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Guide de l'acquéreur immobilier

Article du 04 Mars 2020 par KG Patrimoine

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Vous cherchez un guide de l'acquéreur immobilier. Voici quelques conseils qui jalonnent le parcours de l'investisseur. Les étapes sont toutes importantes d'une part et doivent se suivre dans un ordre respectif, d'autre part.

SOMMAIRE

Le guide de l' acquéreur 

Un bien immobilier, qu'il soit neuf ou encore ancien, ne s'achète pas à la légère, même sur un coup de cœur. En effet, un processus administratif doit être respecté. Il est prudent de bien connaitre une méthode, suivre un fil conducteur car la suite en dépend. Mise en relation avec le conseiller en Gestion de Patrimoine.

L'acquisition de ce bien immobilier correspond bien souvent à un investissement durable. De ce fait, un emballement serait dommageable et pour longtemps. Voilà tout l'intérêt d'une transaction immobilière qui englobe le prix de plusieurs années de salaire cumulées. Les 4 étapes à suivre.

Contrôler son budget


La première chose, serait de voir par soi même, ce que l'on est  capable de rembourser, de manière continuelle sans contrarier d'autres projets.

Bien entendu, on va  faire le point des revenus réguliers, comparés aux charges régulières également. Puis on s'attaque ensuite au reste pour vivre par personne du foyer. Cette partie est la plus délicate. On l'appelle aussi le niveau d'endettement qui représente habituellement le tiers des revenus.

La partie semble jouable ? Alors le projet qui se concrétise coûte combien ?

Selon le choix  de l' acquisition, de la forme juridique de la propriété et des dispositifs d'aides fiscales, le budget en sera dépendant.  

Les frais divers et variés ne doivent pas être négligés . Laissez vous porter par les simulateurs qui vous apportent la plupart des réponses.

Enfin, rencontrer son notaire ou le courtier en crédit, vous confortera dans votre projet. Voir également : comment trouver un bon courtier en gestion de patrimoine ?

Les frais de notaire et autres frais  d'acquisition en neuf, se situent entre 2 et 3%, suivant le montant de la transaction. De même l'ancien passe de 8 à 10%, toujours en rapport avec le coût . En effet, les barèmes ne sont pas linéaires.

L'achat sur plan

Votre professionnel vous accompagne dès maintenant. Le promoteur sera votre interlocuteur privilégié. Les artisans et autres professionnels de la construction suivent ses directives.

En principe, le chantier avance suivant un calendrier qui intègre les interventions successives de tous les corps d'état. Des écarts de délais sont plutôt rares, souvent la conséquence  à des cas notoires , météo, sociaux ou économiques.

En fonction de l'avancement des travaux, vous répondrez favorablement aux appels de fonds qui sont programmés . La fin de chantier annoncera la livraison . Vous serez en possession des divers documents qui justifient la propriété,  les garanties, les descriptions des biens neufs , options comprises.


La réservation, le  compromis ou l'avant contrat

La signature devant le professionnel de l'immobilier, un agent immobilier, vous apporte une certaine sécurité quant aux documents incontournables présents au dossier.

Ces impératifs s'adressent autant au vendeur qu'à l'acheteur.

La promesse unilatérale de vente oblige le vendeur envers l'acheteur respectant les conditions exprimées dans le document synallagmatique. Le prix de vente y est précisé, ainsi que le dépôt de garantie qui devra être versé à la signature conformément à la promesse.

Ce dépôt de garantie constitue l'indemnité qui serait réclamé par le vendeur si d'aventure l'acheteur contredisait le compromis de vente. Cette somme consignée sera déduite au moment de la signature de l' acte définitif, c'est à dire l acte authentique .

L'offre de prêt

L'étape consécutive à la promesse de vente se déroule sans tarder pour trouver le meilleur financement. Dans le même temps les démarches administratives se régleront telles que le droit de préemption réservée à la commune, les permis de construire et autres documents qui sont regroupés.

D'une part, vous disposez d'un délai de réflexion de dix jours francs pour renoncer à conclure la vente. C'est votre droit reconnu seulement pendant ce délai.

D'autre part, Une clause suspensive est prévue  dans l' avant contrat. La condition est liée à la proposition de la banque. Si la ou les banques refusent le financement, alors la condition suspensive se réaliserait.

Ce qui revient à annuler purement et simplement la prévente. Ainsi, le dépôt de garantie serait restitué sans frais. Le vendeur et l'acheteur sont déliés. Le contrat devient caduc.

Lorsque la banque délivre l'offre de prêt, vous disposez de 10 jours francs de réflexion avant de retourner  le contrat dûment signé, au onzième jour.

Gagner du temps , n'attendez pas les 30 jours de validité de l'offre de prêt.

Sur ce point important (sans vouloir jouer les Cassandre), la couverture de  votre assurance du crédit immobilier n'est acquise qu'après la signature de l'offre de prêt . Autrement dit un aléa majeur de santé sera pris en charge avant même que les fonds ne soient versés.

Tout ceci lorsque les dossiers sont correctement présentés.

L'assurance est un acteur très important dans le processus transactionnel.

Rendez vous chez le notaire

La banque officialise son contrat. Les garanties demandées sont transmises au back office pour validation et inscription, notamment s'il s'agit de garantie hypothécaire. Dans ce dernier cas, les services du notaire sont sollicités pour déposer le dossier à la conservation des hypothèques .

Le notaire du promoteur rédigent les projets d'acte . Les échanges de courrier sont réglementaires, par courrier recommandé avec AR.

De votre côté, vous prendrez contact avec votre notaire pour signer officiellement les actes d'acquisition du bien immobilier. Cette procédure est maintenant dans la plupart des études notariales numérisées. Un allègement indéniable des tâches administratives soulage l'acheteur, puisqu'une seule signature électronique suffit pour  immortaliser l'acte notarié.

L'appel des fonds

Suivant le type d'achat que vous aurez engagé, l'appel des fonds différera .

Voici quelques exemples :

Vente Etat Futur Achèvement -VEFA-

C'est le cas de l'achat sur plan, l'appel de fonds émane du promoteur qui suit l'avancement des travaux de construction.

Ce document vous le fournirez à votre banque dûment signé pour obtenir le déblocage des fonds correspondants. Lire également Conseiller en gestion de patrimoine : banque privée

Au dernier appel de fonds, nous sommes arrivés à la remise des clés.

Achat clés en mains

Le programme est achevé, seul le prix de vente du lot sera exigé à la signature des actes authentiques chez le notaire.

Livraison du bien

Lorsqu'il s'agit d'un logement vide (résidence nue).

Vous êtes informé par un courrier qui précise la date de livraison. Soit une prise de rendez vous  sera proposée pour réceptionner le bien, soit, vous pourrez confier la mission à un gestionnaire que vous aurez mandaté. Suivant la mission, il réceptionne le lot et peut également gérer la recherche du premier locataire.

Lorsqu'il s'agit d'un logement dans une résidence gérée

Suivant le type de location, résidence de service (LMNP)