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Programme Immobilier Neuf à Toulouse

Article du 17 Février 2020 par KG Patrimoine

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Trouver un programme immobilier neuf à Toulouse, dans quel quartier?

Marché immobilier  à Toulouse

Toulouse ville rose capitale de l'Occitanie de quelques 440 000 habitants occupe 251.000 logements environ. La répartition de ces logements est typique d'une ville jeune et dynamique. En effet, beaucoup de petits appartements environ 26%, (l'effet du nombre d'étudiants en ville)les logements moyens c'est à dire de 40 m2 à 90 m2 dépasse les 60% alors que les grands logements représente 13% du parc immobilier.

Selon KG-Patrimoine on note la répartition des logements en 2018, à savoir 16.5% d'appartements pour 83.5% de maisons. Les résidences principales atteignent 88,4% . En 2018 les transactions affichées passent 6373 . Les prix dans l'ancien de moyenne s'est fixé à 3.118€, et de 3.991€ pour le neuf.

Reste à vérifier la répartition de la population toulousaine . Tout d'abord les jeunes sont là , les moins de 25 ans représente quasiment 36%, les actifs sont plus de 51% les retraités sont le restant 13%..

Les actifs se dénombrent par 18% de cadres supérieurs, professions intellectuelles 16.6%, ouvriers 9% et employés 15.5% .

A l'évidence Toulouse est très recherchée, ce n'est pas un secret, ni un mystère. 

Investissement immobilier  neuf à Toulouse

Nous sommes surpris de voir le nombre d'appartements à Toulouse bien inférieur à la moyenne des villes comparables. Donc l' appartement neuf à Toulouse, est recherché l'offre risque bien de ne pas suffire avant longtemps . En parallèle nous avons une hausse de la population de plus 8.000 chaque année, les étudiants sont en hausse d'une année sur l'autre, tout ceci concours à soutenir le marché immobilier.

La ville se partage en 6 secteurs et 22 quartiers, inutile de dire que les quartiers soient différents les uns des autres avec un point commun, les prix sont portés à la hausse avec des tensions quelquefois d'une rue à l'autre.

Toulouse rappelons le est idéalement situé entre Méditerranée et Atlantique, dans un climat doux, assez proche de l'Espagne, et surtout portée par les activités aéronautiques, spatiales sans compter sur le numérique en plein essor et la recherche dans le domaine de la santé,  de concert avec Montpellier.

L'embauche est de loin le plus dynamique du sud ouest de la France. Le financement du marché immobilier profite des dispositifs loi Pinel, loi Censi Bouvard, loi Denormandie et pourquoi pas le Malraux donne un coup de pouce aux monuments du centre ville.

Investissement locatif à Toulouse

La ville se prête à la venue d'investisseurs immobiliers locatifs. Les dispositifs sont appropriés à ce sujet. La lo Pinel est peut être en fin de course dans certaines villes de France. Il n'en est rien à Toulouse, la poussée démographique montre l'impact ascensionnel répondant à l'activité toujours plus importante.

Cela se traduit par des zones tendues , les offres de nouveaux logements ne couvrent pas la demande, notamment dans le quartier Saint Simon et lardenne, les écarts ne se résorbent pas dans les statistiques . La population augmentant de manière exponentielle pourrait on dire, alors que les logements se construisent par lots qui demandent le temps des études d'emplacement, de marchés et de conception dans l'urbanisation moderne.

Les prêts à taux Zéro qui ont passé un hiver houleux en ressortent avec la bénédiction des parlementaires, raison pour informer les primo accédants que c'est le moment ou jamais de se mettre sur les rangs des acquéreurs. La raison est d'autant plus forte que les taux sont extrêmement bas et que les pouvoirs publics prévoit l'atterrissement de l'immobilier en France. Cela ne s'applique aux villes dynamiques qui continuent leur progression atypique.

Par ailleurs, la recherche ne s'adresse pas à la même clientèle bien entendu, en particulier pour les quartiers de la Roseraie ou le Busca entre autres.

Quel investissement locatif faut il privilégier

La configuration du parc immobilier de Toulouse, est atypique, on trouve seulement un tiers d' appartements, pour deux tiers de maisons. Le nombre excessif de petits appartements de type studios et T1, T2 représente selon certains professionnels de plus 40% du parc immobilier, ce qui est je confirme particulier.

Raison de plus pour évoquer une location moins courante qui s'appliquerait parfaitement à Toulouse.

Loueur en Meublé Non Professionnels

Le secteur immobilier, nous le voyons est déséquilibré et sans doute pour un moment, compte tenu que la construction progresse de manière linéaire alors que la population nouvelle est "aspirée" par la croissance économique, de manière quasi exponentielle.

Le loueur de meublé vous connaissez ?

Un appartement neuf ou ancien qui est comme son nom l'indique équipé de meubles , tables, chaises, lit, gazinière, plaques de cuisson etc, pour recevoir un locataire "voyageur" je veux dire que le nouveau locataire pose ses valises en signant le bail commercial.

Avantages du LMNP

C'est un loueur et non un bailleur car les revenus ne sont pas fonciers mais des revenus de  Bénéfices commerciaux et industriels qui ne sont fiscalisés qu'après réduction des frais, des amortissements également de la TVA d'acquisition de l'immeuble et des meubles.

Avantage fiscal important

Les déductions qu'il s'agisse d'un bien neuf ou ancien ne modifie pas vraiment la fiscalité appliquée. En règle générale les déductions par l'amortissement et la TVA réduit à néant la feuille d'impôt.

Ce mécanisme permet de satisfaire des locataires qui ne devraient utiliser que le bail de location "mobile" ou le bail commercial . C'est à dire des locataires de passages pour ainsi dire. De la sorte les revenus commerciaux sont indépendants des revenus fonciers . Voir les articles plus détaillés en ce sens .

LMNP comment faire le choix

La Ville de Toulouse par zone

Capitole

Le coeur du quartier historique de Toulouse est le plus petit mais la place est centrale pour les Toulousains , ici l' hotel de ville de Toulouse et bien sûr le théâtre du capitole, lieu de communications fortement desservie Métro 2 lignes A et B distribuent les voyageurs dans la ville .

Saint Cyprien

Nous sommes sur la rive gauche de la Garonne, le quartier ancien faubourg ou grouille les jeunes toulousains. Beaucoup d'animations avec le charme des villes du Sud Ouest, les bars les restaurants sur la place St Cyprien, une forte activité du côté de la Rue de République et l'avenue Etienne Billières. Ce quartier se réveille, Possibilité de trouver des maisons rénovées ou à rénover .

Saint Aubin

A l'est du centre ville, dans les parages de la rue de la Colombette , le boulevard Lazare Carnot , par le canal du Midi, se découvre un quartier superbe parce que d'allure village et populaire à la fois, avec son marché le dimanche matin "marché St Aubin" qui entoure l'Eglise du même nom Eglise St Aubin... Aun marché, on y déguste des produits gastronomiques régionaux.

Secteur Nord de Toulouse

Les 4 quartiers Barrière de Paris, non loin du centre ville le long du canal du midi, les sept deniers Ginestous quartiers résidentiels, rejoignent les portes de Blagnac avec accès du côté du périphérique se trouve à à peine 10 minutes du pôle aéronautique et l'aéroport de Blagnac.

Dans les parages, Lalande , se positionne entre Aucanville et Borderouge Grand Selve remplace les maraichers par des logements répartis dans la verdure et le calme offre un cadre de vie agréable. Malgré tout il s'agit d'un ancien faubourg avec des transports en commun notamment le métro.

Les Trois cocus, Borderouge,

Les trois cocus, est plus populaire en se déplaçant vers le Nord Est de Toulouse, le quartier une mixité de maisons individuelles avec des immeubles , ainsi que Croix Daurade là où la ville met en place des programmes immobiliers qui vont renouveler le parc immobilier dans le bassin maraicher.

Toulouse secteur EST

Les quartiers dans ce secteur:

Côte Pavée

"de hauts pavés" car résidentiel bourgeois perché dans les hauteurs tout à l'Est. Les maisons sont plutôt petites , traditionnelles toulousaines disséminées autour du Parc du collège du Caouscou.

A suivre vers le Sud - Sud (Est a partir du centre ville), se niche le quartier dit la Terrasse la bien nommée car également surélevée , d'un côté la côte Pavée de l'autre Montaudran.

Le Chateau de l'Hers

Non loin de l'autoroute environ de l'avenue Jean Gonord et de l' allée Lmayrac en vue de la batisse du château de l'Hers, une population plutôt jeune investit les lieux en augmentation chaque année.

Toulouse  secteur Sud Est

Saint Michel est bien côté et même recherché, les prix en justifie la notoriété. on se situe à l'emplacement des anciennes portes Narbonnaises. Très bien desservi Métro ligne B et les transports en commun la jonction avec le centre est rapide. Les maisons neuves alternent avec des bâtisses d'époque.

Plus à l'Est au bout de la rue Saint Michel, voici le quartier Busca bordé par le canal du midi d'un côté et le jardin des plantes de l'autre, réserve de belles maisons bien exposées.

Quartier Empalot de nature populaire se renouvelle en grande densité d'immeubles locatifs. Ce quartier mérite un intérêt de perspective eu égard à son emplacement, l'aspect futur réserve un avenir à la proximité de la Garonne, du stadium, et de l'ile du Ramier dans ces espaces de verdure.

Secteur Toulouse Ouest

Nous sommes dans un secteur qui a connu des grandes mutations dans un parc d'activités , économiques et médicaux , scientifiques. Le développement démographique montre le dynamisme avec plus de 10% l'an d'augmentation.

Saint Simon

Plutôt Sud Ouest de la ville, l'agglomération en périphérie de Toulouse se développe avec l'implantation de maisons type pavillons . Sur un environnement déjà vu au Nord, les maraichers ont cédé la place par la création de nouveaux quartiers tel que Tibaous , concentré à la manière de village . La configuration s'intègre parfaitement dans la zone d'activité à proximité des centres d'activités capteurs d'emplois.