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Vendre en viager : Pourquoi, comment ?

Article du 02 Juin 2021 par KG Patrimoine

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Le viager permet de trouver un complément de revenu et disposer d'un capital disponible à la vente   

Viager pourquoi comment ?

La retraite doit être un long moment vécu en se livrant à des activités et loisirs quasi impossibles au cours d'une vie active. Mais les aléas de la vie sont nombreux lorsqu'ils viennent à laisser désirer une meilleure santé. Les choix des seniors sont étroitement liés à leurs moyens financiers cela va sans dire. Le complément de revenu reste une opportunité sans quitter les lieux.

Choisir sa destination

Faut il acheter un bien immobilier dans une résidence de service senior ou continuer à vivre dans sa résidence principale?

La question de la finance se pose à chaque fois ?

Autre alternative étudier si vous souhaitez vendre en viager qui apporte des réponses suivant le patrimoine du vendeur.

La première condition se résume au principe aléatoire dans deux directions.

Ce qu'il faut retenir : ni le vendeur ni l'acheteur ne peut savoir combien? 

  • le vendeur recevra
  • et l'acheteur paiera au final pour cette transaction.

Fondée sur l'incertitude la rente par principe établie reste à devoir tout pendant que le vendeur selon l'article 1983 du code civil justifie de son existence. En d'autres termes le coût réel pour l'acheteur est inconnu, et la loi prévoit même l'annulation de la vente s'il en était autrement. Sans aléa pas de vente en viager, le décès du vendeur rend la pleine propriété du bien à l'acheteur .

Viager libre ou occupé

Les prix qui seront négociés pour signer l acte de vente en viager dépendent étroitement du choix du vendeur qui préférera soit rester dans sa maison (choix d usage et d habitation) s'apparente à la nue propriété pour l'acheteur ou au contraire quittera les lieux laissant l'acheteur retirer les fruits du bien acquis.

Fiscalisation de la rente

La fiscalité évolue de manière dégressive suivant l'âge du vendeur. Elle est établie sur la date du premier versement de la rente :

Si l' âge du vendeur (crédirentier) est au dessous de 50 ans lorsqu'il perçoit la première rente sera fiscalisé à hauteur de 70% pour les rentes à venir.

  • 50% de la rente viagère entre 50 et 59 ans
  • 40% de la rente viagère entre 60 et 69 ans
  • 30% de la rente viagère à 70 ans et au delà

En d'autre termes le crédirentier bénéficie d un abattement fiscal qui atteint 70% de la rente pour un acte signé après 70 ans.

Cas d un viager occupé par un vendeur en copropriété

La signature de l'acte de vente en viager modifie les charges financières de la manière suivante. Vendre en viager apporte un complément de revenus appréciable, mais aussi de faire des économies, car la taxe foncière par exemple sera transférée sur l'acheteur.

Il en sera de même pour les gros travaux et les réparations occasionnées par le ravalement de façade, la rénovation d'une toiture et autres travaux réglementairement définis.

En revanche, les charges locatives restent à la charge du vendeur, telles que la taxe d habitation (sauf exonération) la taxe sur les ordures ménagères, identique à la charge payée par un locataire.

Bien entendu en cas de viager libre le vendeur est dégagé de toutes ces charges afférentes au bien vendu.

Cas d un viager en présence des enfants

Vendre son bien de son vivant se traduit par une perte de chance de plus value des futurs héritiers au décès du parent propriétaire de ce bien immobilier. C'est vrai, mais lorsque les charges financières pèsent lourdement sur le parent, il peut arriver que les enfants soient convoqués pour faire face au besoin de pension alimentaire de l'ascendant en difficulté.

En revanche, vendre après avoir examiné les avantages et les inconvénients de parts et d'autres dans l'intérêt de chacun, peut se révéler profitable. La vente en viager se réalise obligatoirement avec une partie conséquente versée à la signature de l acte : le bouquet.

Cette somme peut faire l'objet d'une donation partage aux héritiers réservataires tout de suite ?

La rente mensuelle représente un revenu complémentaire qui améliore évidemment la retraite et pourrait suffire ?

Par ailleurs, ce geste de l'ascendant, s'il devait s'avérer exagéré ne contrevient pas à l'aide alimentaire dont il a droit dans le cas où la situation devait se dégrader.

Ces choix étudiés en famille suivant les types de vente ou les formes de vente évitent les conflits bien compréhensibles.