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Comment gérer l amortissement d un bien LMNP

Article du 16 Juin 2022 par KG Patrimoine

Comment calculer la rentabilité d'un LMNP ? Comment se passe un investissement location LMNP ? Comment gérer une location meublée non professionnelle ? Quel type de bien pour LMNP ?

Les dispositifs de défiscalisation des investissement immobiliers locatifs sont plébiscités actuellement, la gestion de ces investissements ne doivent pas déborder sur votre emploi du temps... voici comment gérer !  

Sommaire
1. choix du régime fiscal
2. Dépenses amortissables 
3. Quelques notions

Comment gérer l amortissement d un bien LMNP

Nous nous permettons d'insister sur cette partie "très" importante de la documentation publiée concernant la gestion locative d'un bien locatif LMNP, l'enregistrement possible des amortissements en LMNP, la recupération de la TVA, la prise en compte des différents frais ... de notaire, de travaux, de gros œuvre, des honoraires du comptable (conditions).

Avant d'aborder les éléments principaux entrant dans la déduction des revenus locatifs, il faut en tout premier lieu choisir son statut dans la catégorie Location Meublée Non Professionnelle, notamment choisir le régime fiscal qui doit être pour vous le plus approprié.

Important

La location en meublée non professionnelle est très avantageuse.

Son succès tient en majeure partie à la fiscalité particulièrement avantageuse.

Néanmoins tout un chacun dispose de peu de temps ou encore de compétences dans tous les domaines tels que comptables et fiscales.

C est la raison pour laquelle nous attirons votre attention afin d’éviter les mauvaises interprétations qui peuvent vous induire sur une fausse route.

La législation fiscale est telle qu’il est tout a fait recommandé de faire appel à nos spécialistes chez KGPATRIMOINE, . Nos CGP diplômés ont une solide expérience professionnelle. Ils sont entourés d experts comptables de sorte à rendre votre investissement sans complication inutile et vous libérez des actes parfois fastidieux.

De grâce ne faites pas l'économie du conseil d'un professionnel en gestion de patrimoine au risque de voir "requalifier" par le fisc votre  résultat imposable

(le fisc remonte jusqu'à 10 ans - limite de temps recevable -pour appliquer son mode de calcul des dites charges à retenir).

Le calcul de l amortissement est complexe notamment dans l'interprétation des déficits accumulés. (les amortissements ne créent pas de déficit d exploitation).

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Choix du régime fiscal

L' activité de location meublée non professionnel dont les revenus n'excédent pas 23 000 euros et inférieur à 50% du revenu imposable du foyer (salaire) peut choisir le régime micro-BIC , régime simplifié.

A titre volontaire, le loueur en meublé non professionnel peut décider d'adhérer au régime réel .

En revanche, dans le cas contraire (hors seuil) vous serez affilié au régime réel.

Le cas de chaque contribuable doit être considéré, notamment pour le choix du micro-bic qui ne serait pas le plus avantageux eu égard aux charges déductibles supérieures au 50% retenus dans le plafond BIC.

Dépenses amortissables

A priori les dépenses qui dépassent 600 euros à condition d'être facturées à une date compatible avec l'exercice fiscal. Par exemple le terrain qui représente d'une manière générale 10% de l'immeuble n'est pas amortissable.

L'investisseur pourra amortir 100% :

-     de l 'immeuble (hors terrain) pour sa valeur hors taxe, incorporant les frais d'acte.

-       de la valeur des biens mobiliers hors taxe meublant la location

-       des différents frais après vérification

-      des travaux réalisés dans le logement meublé en question

L’amortissement d’un investissement locatif LMNP en comptabilité revient à étaler le coût de l'opération sur une durée d'utilisationraisonnable. Chaque année l'exploitant pratiquera une dotation aux amortissements selon un pourcentage correspondant à la dépréciation annuelle du bien. Cette dotation sera mise en réserve en vue du remplacement du bien à la fin de la période définie.

L amortissement sera appliqué différemment selon les postes comptables tels que :

- des biens mobiliers et immobiliers.

- L'amortissement appliqué sera linéaire.

- L amortissement annuel à retenir pour du mobilier pourra être d'une durée de 5 ans jusqu'à 10 ans selon les critères comptables ce qui permet d'appliquer 20% pour 5 ans ou 10% pour une période de 10 ans. Bien entendu selon la période donnée le taux varie mathématiquement.

- des biens immobiliers selon l importance, l amortissement annuel choisi variera de 25 ans à 30 ans ou à 40 ans ce qui fait varier le taux applicable entre 2.5% et 4 % par an

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Quelques notions

Le compte d'exploitation présente un déficit en fin d'exercice qui ne permet pas d enregistrer la dotation aux amortissements . Or les amortissements ne donnent pas lieu à créer un déficit d exploitation dans l'exercice comptable arrété.

En revanche les amortissements LMNP non retenus dans cet exercice seront différés intégralement sur les exercices suivants, à condition bien sûr, de constater un bénéfice comptable équivalent.

Attention, la gestion des amortissements générant un déficit en amortissement LMNP ne sont pas aisés et pour tout dire d'une complexité variable selon l'importance de la location meublée, des différentes factures et autres justificatifs.

Nous conseillons volontiers de faire appel à un professionnel conseil en gestion de patrimoine, comptable ou encore conseil fiscal....