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Nue propriété et Usufruit

Article du 04 Mars 2020 par KG Patrimoine

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La pleine propriété confère à son propriétaire le droit d'usage et de disposition. Le démembrement de propriété partage les deux droits usus et fructus entre deux personnes différentes, pour une durée limitée. 

Nue propriété et usufruit

L'article 544 du code civil apporte les précisons suivantes sur le droit de propriété : 

Juridiquement la propriété c'est :  « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par la loi ».

La pleine propriété comprend d'une part le droit de jouir du bien comme bon lui semble, d'en percevoir les revenus (appelé fruit) et de pouvoir en disposer , de le vendre ou l'aliéner , en faire un don, d'autre part.

Ainsi, nous voyons la composition ou la décomposition possible à partir de ces éléments distincts. Il suffit de donner la nue propriété de préférence à un héritier direct, par exemple et de conserver le fruit ou l'usage pour profiter des revenus , de la jouissance du bien, (percevoir les fruits).

Cette opération s'appelle le démembrement de propriété, avec un propriétaire des murs, le nu propriétaire et l'occupant usufruitier. Usufruitier et nu propriétaire composent la pleine propriété.

USUS et FRUCTUS

Ce sont les termes qui nous viennent du latin l'usage et le fruit. : usufruit.

L'Abusus mot latin plus simplement la nue propriété. Donc le latin n'est pas mort, nous dirons : usus + fructus + abusus = pleine propriété.

En matière d'immobilier, le démembrement de propriété permet de transmettre son bien de manière graduelle . La possibilité la plus fréquente dans l'immobilier convient à un senior qui continue, soit à vivre dans le bien, soit à percevoir les loyers du bien dont il a donner la nue propriété.

Dans tous les cas peut on dire que le démembrement de propriété est une situation temporaire . En effet, les deux composants ne sont pas semblables, la réalisation d'une condition entrainant la recomposition de la pleine propriété.

La nue propriété est un acte de propriété cessible, dénuée de l'usufruit. Prenons l'exemple d'un bien immobilier, le nu-propriétaire possède les murs, mais il est privé de l'occupation et des loyers. Ainsi, nul n'est tenu de rester dans cette situation. On peut très bien céder la nue propriété . Nous déduisons que le prix de vente ne sera qu'une fraction de la pleine propriété.

Quant à l'usufruitier nous sommes dans une situation qui ne doit la persistance de cet état de fait qu'en la survivance de l'usufruitier. En d'autres termes au décès de l'usufruitier, ce droit USUS ET FRUCTUS disparaît, l'usufruitier ne transmet pas son droit au décès. L'article 578 du code civil définit l'usufruit. L'usufruitier ne peut vendre ce droit à quiconque .

Ce droit partiel et temporaire justifie la nue propriété jusqu'au décès de l'usufruitier . Après son décès la pleine propriété est reconstituée, le nu propriétaire devient donc propriétaire à part entière. L'adjonction de l' usufruit et nue propriété reforme la pleine propriété, sans frais de mutation.

Donner la nue propriété : un moyen d'optimisation fiscale

En cas de décès de l'un des parents, la résidence principale sera partagée . Sans entrer dans les détails, on pense aux héritiers qui posséderont la nue propriété, ils seront nus propriétaires alors que le conjoint survivant deviendra usufruitier des biens entrant dans la succession par le jeu des donations notamment.

La nue propriété permet d'anticiper la succession, les héritiers sont propriétaires des murs, si l'on considère l'immobilier en héritage. Un barème fiscal prend en compte l'âge du donateur, ce qui détermine l'espérance de vie par ailleurs .

A titre d'exemple, le donateur à 71 ans, le barème justifie la nue propriété à 60% alors que l'usufruit sera évalué à 40%. Les droits de mutation sont prélevés sur la valorisation de la nue propriété .

L'ascendant conserve les revenus du bien cédé en nue propriété, ce qui constitue la rente des vieux jours. Et comme nous l'avons indiqué plus haut l'usufruitier disparu, la pleine propriété est reconstituée sans frais de mutation.

L' article 669 du code général des impôts précise :

Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il n'est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété.

L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de l'entière propriété pour chaque période de 10 ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier.

Le démembrement de propriété et le fisc

Le démembrement de propriété à l'origine encourageait les donations d'une génération à l'autre . Cette opération est très intéressante, les frais de mutation sont prélevés au moment du démembrement selon un barème fiscal qui est plus avantageux aux donateurs jeunes. Ainsi le montage optimise à la fois les donations et la conservation des biens en usufruit.

De plus les nus propriétaires ne s'acquittent pas de la taxe foncière entre autre.