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Changer son logement ancien pour une résidence neuve

Article du 09 Septembre 2021 par KG Patrimoine

Changement de résidence principale, quelles démarches ? ; Comment faire passer sa résidence secondaire en résidence principale ?;  Comment justifier de sa résidence principale ?;  Est-il possible d'avoir deux résidences principales ?;  Comment faire pour changer de résidence principale ?;

La mobilité de la vie professionnelle ou encore des aléas de la vie privée nous obligent parfois à vendre la résidence principale. Beaucoup de paramètres sont à examiner avant de lancer l'opération. 


Sommaire
1. Quitter son logement ancien pour une résidence principale
2. Bien évaluer son bien immobilier
3. Pourquoi passer par une agence immobilière 
4 Achat immobilier neuf

Quitter son logement ancien pour une résidence principale neuve

Les règles du marché immobilier pour bien vendre son logement résidence principale :

Cette situation sans être exceptionnelle demande une préparation du dossier. Seulement vous êtes dans la situation simultanée du vendeur puis de l'acheteur en tenant compte d'un budget prédéterminé évidemment.

Bien évaluer son bien immobilier

C'est un élément clé du dossier. Il faut savoir vendre. En effet, de ce point vue le projet immobilier le plus étudié qu'il soit risque de s'effondrer comme un château de carte, faute d'une bonne préparation.

Les principaux écueils surviennent lorsque les opérations se chevauchent avec le sablier du temps qui court... bien souvent trop vite !

A qui faire confiance ?

Les professionnels de l'immobilier sont bien sûr les mieux placés. Mais encore ? les avis désintéressés sont plutôt subjectif ou empreint de sentiments amicaux. En un mot ils risquent de vous dire ce que vous voulez entendre . C'est avant tout convivial.

Votre notaire sera chargé de la rédaction des actes, et son avis n'entre pas en ligne de compte pour fixer ses honoraires, nous le savons bien. De plus, la chambre des notaires publie un journal des transactions qui permet aux offices notariales de s'y référer si besoin.

Ainsi donc, vous devrez vous faire une opinion entre l'affect et la loi du marché immobilier, sachant que seul l'acheteur détient la conclusion. Le prix de vente sera fixé au plus juste (en théorie).

Attention, aux effets d'annonce ou aux effets de "seuils",  mieux vaut proposer à la vente à un prix inférieur même de peu proche du  millier d'euros supérieur ( 000 euros) serait "vendeur" les commerçants l'appliquent régulièrement ( exemple :0.99 € ) !!!

Enfin, vient la mise en vente proprement dite. Cet exercice n'est pas accessible au premier venu. En effet, autant l'agent immobilier représentant le vendeur interprète les motifs qui ont entrainé la mise en vente et par suite idéalise le produit, autant le propriétaire ne saura pas composé un personnage idoine ayant réponse à tout.

Pourquoi passer par une agence immobilière

Si le cas de la vente de particuliers à particuliers est tentante pour un meilleur rendement, il n'est pas simple à vivre. Prendre en compte la documentation indispensable pour l'acheteur, les contrôles et diagnostics techniques obligatoires DDT et DPE, sans parler du compromis de vente, requiert un minimum d'expériences dans ce domaine.

Enfin, le vendeur particulier s'engage à garantir les travaux réalisés par lui même dans le bien objet de la vente, dans la période des dix dernières années précédentes. Alors que le professionnel dispose d'une ACP (assurance civile professionnelle).

Choisir un mandat de vente adapté à vos préoccupations. Vous souhaitez pouvoir en même temps proposer votre bien à vendre de particuliers à particuliers, parallèlement à la mission de l'agence immobilière. Il s'agit du mandat "semi-exclusif" très utile dans ce cas.

Le mandat recherché par l'agent immobilier est exclusif. C'est à dire qu'un mandat exclusif limite les transactions réservées au mandataire signataire exclusivement.

Enfin, un mandat non exclusif permet au propriétaire de rester libre de publier dans plusieurs agences immobilières s'il le veut, tout en conservant la possibilité de vendre de particuliers à particuliers.

A noter que la vente de la résidence principale n'est pas  soumise à la taxation de la "plus value immobilière". Le fisc est particulièrement vigilant dans la définition de la résidence principale d'une part par opposition à la résidence secondaire. La vente d'un investissement locatif (mis en location) n'est pas exonéré alors que le locataire l'occupe à titre de résidence principale.

Achat immobilier neuf

Définition d'un bien neuf . Premier cas, vendu par un professionnel soit sur plan, soit clés en main, constitue le plus volume réalisé en France.

Second cas, si vous souhaitez acheter un logement ancien et faire les travaux de rénovation, vous réaliserez un investissement en privilégiant vos préférences. Selon les zones, les quartiers prioritaires et la politique de la ville vous devrez suivre les normes prioritaires de la politique énoncée.

Autre point non négligeable dans ce cas de figure concerne les frais de notaire et plus spécialement les taxes de mutation. Il faut bien compter 7 à 8% de frais variables selon le montant de la transaction immobilière.

Un bien immobilier neuf est moins taxé ( 5% environ), il n'est pas limité à certains acquéreurs. Par exemple, un secteur est spécialement aménagé pour profiter de la loi Pinel. Rappelons qu'il s'agit d'appartement (presqu'exclusivement maintenant) en vue de la location pour des locataires aux ressources modérées. Le propriétaire qui  souhaite profiter des avantages fiscaux s'engage à louer selon un prix du mètre carré plafond, et pour une durée minimale de 6 ans.

En toute hypothèse un éventuel investisseur pourra opter pour ce dispositif fiscal très avantageux et se réserver le droit de venir habiter le logement lorsque les contraintes seront terminées.

KG Patrimoine propose des programmes neufs, sur plan aux normes exigées par le dispositif PINEL. En revanche, l'acquéreur, a le choix, il s'engage ou non au moment de la vente pour la mise en place du dispositif PINEL.

S'il n'opte pas pour le dispositif Pinel, l'acquéreur abandonne les avantages fiscaux, mais également il n'est pas soumis aux contraintes décrites ci-dessus.

Dans tous les cas le prêt immobilier ne diffère pas à priori. La banque en charge du dossier analysera le financement en fonction des revenus de l'emprunteur.

En effet, dans le cas d'un crédit immobilier lié à un investissement locatif la banque reprend dans son plan de financement la part des loyers versés par le locataire en déduction de la mensualité.

Tout est question de capacité de remboursement au final.