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Marché de l immobilier locatif en parts de SCPI

Article du 28 Mai 2021 par KG Patrimoine

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Immobilier locatif sous forme pierre papier en dehors de la bourse, un placement qui regroupe mutualisation des risques et choix des types de SCPI

Marché de l immobilier locatif en parts de scpi

Pour se constituer un capital version patrimoine immobilier il y a une alternative intéressante en choisissant les SCPI. En effet, les SCPI ont démontrer leur résistance malgré la crise sanitaire.

Les épargnants français depuis les années 1970, ont choisi d' orienter leur épargne soit par abonnement soit par séquences en investissant dans des parts de SCPI.

Il faut dire que cette solution d épargne immobilière présente beaucoup d'avantages non négligeables. Le rendement est nettement supérieur aux placements telle que l'assurance vie pourtant plébiscité par les épargnants français il n'y a pas si longtemps encore.

Seulement les "performances passées ne présument pas de la valorisation future " indique clairement les mises en garde sur les offres de placement en SCPI.

KGPATRIMOINE vous propose son conseil en gestion de patrimoine et vous accompagnera dans votre recherche.

Bénéficier d'une expertise est un atout certain car l'épargne doit être diversifier sans perdre de vue votre profil et votre orientation. Quel est votre but ?

La société civile de placement immobilier recouvre bon nombre de types de SCPI. Prenons l'exemple d'un jeune actif qui préfère la sécurité mais à la fois une certaine liquidité en même temps que de pouvoir se constituer un patrimoine progressivement avec quelque centaines d' euros par mois, en toute hypothèse.

Il peut s'agir d'une épargne de précaution, mais aussi une épargne qui se réalisée à l'occasion d'un investissement dans la résidence principale par exemple. Se constituer une épargne qui sera l’apport personnel serait judicieux.

Cette option d'épargner dans le même compartiment immobilier réduira encore un peu plus les risques toujours possibles. La crise de 2008, est restée dans la mémoire collective. En revanche, sans parier sur une valeur plus qu'une autre la valorisation des SCPI gardent une grande souplesse, dans la gestion du portefeuille de l'épargnant.

Investissement locatif en direct ou épargne en parts de SCPI

L'investissement sur le marché de l'immobilier locatif en direct rencontre un engouement grandissant au fur et à mesure que la loi PINEL approche son terme en fin 2022 avant de voir se réduire  les conditions d'exonération et de réduction des impôts sur le revenu.

Néanmoins, il faut un minimum de stabilité professionnelle tout d'abord, puis une vie établie au niveau de la famille pour investir avec un échéancier de 20 à 25 ans de crédit.

Les obligations et la règlementation dans l'immobilier et le choix de l'investissement sont des facteurs aussi importants les uns que les autres. Une fiscalité plus forte en matière d'impôt foncier, une crise sanitaire qui se prolonge par une crise économique et voilà un secteur déserté faute de conserver les emplois dans un bassin d'emploi dépendant des entreprises locales.

Le choix ne se pose pas en ces termes lorsque l'immobilier convoité à une finalité pour s'y loger bien entendu. Le rendement des SCPI suit le profil dans la fourchette haute de l'immobilier locatif à l'abri des inconvénients que supportent un bailleur dans la gestion de son bien.

Il n'est pas besoin d'énumérer les charges locatives pour inciter l'épargnant "en devenir" à sélectionner le placement à plus ou moins long terme, dans une société de gestion plutôt qu'un investissement plus conséquent à titre personnel.

En somme le parallèle entre une épargne débutante et un investissement à crédit qui suppose un apport personnel ne côtoie pas la même clientèle. Emprunter n'est pas l'apanage de l'investissement locatif direct, car en effet, on peut se constituer un portefeuille  de parts de scpi à crédit.

Rendement des parts de SCPI

La diversité des SCPI permet de comparer avec l'immobilier locatif en comparant les mêmes actifs immobiliers. En clair, le choix dans une SCPI composée de bureaux ou de murs commerciaux ne sera pas comparable avec une SCPI fiscale basée sur le déficit fiscal par exemple !

La SCPI présente un certain nombre de point commun au niveau fiscal, à ceci près que la charge existe bien mais au niveau de la société de gestion. L'épargnant reçoit un relevé regroupant ces données, mais ce qui lui importe sera plutôt dans le rapport rendement et évaluation et tout ce qui permet d'appréhender la constitution et la valorisation du patrimoine.

Les soucis que rencontrent tous les bailleurs au cours de leur expérience en matière de vacance locative, se mesure en temps quasi incompressible : au moment de la prise de congés, de la recherche d'un nouveau locataire sans parler de l'éventuelle remise en état du bien à relouer, par exemple.

La mutualisation des risques d'impayés, de vacance, de crise dans un secteur isolé sont à l'avantage de la pierre papier à l'évidence.

Les revenus fonciers chez un bailleur représentent le revenu brut sur lequel tous les frais de gestion seront prélevés. Les loyers perçus avec les SCPI sont nets au niveau de l'épargnant. Le calcul en est largement facilité.

Ainsi investissement immobilier et investissement en SCPI poursuivent les mêmes objectifs le premier a titre individuel le second à titre collectif.

Précautions à prendre en achetant des parts de SCPI

La liquidité du placement sera un point déterminant. En général, les investissements en parts de SCPI ont une tendance à être liquide comparé à l’immobilier en direct. Toutefois, la société de gestion préconise de conserver le placement au moins trois ans durant, pour amortir les frais d'achat.

Dans la pratique, la constitution du portefeuille importe également, la recherche de la liquidité n'est pas le critère le plus important à la "pose de la première pierre papier". Néanmoins il faut être attentif au secteur proposé, un conseil de gestion reste une bonne précaution, toutefois.

Prenons le cas d'un investissement dans une SCPI à capital fixe, c'est à dire ouverte pour un montant  préalable. C'est au moment de la transaction que se négocie le montant de la part.

En revanche, le capital de la SCPI à capital variable évolue à chaque transaction entre la vente de parts SCPI d'un côté et l'achat de l'autre. De ce fait, la SCPI gère les transactions et fixe les prix de la transaction. C'est d'ailleurs la principale différente entre les deux SCPI l'une à capital fixe et l'autre à capital variable.

Il ne vous échappera pas que la négociation ou plutôt la transaction sera fonction de l'ambiance du marché. On parle de marché secondaire. C'est ainsi que la SCPI organise la liquidité des transactions. Les délais peuvent courir de quelques jours à quelques semaines ?

Les frais d'entrée sont à considérer en fonction de votre objectif. S'agissant d'un placement immobilier les frais d'entrée peuvent atteindre 10 à 12%. Donc une étude de ce côté est à recommander. Notamment en fonction du, critère d’indisponibilité du capital.

La distribution des dividendes c'est à dire le versement des loyers, doit être un critère aussi important , que la liquidité. Pour ce faire, en regard avec le conseil en gestion de patrimoine il faut bien voir l'objectif poursuivi par la SCPI. Une grande différence existe entre une SCPI dite de rendement et une SCPI qui recherche la plus value bien souvent au détriment des dividendes.

Cela s'explique aisément, La SCPI en toute hypothèse investit dans un quartier en réhabilitation par exemple, ; Beaucoup de temps improductif s'écoulera avant que la valeur réelle du bien remis sur le marché immobilier soit à nouveau commercialisable.

En Résumé

En conclusion, l'évolution des marchés de l'immobilier bien spécifiques, que sont les murs commerciaux, les bureaux ou autre mètres carrés professionnels attendent un conseil de gestion avisé.

Ainsi nous voyons des disparités entre les marchés dans des zones plus attractives que d'autres, entre les régions choisies aussi.

Bien entendu, le choix à un jour J qui rassemble le meilleur rapport du moment, une valorisation continue, une fluidité des transactions, sera préférable aux investissements immobiliers en direct.

Les SCPI ont traversé leur période de croissance sans avoir bien mesuré tous les contours du marché secondaire balbutiant à l'époque (années 1990). C'était avant dirons nous !

Néanmoins, les événements mondiaux, les aléas en tous genres sont autant d'éléments qui se conjuguent et  ou s'opposent, c'est pourquoi le placement doit être destiné pour le long terme..