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Revente LMNP : avantages et inconvénients

Article du 13 Mars 2020 par KG Patrimoine

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         NOS 5 CONSEILS              pour, investir dans un logement meublé statut LMNP ancien  ?  

Revente LMNP : plus value

Dans cet article nous n'aborderons pas l' immobilier location de type loyer Pinel en direct, en location vide, avec ses réductions d' impôts , ses revenus fonciers nous consacrons le thème à la revente sous statut LMNP.

Le statut de loueur en meublé professionnel se différencie du loueur en meublé non professionnelle LMNP au moment de revendre. La plus value immobilière est un domaine qui tombe sous le coup de la fiscalité "des plus values immobilières" des particuliers pour les LMNP et des plus values des entreprises.

Le LMNP sera concerné au titre des plus values immobilières appliquées au particulier. C'est à dire devoir conservé le bien au moins 22 ans . Enfin pour être exonéré des prélèvements aux contributions sociales généralisées, il faudra attendre les 30 ans de détention.

Revente LMNP : les avantages

Acquérir une location meublée non professionnelle meublé dans le cadre juridique du LMNP Loueur en Meublé non Professionnel présente un certain nombre d'avantages.

  • Il y a une particularité en rachetant un meublé car la fiscalité inhérente au vendeur, n' entraine pas de suite chez l'acquéreur. Par exemple, l'amortissement des biens prend effet suivant les données de la nouvelle acquisition. Ainsi ils peuvent être amortis dans la comptabilité du vendeur et ne pas avoir de conséquence pour l'acheteur.
  • Le bien meublé dans une résidence service est en cours d'exploitation. Ce n'est pas une acquisition sur plan "à l'aveugle" , vous avez sous les yeux le gestionnaire en place, le taux de remplissage et les bilans précédents pour vous faire une opinion. Vous connaissez également les chiffres d'exploitation pour calculer le taux de rentabilité.
  • L'acte signé et clés en mains, en toute logique vous encaissez les revenus réguliers à la suite du vendeur, sans attendre la fin du chantier comme dans une vente en l'état futur d'achèvement.Un point essentiel, le lieu où est situé la résidence de service . Par définition, l'urbanisation n'étant pas extensible, cet endroit se bonifie par son implantation, son exposition, autant d'éléments qu'ils faut prendre en compte, au moment d'acheter. Le prix d'acquisition en meublé ancien est par principe moins élévé que les prix du neuf.

Revente LMNP et TVA

Une particularité mérite explications : la vente d'un logement meublé entre deux professionnels assujettis à la TVA , ne sera pas régularisée.

Effectivement, depuis 1996, l'application de l'article 257 bis du code général des impôts précise que les cessions entre assujettis à la TVA , sera maintenue si l'acquéreur de LMNP au régime de TVA, et régime réel s'engage à reprendre les obligations du vendeur.


Inconvénients : revente LMNP

Côté vendeur du meublé en cours d'exploitation, il faut se placer dans le cours du marché. Autrement dit, le prix d'achat neuf ne présume pas forcément d'une plus value à la revente. Le pari du promoteur s'est t il vérifié? , l'Ehpad a t il bonne réputation ?

L'objectif prévisionnel est il atteint, la résidence est elle bien gérée ?

Le prix de revente est directement impacté, car la renommée entraine immanquablement des répercutions sur l'ambiance commerciale au moment de revendre . Si la rentabilité décline, les propriétaires s'orienteront vers la revente du bien sans plus attendre.

Passons au cas d'un LMNP couplé à la loi Censi Bouvard acquis en bien neuf. La TVA de 20% a été récupérée amortissable sur 20 ans. Ainsi, l'acquéreur suivant ne pourra pas en profiter à nouveau.

Par voie de conséquence du côté vendeur, si les 20 ans n'ont pas couru, alors il devra restituer la part de TVA pour les années non valides à raison d' un 20 ème multiplié par le nombre de ces années.

Autre inconvénient à la fois du côté vendeur et de l'acheteur lorsqu'il s'agit d'un bien loi Censi Bouvard . En effet, l'acquéreur du bien meublé neuf a profité de sa réduction d'impôt obtenue à 11% pendant 9 ans. L'acquéreur du logement sera considérée une seconde main et ne pourra profiter une seconde fois de l'avantage fiscal.

Le prix s'équilibrera donc entre offre et demande . Le Censi Bouvard désavantage l'acheteur qui doit faire ses comptes.

Les professionnels en conseil de gestion de patrimoine

Depuis 2010, la revente en logements meublés connait un marché plutôt soutenu, telles les résidences de tourisme et résidences étudiantes. Les résidences Ehpad et les résidences seniors ne sont pas encore assez anciennes pour donner un pronostic. Ce marché s'est développé récemment, l'amortissement et la fiscalité avant 5 ans de détention pour logement LMNP et 9 ans pour LMNP couplé à Cenci Bouvard .

Comme vu plus haut, le profil de la résidence de service, sa gestion, son implantation, son taux de remplissage et bien se souvenir du contexte du marché neuf des résidences de services lorsque vous avez acheté, fournissent le maximum de renseignements d'analyse avant engagement.

En effet, bien acheter son LMNP neuf, c'est s'assurer une meilleure chance en cas de revente .

Maintenant commencer la gestion de meublé non professionnel en achetant un LMNP ancien , présente aussi des avantages non négligeables.

  • Avoir une bonne connaissance du marché,
  • savoir apprécier la qualité du gestionnaire en place,
  • Savoir anticiper le marché, la tendance et autres aspects souvent subjectifs,

laissent un fonds de commerce des plus spécifiques aux Conseillers en Gestion de Patrimoine. La fiscalité ne se gère pas à l'instinct, la comptabilité ouvre des horizons pour qui sait analyser un bilan et un compte d'exploitation, suivre les dotations aux amortissements et bien entendu optimiser " l'atterrissage du déficit fiscal" avant de vendre , sans perdre ces déficits non déduits.

L' investissement immobilier en meublé change la fiscalité du foyer, les loyers sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux bic . Investir dans une résidence revient à ne pas payer d' impôts sur cette catégorie de revenus.