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Pourquoi ils choisissent la solution du viager

Article du 10 Juin 2021 par KG Patrimoine

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Les risques sanitaires en maison de retraite, renforcent l'idée de rester vivre chez soi !

Pourquoi les seniors choisissent ils la vente en viager

Un effet de mode ?  Le viager ne suit pas spécialement cette voie habituellement. En revanche, des événements "concordants" peuvent faire réfléchir et pourquoi ne pas encourager cette solution pour des seniors inquiets.

En effet, la crise sanitaire d'une part, la gestion de la crise d'autre part ont joué un grand rôle autour de ce sujet. L'isolement des seniors n'est sans doute pas la meilleure thérapie sur le plan psychologique non plus. Cette peur bien réelle de la contamination oriente les futurs résidents de la maison de retraite à "choisir" une solution intermédiaire pour qui profite d'une santé relativement fiable..

La solution du viager

Un effet de mode ?  Le viager ne suit pas spécialement cette voie habituellement. En revanche, des événements "concordants" peuvent faire réfléchir et pourquoi ne pas encourager cette solution pour des seniors inquiets.

En effet, la crise sanitaire d'une part, la gestion de la crise d'autre part ont joué un grand rôle autour de ce sujet. L'isolement des seniors n'est sans doute pas la meilleure thérapie sur le plan psychologique non plus. Cette peur bien réelle de la contamination oriente les futurs résidents de la maison de retraite à "choisir" une solution intermédiaire pour qui profite d'une santé relativement fiable.

Plusieurs facteurs plaident en faveur du viager. Tout d'abord, l'espérance de vie retarde dans sa majorité la transmission des biens par succession. En effet, le fait est constaté que  les enfants héritent de plus en plus tard, tant et si bien que le législateur conçoit bien la place des  donations aux petits enfants.

Avant de lever les freins, considérons cette forme bien particulière de vente "aléatoire" dans ses conditions. Deux personnes consentantes parient sur l'avenir !

Acheteur en viager 

L'acheteur fait son calcul arithmétique en comparant le financement du même bien par un prêt traditionnel avec la formule en viager. Pour ce faire, on regarde la table de mortalité qui soit dit en passant est une statistique établie à postériori sur l'espérance de vie "moyenne" des personnes de chaque sexe.

Pour qui s'aventure dans l'étude, on peut noter un âge pivot plus tardif chez les femmes que les hommes. Mais il apparait des "paliers" au fur et mesure que l'âge du vendeur s'avance. Ainsi une personne de 60 ans aurait une espérance de vie de 23 ans selon les tables INSEE,  alors qu'un vendeur qui contracterait à 90 ans serait "crédité" de 4 ans environ. On parle volontiers "d'un très grand âge" au delà de ce stade pivot.

La condition aléatoire (date à laquelle  le vendeur décède ) (et qui rendrait nulle le contrat en son absence) est mouvante et porte bien son nom. La fin de vie reste un moment qui ne doit pas être prévisible au sens de la loi.

Ainsi l'hypothèse en fin de calcul, doit pencher favorablement du côté de l'acheteur, car il n'est pas prévu de clause en cas du dépassement  de l’âge du crédirentier appelé aussi "Bonus".

De la sorte le vendeur sera confronté à son arbitrage avec le sentiment d'avoir sécurisé ses vieux jours.

Le Viager en 2021

Le contrat établi devant notaire avec ou sans les conseils de ce dernier prévoit :

  • Le bien vendu en viager, sera viager occupé, ou viager libre
  • le versement ( ou non) d un bouquet (partie versée comptant à la signature de l'acte)
  • Paiement de la rente (ou non ) jusqu'au décès du vendeur
  • Selon le viager occupé le vendeur continue à vivre dans sa résidence (droit d usage et d habitation
  • Si viager libre, alors l' acheteur profite de la mise à disposition immédiate du logement
  • s'agissant d'un contrat entre deux parties un certain nombre de conditions peuvent être adoptées dans la limite autorisée par la loi bien entendu. Le vendeur au moment de la signature doit s'assurer que tous les cas de figure sont bien précisés.

A ce propos, l' acte de vente sera examiné par le fisc qui requalifierait en donation lorsque les conditions sont inhabituelles,( absence de bouquet ou d'un montant dérisoire, concordance avec la rente mensuelle prévue). Enfin tout ce qui s'apparente à une donation déguisée. Bien que la vente en viager est tout à fait possible entre le vendeur et son acheteur potentiels héritier.

Clauses à étudier

Au moment de la vente, il est important de bien préciser dans le compromis de vente les droits et obligations de chacun, mêmes accessoires à inscrire. Après signature il n'est plus possible de modifier quoi que ce soit !

Acheter en viager ne consiste pas simplement à parier sur la mise à disposition de la maison en viager prématurément.

 Les rentes viagères doivent être payées et peuvent être assorties d'une garantie. En dernier lieu la saisie du bien reste l'alternative en cas d' échec lorsque l acheteur est défaillant.

Privilège du vendeur

Cette garantie est classique et appliquée depuis des siècles. Elle garantit au vendeur la possibilité de faire vendre aux enchères le bien, selon une procédure judiciaire.

Clause résolutoire

Cette clause est efficace. Car, inscrite dans le contrat de vente elle permet l'annulation de la vente. La rédaction de l' acte de vente par le notaire garantit de la bonne formulation en bonne et due forme.

Elle permet de saisir le tribunal de Grande Instance ce qui conduirait à l annulation de la vente, avec ou non selon les termes du contrat le non remboursement des rentes précédemment versées.

La revalorisation

La revalorisation des rentes doivent être consignées, également la répartition des charges et taxes doit être précisée.

Vendre en viager c'est la possibilité d'établir la rente sur les deux têtes du couple vendeur. Les montants du bouquet et des rentes seront adaptées évidemment.

Dans le cadre d' un achat en viager occupé, il est tout aussi important de prévoir l'éventualité de devoir  quitter les lieux pour raison de santé. Le crédirentier ne doit pas douter de l' espérance de la signature du contrat.

Aider ses enfants

Recevoir une somme d'argent sera l'occasion de partager ou d'aider ses enfants "immédiatement" selon les conditions évoquées plus haut.

Deux aspects apparaissent, :

  • soit les enfants sont amenés à verser la pension alimentaire à leurs parents qui n'assument plus leurs dépenses notamment de santé,
  • soit les enfants eux mêmes sont dans l'impossibilité de subvenir à ces besoins.

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