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Conseils pour réussir son achat

Article du 07 Novembre 2019 par KG Patrimoine

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Vouloir acquérir un bien immobilier oblige l' acheteur à vérifier les moyens dont ils disposent, en considérant les prix dans les différents secteurs géographiques. 

Conseils pour réussir son achat

acquérir votre résidence principale, cela vous tenterait il ? acheter un bien immobilier ?

La bonne méthode consiste avant tout, à bien calculer votre budget, faire le point de vos ressources, et enfin se garder de toutes précipitations. Les indicateurs sont au beau fixe, les taux d'intérêts n'ont jamais été aussi bas et malgré les Cassandre le jour de la hausse n'a pas encore sonné.

Pourtant, les hausses sur le marché immobilier ne sont pas uniformes, signes de points de résistances ou de surchauffe ou encore de déséquilibre du marché ici ou là. Les zones tendues existent belle et bien, mais également dans certaines villes les quartiers ne sont pas tous  logés à la même enseigne, si vous me permettez l'expression.

Capacité d'épargne ou capacité d' emprunt ?

Le bilan personnel aura du bon. Nous devons nous  poser des questions entre les revenus mensuels du ménage et les dépenses régulières et exceptionnelles. Que reste-t-il en fin de mois ?

De quelles économies disposons nous ? ce que l'on peut mobiliser et ce que l'on doit préserver ? Ainsi donc il nous faut faire nos comptes , notre portefeuille de valeurs mobilières, notre assurance vie, notre Plan d'Epargne Entreprise (épargne salariale) : la part d'intéressement, la participation et le PEE. Pour être précis, cette épargne est elle disponible, sans pénalité ?

Un petit tour de la famille, ne serait-ce que de leur faire part de la nouvelle qui nous préoccupe? Toutes les idées seront les bienvenues, et pourquoi pas une avance d'hoirie au détour des discussions ? n'est ce pas ?

Le montant de l'apport personnel est évalué au minimum à 10% du prix d'achat. Maintenant quelle partie doit être préservée pour faire face aux inévitables aménagements et autres mauvaises surprises d'à propos qui ne seraient pas judicieux de financer par un crédit supplémentaire en définive .

Ensuite le montant globalisé des frais de notaire (entre 7 et 10% suivant le prix de la maison), les frais de branchement Edf, gaz et raccordement, déménagement et  autre.

Pensons à faire le point sur les taxes récurrentes : taxe foncière , taxe habitation (impôts locaux) du bien convoité. (maison ou appartement).

Quelles sont  mes prétentions, combien  puis je acheter de mètres carrés?

Un petit tour du côté des simulations de crédit sera le bienvenu pour mesurer le remboursement au plus près de nos revenus. En effet, nous ne  disposons à la banque que  du tiers de nos revenus mensuels au maximum à consacrer au remboursement des emprunts. Si vous avez souscrit des crédits conso , crédit auto ou crédit électroménagers, leur coût mensuel n'est pas neutre. (à voir plus tard).Si besoin effectuer un rachat de crédit serait utile?

Quels seront les prêts immobiliers, quelles seront les aides possibles, quels avantages fiscaux pourrez vous aborder. Le prêt à taux Zéro est réservé au primo accédant , il n'est possible qu'à condition de lancer 25% au moins de travaux du coût total . Les prêts spéciaux , PC, PAS, 1% logement etc sont à explorer .

Cette étape est importante car votre capacité d'emprunt découvre le nombre de mètres carrés de votre projet immobilier que vous serez capable d'envisager, suivant le quartier de la ville programmé. Ce calcul est décisif, tout écart remettra en cause votre crédit immobilier , donc votre budget.

Choisir vente de particulier à particulier ou agence immobilière ?

Les choses se précisent, la maison de vos rêves apparaît clairement.

Si vous décidez de traiter directement avec le vendeur, il faut réussir votre achat immobilier. Vous devrez vérifier les documents obligatoires concernant les performances énergétiques, les documents de contrôle du bien immobilier à vendre concernant le plomb, les termites, la mérule, les capricornes, l'installation électrique si plus de 15 ans . Un coup d'œil sera nécessaire pour les documents administratifs et environnementaux, concernant les risques sismiques, et inondations par infiltration ou submersion.

Choisir une agence immobilière, vous donne accès aux services d'un professionnel de l'immobilier, qui saura vérifier les documents, qui prendra en compte vos arguments. Il sera attentif à vos exigences, car il sait que la parole appartient à l'acheteur. Si des vices cachés apparaissent à l'occasion des aménagements (fissures découvertes en détapissant), des malfaçons qui se révèlent sur des travaux effectués depuis moins de dix ans par exemple, font partie des garanties à exiger.

Le juste prix du bien immobilier

Comment savoir si le bien vaut le prix affiché ? le professionnel ne sera pas d'un meilleur conseil, mais aura des arguments qu'il sera toujours possible de vérifier. Avec un professionnel vous pouvez faire une offre minorée simplement verbal si vous pensez que le prix est surfait. Il saura relancer le propriétaire ce que vous ne pourriez faire lors d'une visite.

Vous aurez la possibilité d'accéder aux ventes réalisées dans ce quartier en suivant les informations de la chambre des notaires, en ouvrant le site .gouv.fr et consulter PATRIM. Néanmoins, ces informations sont globales et vous n'aurez pas accès au dossier, aux aménagements, aux spécificités, à son orientation, son environnement avec vue imprenable, aux options en quelques sortes des biens vendus. Il y a une différence entre un bien coup de cœur immédiatement habitable sans retouche et un bien qu'il faudra revoir de fonds en combles.

Faites une offre limitée dans le temps

Le compromis approche, il est temps de consulter la banque et de tester votre dossier de financement immobilier. Parallèlement le conseil d'un courtier en crédit ne sera pas superflu, car les frais occasionnés par ces professionnels sont à considérer dans le coût total que vous avez défini, et pas plus. Les mauvaises surprises seraient d'avancer à "Lurelure" .

Les prêts immobiliers représente un domaine complexe qu'il ne faut pas sous estimer. Le meilleur taux ne donnera pas les meilleures conditions de financement. Je m'explique : Les acquisitions de maisons sont fiancées pour la plupart avec des crédits immobiliers d'une durée de 20 à 25 ans. Or, savez vous que une bonne moitié des ces crédits n'iront pas au terme des remboursements. Les causes : divorce, agrandissement de la famille, changement d'adresse suite à mutation professionnelle ou autre, arrivent de sorte que la maison est revendue.

En effet, qui achète une maison avec plusieurs chambres supplémentaires prévisionnelles en attente de voir les enfants naître dans un avenir plus ou moins certain ?

En revanche choisir un emprunt immobilier en inspectant les conditions de remboursement anticipé sera de bonne augure. La négociation est possible au moment de souscrire le prêt ce qui ne sera plus aussi aisé devant l'éventualité réalisée.

Il faut s'assurer que l' assurance de prêt vous convient parfaitement , notamment que les garanties offertes sont appropriées à votre profil professionnel et sportif. Vous savez que le choix de l'assurance vous appartient, et qu'il y a là beaucoup d'économies en perspective. La banque ne peut s'opposer, à votre choix "extérieur" de l'  assurance emprunteur, encore moins  de "revoir" le taux d'emprunt dans le dossier à l'étude.

Bien choisir la garantie du prêt

Une garantie réelle du type hypothèque coûte chère, le choix du privilège de vendeur ou du privilège de prêteur de deniers est préférable car moins taxés.

Présenter une garantie de type caution mutuelle est nettement préférable notamment en ce qui concerne l'absence d'inscription hypothécaire coûteuse . La caution mutuelle peut être transférée sur le nouveau bien en cas de revente prématurée. Toutes les banques la proposent.