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Investissement en nue propriété fiscalité avantages inconvénients

Article du 06 Mars 2020 par KG Patrimoine

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Investir dans un bien immobilier en nue propriété, bien connaitre les avantages et les inconvénients 



Investissement en nue propriété 

Le démembrement de propriété entre nue propriété et usufruit confère des droits différents au nu propriétaire et à l' usufruitier sur un même bien immobilier. Le nu propriétaire dispose de la chose à défaut de jouissance, l' usufruitier utilise la chose et en perçoit les fruits.

Ce dispositif répond parfaitement aux situations immobilières en cas de dévolution successorale, de partage à tire gratuit. Par extension la conception d'une convention entre un vendeur de biens immobiliers , d'une part, et un acheteur d'autre part, auquel s'invite au contrat un bailleur social , favorise grandement l'intérêt d'une telle opération.

Le mécanisme nous le connaissons, l' usufruitier perçoit les revenus pendant une période prédéfinie qui court 10, 15 ans ou 20 ans. Le nu propriétaire acquiert les murs neufs de préférence, ainsi il dispose de la nue propriété. Selon le contrat signé il récupère la pleine propriété

Droits et devoirs du nu propriétaire

Acheter en nue propriété bénéficie d'une forte décote sur le prix d'achat du logement neuf.

La réduction peut atteindre 50% du prix d'achat compte tenu de la durée de la période de l' usufruit. Le nu propriétaire possède un titre de propriété amputé du droit de profiter de l'usage et du fruit, en d'autre terme du droit de jouissance. Donc le nu propriétaire n'utilise pas son bien, et ne perçoit aucun revenu. C'est là le moindre défaut du principe.

Seulement dans le contrat d'acquisition il est prévu un tiers qui fera fructifier le bien. Il jouera la qualité de l'usufruitier, c'est la bailleur social. Parfois cette latitude est laissé à la préférence du nu propriétaire. Cet acteur essentiel recherchera les locataires potentiels, contractera avec les baux de location, encaissera les loyers, il s'acquittera des charges locatives, il paiera également la taxe foncière d'habitude réservée au propriétaire.

Terme du démembrement de propriété

A la fin de la période de démembrement, "d indisponibilité" le bailleur devra restituer le logement selon les conditions prévues dans l'acte initial. Cela veut dire que le bien restitué aura les mêmes qualités que le bien neuf concédé au départ.

c'est sans là le point le plus sensible de l'opération. Qui peut prédire que l'aventure sera couronnée de succès. A ma connaissance, je ne connais pas de garantie qui couvre ce risque.

L'autre point crucial réside dans le paiement des intérêts d' emprunt . A défaut d' encaisser des revenus fonciers déclarés dans le même foyer fiscal, et de pouvoir ainsi procéder à la déduction de ces intérêts d'emprunt sur les impôts sur le revenu et les prélèvements sociaux , pourtant dédiés à l'acquisition préalable des biens immobiliers en nue propriété.

De ce fait, pourvoir obtenir la déduction devient un atout non négligeable. A la fois l' investissement en nue propriété s'adresse à des premiers placements immobiliers, car moins onéreux au départ, mais aussi pour un second investissement après un investissement immobilier locatif.

Se constituer un patrimoine

Enfin, le nu propriétaire devient pleinement propriétaire de son patrimoine immobilier qui peut être soit libre de tous locataires, soit le bail qui lie le bailleur au locataire n'est pas résilié. Dans ce dernier cas, le nouveau propriétaire aura la possibilité de congédier le locataire en place en accordant un préavis de six mois. Ce délai de six mois peut être anticipé dans la période de l'usufruit.

A la fin du démembrement, le logement libre, pourra devenir la résidence du propriétaire, ou d'un locataire . La location sera au choix : soit un bail classique loi d'habitation de 1989 par une location en vide, soit équiper ce logement aux normes pour louer en meublé non professionnel, soit enfin en colocation soit un bail mobilité.

Les placements immobiliers sont réputés à long terme. L' acquisition d'un bien immobilier en nue propriété selon l'article 544 du code civil, permet l'optimisation fiscale quasi totale, exceptés les intérêts d' emprunt qui nous l'avons vu, ne seront déduits qu'en présence d'autres revenus fonciers sur le même foyer fiscal, bien entendu.