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Assurance loyer impayé et garantie loyer impayé

Article du 12 Mai 2020 par KG Patrimoine

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Investisseur dans l'immobilier locatif, vaut il mieux gérer soi même les éventuels contentieux avec vos locataires en défaut de paiement ou recourir à la G L I ?


SOMMAIRE

Loyers impayés que faire ?

Les bailleurs pour la plupart connaissent bien la GLI sigle qui signifie Garantie Loyer Impayé. Pour autant tous ne l'ont pas souscrite. Il s'agit à priori d'une charge supplémentaire pour certains, une assurance loyer impayé qui ne présente pas d'intérêt, compte tenu du nombre de locataires pour d'autres propriétaires bailleurs.

A la fois la crise économique n'augmente pas le nombre des loyers impayés, selon les professionnels de l'immobilier(FNAIM et UNPI), pourtant les retards de paiement des locataires annoncent souvent des difficultés pour les bailleurs .

En effet, le défaut de paiement des loyers, présage une mauvaise augure, surtout lorsque le locataire est en place depuis longtemps. Autant dire que  ses prélèvements sont en place et que  ce locataire est maintenant habitué, tant pour alimenter son compte que de suivre chaque mois les écritures sur son extrait de compte.

Sans prévenir, le loyer impayé à la banque entraîne une rupture dans les relations locataire / bailleur. Lorsque les retards s'allongent, le bailleur se trouve bien démuni. La clause de résiliation du contrat de location, la mise en demeure ne sont pas la panacée, le compromis, les promesses de paiement du locataire ne sont pas certaines.

Le recours "au garant du loyer" c'est à dire la caution s'impose alors.

Prendre une assurance loyer impayé devient alors une sage résolution. Seulement les conditions pour y souscrire s'entendent à la signature du bail de location de préférence.

Bien sûr il est possible de souscrire le contrat d'assurance loyers impayés en cours de bail, mais cela sème tellement le doute ?

L'assurance serait elle moins chère à la veille du sinistre ?

Garantie des loyers impayés

Une assurance garantie des loyers impayés avec options permet de souscrire soit pour l'essentiel , à savoir :

- en principe, la couverture des risques du loyer impayé,

- des taxes y afférentes,

- des charges locatives, et des frais de procédure qui représentent bien souvent un montant plus important que les loyers, honoraires d'avocat, d'huissier, engagés pour le recouvrement ou l'expulsion.

Les clauses varient d'un assureur à l'autre, délais de carences, la prise en compte du nombre de loyers impayés. Cette norme s'exprime en précisant la durée maximale de couverture en règle générale deux ans de loyers.

Il peut être question également d'un plafond d'indemnisation de prise en charge, au delà duquel le bailleur devient son propre assureur.

Les clauses du contrat s'attachent à définir une franchise, un plafond d'indemnisation, une durée maximale, et quelquefois en référence au montant du dépôt de garantie.

En matière d'options, le contrat d'assurance GLI , varie beaucoup.

Une bonne assurance doit prendre en charge les frais de procédure qu'elles soient amiable ou judiciaire. Poursuivre le locataire et ou sa caution, recouvrer les loyers en retards, engager les démarches d'éviction du locataire destitué de son droit et titre.

Des conditions particulières de la GLI sont énumérées suivant le déroulement du dossier de contentieux, s'il est par exemple confié à la compagnie d'assurance elle même .

Une option originale révèle l'éventuelle prise en charge des frais de déménagement du locataire, incitant celui ci à déguerpir plus rapidement, en quelques sortes. Les conditions visent à limiter les impayés, par exemple si le locataire s'engage à déménager dans les quatre premiers mois impayés.

Outre ces garanties, certaines compagnies d'assurance se démarquent en présentant une protection juridique par exemple. Celle ci ne fait pas double emploi avec la couverture du risque des loyers impayés mais prendrait en charge les litiges pouvant survenir entre le bailleur et le locataire. Il faut dire que cette faculté représente un intérêt concernant la suite d'un dégât restant à charge au moment de quitter le lieux.

Une option supplémentaire en relation avec le cas ci-dessus concerne la prise en charge des dégradations ou détériorations souvent consécutives d'ailleurs à la cessation des paiements des loyers. Le bailleur découvre après éviction l'étendue des détériorations, moquettes, plomberie, toilettes quasi détruites et bien d'autres choses encore. Cette garantie ne couvre pas tout, car l'indemnisation est en principe plafonnée. Toutefois, le déficit locatif en sera comptabilisé.

Une autre option mérite être citée, la prise en charge soit des travaux de remise en état (rarement) ou plus simplement le paiement des loyers non perçus pendant ces travaux.

Enfin, une option que connaissent les investisseurs en LMNP, la prise en charge du risque de vacance locative du bien. La garantie s'exerce pour la perte de loyers dans des cas plus difficiles à éviter par le bailleur, dans la mesure où le locataire disparaît sans rendre les clés par exemple.

La situation laisse perplexe, le bailleur n'a plus de nouvelles de son locataire. La reprise de l'appartement exigera des "démarches chronophages " avant de pouvoir visiter l'appartement.

Quelles sont les principales obligations pour souscrire une GLI

Essentiellement et selon son objet la GLI -garantie loyer impayé- couvre les risques de défaut de paiement des loyers dûs par le locataire au profit du bailleur ou du propriétaire bailleur.

Les conditions principales s'attachent à la solvabilité du locataire, la stabilité de son emploi, son taux d'endettement semblable au taux de l'emprunteur.

Ensuite le locataire doit justifier son identité en tout premier, pour valider le contrat de bail, apporter les justificatifs de revenus, par la production des trois bulletins de salaire, et accompagnés de l'attestation de l'employeur .

Le bailleur devra produire ces pièces en cas de sinistre assuré.

Le propriétaire bailleur ou le professionnel de l'immobilier doit vérifier les garanties locatives exigée par l'assureur.

La prime de la GLI s'exprime en pourcentage du loyer assuré. Ce taux tient bien évidemment compte des options souscrites. La cotisation est déductible des revenus fonciers.

En cas de sinistre

Le locataire rencontre des difficultés pendant quelques mois, ou de manière permanente ou "perlée" .  Alors l'assuré dépose un dossier auprès de l'assureur.

Après étude et acceptation du dossier d'indemnisation, il faut beaucoup de patience avant de percevoir les premières indemnisations. On parle volontiers de quatre mois de délais. En revanche la prise en charge s'exerce à effet rétroactif au premier jour du défaut. Enfin le versement des indemnisations sera effectuée à chaque trimestre révolu.

Notez bien : l'assurance prend toute son importance quand survient le sinistre, cela parait une lapalissade dit ainsi. Pourtant, combien de déceptions lorsque l'assureur réduit sa prise en charge,  pour des causes qui vous échappent ou pire déclare le rejet du dossier .

En somme, lors de la signature il est recommandé de bien vérifier toutes les pièces justificatives fournies au départ. Il n'est pas neutre de rappeler que cette assurance GLI commence avec la signature du bail, et ne doit pas être  souscrite au cours du bail.

Les cas particuliers de la GLI

Si la situation entre locataires et propriétaires bailleurs privés ne pose de problème particulier, il n'en va pas de même  dans les relations avec les compagnies d'assurance. Les exclusions deviennent bien visibles !

Pour une partie des locataires , les pouvoirs publics  ont aménagés des conditions particulières visant à protéger les  plus fragiles. Ces derniers n'auraient aucune chance de trouver audience auprès des assurances sans cela.

La loi ALUR

En date du 24 mars 2014, cette loi bouleversait beaucoup d'habitudes dans le marché immobilier, a tel point que la Garantie Universelle des Loyers, censée couvrir les risques sur tout le territoire fut retoquée. Trop chère trop compliquée, restrictive à l'image de la loi PINEL qui s'imposera dans le domaine immobilier locatif pour les mêmes raisons en lieu et place de la loi ALUR.

Visale pour les jeunes locataires

Ainsi Visale -Visa pour le Logement voit le jour en février 2016. En faveur des moins de 30 ans et des travailleurs précaires : CDD, ou CDI non titulaires ou encore intérimaires, ce dispositif présente beaucoup d'intérêt.

La cotisation est moindre en fonction du rapport loyer + charges locatives / revenus du ménage. L'effort peut être réduit jusqu'à 50% . Par ailleurs les chômeurs pourront vraisemblablement en profiter, les occupants d' organismes d'intermédiation locative aussi.