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Comment revendre un Meublé LMNP ? loueur en meublé non professionnel

Article du 21 Avril 2020 par KG Patrimoine

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Revendre un logement meublé sous statut de LMNP

La revente LMNP ? De quoi s’agit-il ?

Le marché de la location meublée non professionnelle se développe rapidement, notamment avec les mises sur le marché de résidences de services étudiants ou seniors mais également des residences de tourisme.

Le statut de loueur en meublé non professionnel , dispose d'un investissement immobilier dans un appartement meublé classique ou dans  une résidence gérée. La particularité, nous l'avons abordé précédemment, les loyers sont inscrits dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le bail commercial s'impose donc pour le loueur en meublé.

Le but de cette opération tient aux avantages fiscaux, à la déduction des frais chiffrés, l'amortissement des actifs immobiliers et mobiliers et la récupération de la TVA lors d'achat neuf.

Le parc immobilier de meublés, approvisionne le marché secondaire entre loueurs ou investisseurs.

Le conseiller en gestion de patrimoine , joue un rôle important . Avec sa clientèle, il peut très bien présenter ce bien à la revente alors qu'il était à l'origine de la vente au présent vendeur. La relation de confiance explique largement ces transactions.

Revente LMNP : quels meublés ?

A la revente des meublés dit LMNP, on trouve principalement des appartements provenant des acquisitions d'avant 2010. Ceci s'explique pour des raisons fiscales, et par ordre d'importance , dans les résidences de tourisme, ou d'affaire ou encore de résidence étudiants , peu dans un EHPAD et enfin des  résidences seniors.

Il y à corrélation entre les gestionnaires de résidences de services neuves et leur présence sur le marché secondaire fluidifie les transactions d'une certaine manière.

En revanche la côte du gestionnaire est un critère de choix à ne surtout pas négliger. Son profil professionnel passé préjuge  largement l'option du futur pour s'engager dans un investissement en résidence à nouveau. A titre d'exemple, les difficultés de gestion qui découlent des excès prévisionnels de l' estimation de la croissance touristique, sont souvent à l'origine des corrections opérées dans la distribution des nouveaux  loyers aux copropriétaires. Ces conséquences  feront baisser le prix de vente du meublé en question.

En revanche la qualité du nouveau gérant peut offrir une belle opportunité aussi. La revente du bien par soi même demande une bonne maîtrise du marché. En effet, le prix est un élément déterminant, mais  les aspects fiscaux, juridiques et comptables sont également à prendre en compte.

Le service des conseillers en gestion de patrimoine en relation avec les experts n'est pas inutile.

La revente d'un bien LMNP peut surprendre car les avantages fiscaux obtenus par le vendeur, notamment le compteur des amortissements est remis à Zéro pour l'acheteur. Le marché secondaire connait le succès de la vente en neuf de ce fait. Le bien sera à nouveau à  amortir à 100%.

Toutefois,  le vendeur LMNP devra s'assurer que la revente de son meublé ne remette pas en cause les avantages fiscaux de l investissement LMNP perçus. Le conseil du gestionnaire en patrimoine s'avère insdispensable, notamment si  la revente LMNP avant 9 ans.

Calcul de la plus Value immobilière

La revente de meublé est soumis à l'impôt sur les plus values et prélèvements sociaux au moment de la revente. Le statut de loueur en meublé non professionnel est imposé différemment des loueurs en meublé professionnel.

En effet, la plus value du meublé est calculée sur le barème des  ventes des particuliers

Le calcul retenu profite au loueur en meublé non professionnel, à plus d'un titre car :

  • A - le prix d'acquisition est majoré des frais occasionnés à cette opération (notaire, frais d'agence, travaux etc).
  • B- Le prix de cession que le notaire va porté sur le document fiscal sera le prix que le vendeur encaisse. C'est à dire le montant de la cession déduit les différents frais liés, diagnostics entre autres.
  • La plus value immobilière avant abattement sera la différence entre A et B ( Remarque les amortissements déduits pendant l'exploitation de la location ne sont pas réintégrés !)

La plus value immobilière nette sera réduite des abattements successifs liés au temps de détention du bien. Après 5 ans neutralisés, l'abattement de 6% l'an sera déduit, l'exonération totale sera obtenue après 22 ans.

Avantages et inconvénients du LMNP à la revente

Les amortissements déduits des loyers, ont permis une économie certaine des impôts, de plus revendre trop rapidement ne risque pas de faire craindre une plus value.

L'emplacement occupé par l'immeuble où se trouve le meublé doit représenter une plus value en lui même. D'où l'importance du choix au moment de l'investissement.

S'il s'agit d'une résidence de service, le gestionnaire est à prendre en compte au moment de décider de l'acquisition car si la valeur n'attend pas le nombre des  années, dit on , la mauvaise réputation n'augure rien de bon à la revente !

La possibilité de revendre un bien meublé au bout des 9 ans de réduction Censi Bouvard sous le statut LMNP, avec effet des amortissements LMNP mérite conseils avisés.

Plus complexe lorsque le LMNP est associé au CENSI BOUVARD car vous avez récupéré la TVA soit 20% sur le prix d'achat . L'exonération de cette TVA est acquise après 20 ans, vous serez donc redevable par 20 ème du montant, suivant les années non courues.

L'acheteur sur le marché secondaire sera plus à l'aise s'il achète le meublé sous statut LMNP que de suivre le dispositif CENSI BOUVARD.

Se souvenir que la fiscalité apliquée dépend du statut du loueur et du dispositif fiscal adopté suivant le type d investissement.