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Loueur de Meublé Non Professionnel logement ancien

Article du 19 Janvier 2020 par KG Patrimoine

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La gestion de la location de logement meublé non professionnel dans l'ancien, diffère de la location de logement neuf, notamment au niveau de la fiscalité. 

L'immobilier locatif offert en meublé se trouve plutôt dans les villes et de préférence de moyenne ou grande population. comprenez qu'il s'agit de locataires particuliers qui utilisent ces biens pour des raisons de commodité. En effet, apporter sa valise suffit pour louer un logement meublé. Par conséquent une clientèle mobile formera le plus gros de la demande.

Les biens recherchés seront des logements fonctionnels de faibles surfaces, du studio au 2 pièces voire plus par exception. Assez logique cette clientèle mouvante se compose de personnes seules la plupart du temps, pour affaire

Comment investir en LMNP dans l’ancien

L'achat d'un bien immobilier en meublé non professionnel ancien, pour le louer en meublé, permet de se rendre compte sur "site" de l'évolution de la copropriété. Le gestionnaire en place présente également un intérêt particulier. Autre point significatif s'agit'il d'une résidence de services (type étudiants par exemple, rarement des meublés de tourisme car localisées dans les régions touristiques ... en général) ou de meublés "individuels" au sein d'un ensemble collectif, par exemple,  une copropriété occupée par des locataires mais également par des propriétaires.

Cela présente un intérêt quand à la mixité des occupants, car les préoccupations sont bien différentes entre un locataire itinérant et un copropriétaire par exemple. Aussi cette variété peut être un critère précieux au moment d'acquérir.

Confier la gestion au gérant ?

Si vous confiez votre location à un professionnel qui assure la gestion du bien tel que le ferait un gérant ou un mandataire de gestion, votre rôle se limitera au contrôle et à l'assistance aux assemblées générales annuelles.

La gestion peut être totale , c'est à dire, à partir de la recherche des locataires, de la gestion du logement, des meubles meublants du logement, jusqu'aux entrées et départs de locataires. Ainsi les contraintes du propriétaire-bailleur seront en grande partie libérées.

Votre statut de loueur en meublé non professionnel lmnp , impose une comptabilité qui reste malgré tout abordable pour le loueur en meublé non professionnel . Rappelons à ce sujet, que le montant des recettes locatives LMNP ne doivent pas dépasser 23.000€, sinon votre statut bascule dans la catégorie "loueur en meublé professionnel lmp". La particularité de la déclaration des revenus fonciers sont à porter dans le chapitre bénéfices industriels et commerciaux bic

Fiscalité applicable au LMNP dans l'ancien

l'investissement en Loueur de meublé non professionnel permet de déduire :

  • les intérêts de l'emprunt contracté,
  • les cotisations de l'assurance emprunteur ou assurance de prêt,
  • l' amortissement du bien immobilier et du mobilier, suivant des conditions,
  • la taxe foncière et la CFE (cotisation foncière imposée aux entreprises ),
  • Les frais de gestion vus plus haut, et les frais de tenue de la comptabilité éventuellement,
  • Les éventuels frais de rénovation en achetant le bien.

LMNP que faut il déclarer dans les recettes

Les avantages fiscaux sont à considérer différemment du loueur LMNP en immobilier neuf, notamment la déduction de 11% réservé à l'investissement.

Autres variante offerte au loueur en meublé non professionnel : la possibilité de choisir le régime micro-bic en déclarant les revenus globaux. Le fisc applique un abattement de 50% mais en revanche ne prend pas en compte les frais réels vus ci-dessus.

Comment déclarer l'amortissement :

  • Hormis le terrain, les biens immobilier et mobilier en location LMNP seront amortis, à la condition d'être inscrits à l'actif du bilan.
  • Les travaux de rénovation profitent de l'amortissement dès la date d'achèvement de ces derniers.
  • Nous avons vu plus haut, les charges réelles déductibles : intérêts emprunt, cotisation assurance, et taxes etc ...

ces déductions peuvent conduire à un résultat au compte d'exploitation négatif.

Déficit exceptionnel et prise en compte fiscal

  • les frais inhérents à l'acquisition sont imputables sur les bénéfices du bien immobilier meublé acquis,
  • Si le résultat de cet immeuble est déficitaire, la compensation peut s'opérer sur les bénéfices d'une autre activité locative meublée non professionnelle. C'est à dire de même catégorie.
  • A défaut de recettes autres, le déficit sera constaté et reportable pendant 10 ans.

Déficit fiscal reportable

La ligne déficit reportable permet de déduire l'année suivante sur les bénéfices constatés. En l'absence de nouveaux bénéfices, ce régime enregistre la partie de l'amortissement non déduit, et garde "en réserve" ce montant sans limite de durée. On parle d' Amortissement différé en attente d'un résultat excédentaire .

Ce calcul simple à priori permet de maintenir une situation neutre  pendant 20 ans maximum. Cela permet à un investisseur qui constitue un patrimoine immobilier en vue de la retraite de ne pas impacter les revenus professionnels imposables en fin de carrière.

La retraite sonnée permettra de percevoir un complément de revenus BIC alors que la feuille d'impôts IRPP aura diminué d'une manière certaine !

Autres avantages :

  • Les dispositifs fiscaux avantageux sont assortis de conditions en contrepartie .
  • Le régime LMNP échappe à cette règle. Les revenus du locataire, appelés plafond de ressources n'impactent pas  votre avantage fiscal .
  • Le loueur en meublé non professionnel n'est pas astreint à un loyer au mètre carré plafond maximum  perçus pour son bien.
  • la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants mérite d'être cité au rang des avantages.

En résumé, la location en meublé non professionnel oblige la tenue d'une comptabilité, c'est un fait.

En revanche, la location de biens locatifs en vide n'est pas aussi avantageuse et malgré tout il serait de bon ton de recourir à un comptable lorsque les revenus locatifs font apparaître des déficits, qu'il faudra gérer.

Le bail commercial à la clé, le statut LMNP de ce point de vue avec offre un plus.