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LMNP Loueur en Meublé Non Professionnel expliqué

Article du 10 Février 2020 par KG Patrimoine

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Location meublée désigne le statut du loueur professionnel ou loueur non professionnel qui déclare des revenus dans la catégorie BIC -bénéfices industriels et commerciaux-   

Loueur de meublé non professionnel en 2020

Un investisseur en immobilier est considéré le propriétaire foncier qui loue son bien en logement nu. Si le logement est équipé sommairement , mais suivant la liste préconisée par la loi, de sorte que le locataire peut s'installer avec sa valise d'effets personnels, nous sommes en présence du Loueur de Meublé.

Le logement meublé  peut être neuf ou ancien.. Ensuite les conditions de ce statut considère  le loueur de meublé non professionnel LMNP (premier cas) .

Si les conditions requises sont dépassées alors la catégorie professionnelle LMNP sera retenue.

LMNP définition

Deux options fiscales régissent les locations de logement à titre d'habitation : Revenus fonciers pour les locations nues, et déclaration dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux pour la location d'un logement dit meublé.

La définition de loueur en meublé est spécifique, car elle permet aux occupants de ne pas avoir à entreprendre des déménagements coûteux. Par conséquent la location de meublé facilite la mobilité. Le loueur s'apparente à un entrepreneur soumis à un professionnalisme .

Qui est loueur non professionnel

Suivant l'importance du business, le loueur sera non professionnel, lorsque ses recettes annuelles ne dépassent pas 23.000€, d'une part et que ces recettes limitées soient inférieures aux autres revenus fiscaux pour le même foyer fiscal.

Qui est loueur professionnel

Dans le cas contraire, les recettes dépassent les 23.000€ ou dépassent les autres revenus du foyer fiscal, alors nous avons la situation du  statut de loueur en meublé professionnel.

 LMNP : quels sont les objectifs ?

Le placement immobilier dans la version LMNP s'adresse aux particuliers qui recherche une fiscalité plus avantageuse ainsi qu'un statut dans la catégorie des BIC. Les revenus locatifs si vous louez en meublé permettent de choisir le régime réel ou régime micro BIC  suivant les recettes locatives.

Le régime fiscal importe notamment lorsque le particulier est un actif, et qu'il paie des impôts dans des tranches élevées. Il aura intérêt à optimiser sa fiscalité pour préparer sa retraite dans les meilleures conditions. La déclaration des revenus est un moment à privilégier dans le choix des investissements.

L'acquisition d'un bien immobilier ne se  décide pas à la légère. Le plus important sera de bien sélectionner l'investissement locatif LMNP neuf, car il cumule un certain nombre d'inconnus : le lieu d'investissement, le marché environnant, la qualité du gérant nouveau ou expérimenté. Ce dispositif s'adapte à la loi CENSI BOUVARD ou même la location saisonnière.

LMNP : quels biens sont finançables ? 

Résidence de tourisme

La location saisonnière destinée aux vacanciers à la recherche d'un moyen d'hébergement collectif spécialisé dans des lieux choisis à la mer ou à la montagne constitue l'essentiel des résidences de tourisme.

Le confort des infrastructures sportives ou thermales, ou thalasso , ainsi que la restauration, complète la gamme des services offerts.

La particularité de ces investissements demande un savoir faire. Une étude préalable pour le choix de ce type de résidences est fortement conseillé. Qu'il s'agisse d'un lieux privilégié, de climat ou de relief touristique recherché, le sens des affaires s'impose à l'investisseur quant à la durabilité économique du projet.

Résidence d'affaire

Dans les grandes villes de préférence, ces résidences à l'abord des zones d'activités concernent les commerciaux chargés d'affaires . Ce marché se développe à la portée des entreprises qui choisissent la location de services plutôt que d'investir dans des bureaux et locaux d'entreprises.

Le complexe logements d'affaires et résidences de services connait un succès grandissant. L'investissement sera calculé dans un contexte économique susceptible d'évolution. La répartition du portefeuille investi importe beaucoup.

Résidence étudiante

Une résidence étudiante ne présente pas de risques particuliers, sauf lorsque la politique de la ville évolue au point de délocaliser les établissements universitaires . Cet aspect n'est pas aussi anodin qu'il n'y parait. Les villes investissent et fabriquent leur notoriété à l'importance de la population grandissante des étudiants en leur proposant des formations et spécialités dans les domaines d'études les plus variés.

Ces résidences sont dédiées uniquement aux étudiants, avec restauration sur place, salles de sports, lavages du linge, repassage et autres commodités, proches des établissements scolaires, ou à défaut des moyens de transports collectifs .

L'investissement est relatif compte tenu des logements qui sont essentiellement proposés en studios ou T1 voire T2. La politique actuelle est orientée vers ces infrastructures qui répondent parfaitement aux problèmes des familles à la recherche de logements trop rares et par conséquent chers.

L'objectif est multiple, les étudiants se côtoient, les moyens mis à la disposition sont adéquats, la vie d'étudiant sous cette forme rassure.

Résidence Senior

Cette forme d'investissement se différencie de HEPAD -hébergement personnes Âgées Dépendantes, qui sont médicalisées.

A l'image des résidences étudiantes les résidences senior offrent une vie pour personnes autonomes regroupant les services qui facilitent la vie au quotidien des retraités. Les services proposés telle la restauration, les salles de distraction, de jeux, et autres activités ludiques, regroupent le meilleur confort pour une vie de proximité dans une ambiance paisible.

Ce marché connait une expansion régulière, seul un point mérite être soulevé, la fiscalité accentuée sur les pensions supérieures à 2.000€ , risque à terme d'appauvrir cette population senior. En effet, le ticket d'entrée en résidence avoisine allègrement les 2.000€ .

Résidence HEPAD

Cette forme de résidence offre des prestations soumises aux conditions de santé. Les personnes âgées dépendantes ont recours à ces établissements spécialisés. Le personnel de santé accompagnent ces résidents .

L'investissement est très différent, le coût au mètre carré est nettement supérieur aux investissements dans l'immobilier. Néanmoins, la population des retraités ne cessent d'augmenter par l'espérance de vie d'une part et les années de sortie de la guerre, d'autre part.

Marché porteur dépendant aussi des aides médicales, le choix d'investir dans ce secteur demande une diversification fiscale et patrimoniale.

Avantages du loueur en meublé ?

Le ticket d'entrée pour un investissement statut LMNP se situe aux alentours de 60 à 70.000€ . La gestion locative est assurée par le gérant de la résidence de service. Le bail commercial définit la part des charges entre les acteurs.

L'acquisition d'un lot neuf en résidence de service peut donner lieu à la récupération de TVA, l'amortissement grâce à la loi CENSI Bouvard diminue les revenus imposables .

En revanche, l'investissement est à titre locatif exclusivement. Donc il ne s'agit de préparer ainsi sa retraite personnelle. La gestion collective ne garantit pas le versement des loyers. En effet, le gestionnaire peut faire défaut. Il n'y a pas de parade autre que la diversification et la parfaite connaissance du marché.