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Viager : définition, reversibilité fiscalité, charges

Article du 26 Juillet 2021 par KG Patrimoine

Quelle fiscalité pour un viager ?;    Qui paie les charges en cas de viager ?;  Comment fixer le bouquet d'un viager ?;  Pourquoi ne pas acheter en viager ?;

Bien choisir les conditions de vente en viager, demande une attention particulière, les bons conseils   .


Viager défnition reversibilté fiscalité charges

Pour rappel, vendre en viager consiste en une opération immobilière entre le propriétaire du bien immobilier, vendeur( autrement appelé crédirentier), au profit d'un acquéreur (appelé le débirentier). Ce dernier s'engage à verser une rente viagère constituée à titre onéreux durant la vie du vendeur, autrement dit jusqu'à son décès. la rente sera au choix, mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

Le viager est défini suivant les conditions de la négociation adoptée entre les deux parties: prix de vente, bouquet, montant rentes viagères à titre onéreux, conditions particulières au moment de l'acte de vente .

La première condition obligatoire est dictée par le code civil art 1964. La convention signée entre les parties dépend d'un événement aléatoire, le décès du vendeur en l'occurrence.

En revanche le vendeur ne perçoit la rente viagère qu'en cas de vie !

Ainsi une personne vend sa maison en viager. Il définit, d’une part  le prix qu'il souhaite percevoir immédiatement c'est le "bouquet" et la rente régulière jusqu' à son décès pour une durée  qui doit rester imprévisible.

Si l'acquéreur savait avant de signer cette convention que le vendeur est malade et que ses jours sont comptés alors le contrat sera frappé de nullité absolue. D'ailleurs la loi prévoit le délai minimum de l'événement aléatoire qui ne peut être inférieur à 20 jours à compter de la signature.

Réversibilité de la rente viagère immobilière

Nous connaissons le déroulement de la transaction pour un vendeur seul. Bien entendu le bien à vendre peut appartenir à un couple, à une indivision par exemple.

Dans ce cas l'événement aléatoire reposera sur les deux têtes des vendeurs. Ici la convention stipulera les conditions qui s'imposeront en cas de décès soit sur , soit sur l'autre.

Précisons que la rente continue jusqu'au décès du dernier vendeur.

La convention de vente en viager précisera les modalités dans les cas de figure prévisible :

  • réversibilité à 100% suivant la clause adoptée dans le contrat
  • réversibilité réduite ou modulée suivant le nombre de personnes crédirentières. On peut convenir que la rente pourrait être diminuée après le premier décès.
  • lorsque le bien vendu appartenait en commun aux vendeurs la rente subira une réduction de moitié, au premier décès considérant la part de chacun. la rente est dite réductible.
  • Rente viagère réversible suivant la négociation on peut convenir d'une réversibilité en totalité après le premier décès, sachant que dans ce cas la rente viagère de départ risque d'être moins élevée.
  • Le bien vendu appartenait en propre à l'un des époux. Sans convention particulière , la rente tombera avec le décès du vendeur propriétaire en propre.
  • Si la convention de la vente en viager intègre la réversibilité 100% alors qu'un seul était propriétaire du bien on considère que le crédirentier non propriétaire bénéficie d'une donation équivalente au montant perçu .

Fiscalité et charges

Tout d'abord, lors de la transaction de vente en viager, l'acquéreur (débirentier) paie les droits de mutation classiques. En cas de plus value immobilières ces dernières incombent au vendeur, de la manière connue dans les conditions de droit commun.

Au niveau des charges, la répartition des charges doit être impérativement précisée.

De plus, la répartition des charges et taxes seront différentes selon le type de viager.

Vente viager occupé avec droit d usage et d habitation

Cette situation permet de définir la répartition des charges concernant la taxe foncière et l'enlèvement des ordures qui sont affectés à l'acheteur, le débirentier.

Des conditions particulières peuvent être rédigées dans les clauses particulières du contrat de vente.

Vente en viager occupé avec usufruit

dans cette situation particulière les taxes sont à la charge du vendeur ( taxe d'habitation, taxe foncière, et enlèvement des ordures), y compris les factures d'énergie consommée.

Bien entendu par une clause spéciale les charges peuvent être attribuées autrement.

Viager libre

Dans le cas d'un viager libre l'acheteur devra supporter toutes charges, puisqu'il est entré en possession de bien. Ce cas s'apparente à une vente classique sur ce plan là.

Fiscalité des rentes perçues

Dans cet exposé seule la rente viagère immobilière est étudiée. Néanmoins il y a beaucoup de points communs entre les différentes rentes :

  • rente à titre gratuit , par exemple consécutive à la capitalisation d'un plan d'épargne retraite dans le cadre réglementaire de type, Madelin Perco, PER etc.
  • Le régime fiscal est particulièrement défini pour les différentes rentes, notion  de revenus défiscalisés, abattement fiscal etc
  • Rente à titre onéreux

L'âge du crédirentier est pris en compte au jour de la première rente perçue. Elle est taxée à l impôt sur le revenu .

La rente viagère à titre onéreux

l'âge du crédirentier  à la signature de l’acte scellera le contrat fiscal attaché à cette opération de vente en viager.

Plus le crédirentier est jeune plus la part de la rente retenue est fiscalisée.

Par exemple la première rente viagère perçue à :

  • moins de 50 ans est fiscalisée à l impôt à hauteur de 70%
  • de 50 à 59 ans inclus, la part fiscalisée sera de 50%
  • 60 à 69 ans inclus sera fiscalisée à 40%
  • au delà de 69 ans la partie fiscalisée sera de 30%

NOTA :

Inutile de préciser que l'âge du vendeur importe beaucoup au moment de l'acte de vente. Qu'il s'agisse de la rente viagère à prévoir et bien sûr le bouquet.