer professionnel. 

Le propriétaire d'un bien immobilier peut louer soit en "vide" ou autrement appelée location nue, c'est dire que le locataire viendra s'installer et  fera de ce lieu sa résidence principale. Il fera son affaire d'apporter ses meubles et effets personnels. Soit en meublé, c'est à dire que le locataire d'après les textes n'apporte que ses effets personnels pour s'installer. Par suite, ce bien donné en location peut être résidence principale ou temporaire.

Au même titre un locataire qui sous louerait en l'absence du titulaire du bail ferait alors de ce logement un meublé au sens de la loi . Le meublé de tourisme correspond à une location de logements meublés saisonnière. La chambre d’hôte s'apparente à cette location précédente. 

La fiscalité diffère entre le loueur en meublé professionnel LMP et le loueur en meublé non professionnel  LMNP.

L'activité de loueur en meublé prendra la forme professionnelle avec régime fiscal réel ou non en fonction de conditions relatives à cette activité. Connaitre le simulateur du loueur en meublé vous permet de maitriser votre budget, et surtout de pouvoir envisager les modifications par simulations.

Le loueur meublé non professionnel - LMNP

Le statut LMNP ou statut de loueur de Meublé Non Professionnel  se différencie donc entre professionnel et non professionnel.

Louer un bien en profitant des avantages fiscaux attachés à la location non professionnelle est possible. Les conditions de ce privilège sont à rapprocher du chiffre d'affaires obtenu dans l'année fiscale. Le loueur non professionnel ne doit pas dépasser 23.000€ de revenus locatifs dans l'année.

Seconde condition liée au chiffre d'affaire des locations meublées : Celui ci ne représente pas la moitié des revenus du foyer fiscal. Autre façon de dire que les revenus locatifs ne sont qu'accessoire.

Le loueur de meublé non professionnel n'est pas inscrit au registre du commerce et sociétés.

Le loueur en meublé non professionnel peut récupérer la  TVA.

loueur en meublé LMNP revente et plus value

Malgré tout, le loueur entre dans la catégorie des pro, il achète un bien immobilier locatif dans le but exclusif de le louer. La location du logement doit être réalisée dans le mois suivant la date d'achèvement des travaux de l'immeuble ou de l'acquisition .

La condition imposée, louer le local en meublé, répondant au décret en vigueur qui définit précisément tout ce qui constitue les meubles meublants. Les revenus entrent dans la catégorie revenus industriels et commerciaux BIC

Loueur en Meublé Non Professionnel  et Loueur en Meublé Professionnel Comparaison

Loueur en meublé non professionnel en résidence de services

A la fois nous rencontrons des LMNP occasionnels qui ont transformé un logement nu en logement meublé et n'ont  pas l'intention d'en faire davantage.

Mais le LMNP peut investir dans un cadre juridique bien déterminé relevant de la loi CENSI BOUVARD. Les investissements concernés s'adressent au logement neuf ou VEFA ou  ancien de plus de 15 ans déjà réhabilité ou a réhabiliter.

L'investissement s'applique à un établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés, ou encore :

  • à un ensemble de logements médico social dans le même but un établissement de santé pour des soins de longue durée une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées
  •  une résidence avec services pour des étudiants ou des apprentis , la résidence doit être occupée au à 70% par des étudiants et offrir au moins trois prestations : petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, réception, fourniture des linges de maison

Pourquoi investir en CENSI BOUVARD

Les propriétaires particuliers peuvent accéder au dispositif Censi bouvard. Le but étant de se constituer un patrimoine avec recherche de compléments de revenus, en prévision de la retraite. En aucun cas cette activité ne peut être considérée comme la principale, sinon nous sommes face à un loueur professionnel.

L'investisseur n'est pas forcément un contribuable dans une tranche marginale d'imposition dont la TMI  serait élevée. Les conditions n'occasionnent pas nécessairement de payer l' impôt sur le revenu. Les recettes annuelles soumises aux  bénéfices industriels et commerciaux , peuvent être de choisir le régime micro bic ou encore régime réel toujours possible .

Combien investir en Censi Bouvard

La réduction d'impôt s'applique au prix de revient du logement neuf acheté. L'achat d'ancien et les travaux de réhabilitation sont retenus pour le calcul de la réduction d'impôt . L'investissement maximum ne peut dépasser 300.000€ sans tenir compte du nombre de logements. Au delà de 300.000€ les frais sont amortissables en dehors de la loi  Censi Bouvard. L'amortissement LMNP est une caractéristique incontournable.

La base de réduction d'impôt actuel est de 11% depuis 2012. L'engagement de louer par bail est exigé pour une durée de 9 ans . La récupération de la TVA est une disposition de la loi Censi Bouvard. Le bien peut être géré par un exploitant qui reversera les revenus des loyers au propriétaire.

Le Dispositif a été prolongé jusqu'en 2021.

Les logements anciens sont de plus en plus rares à trouver.

La loi Censi Bouvard couvre un domaine très particulier, ou l'investisseur n'a pas beaucoup de visibilité sur son placement. Le taux d'occupation des ehpad est au maximum, la population des personnes est dans une courbe ascendante. Les frais d'entretien et de personnel sont à vérifier car la rentabilité reste le point faible.

Investir dans un ehpad neuf garantit une perspective d'une bonne dizaine d'années concernant les normes techniques et environnementales actuelles. Les logements  neufs sont plus attrayants sans avoir de travaux importants à mettre en œuvre .

Le choix entre neuf et ancien se mesure également aux frais de notaire plus importants dans l'ancien.