Revente d un bien Pinel avant la fin du contrat de défiscalisation en place
La loi Pinel est favorable aux investissements locatifs dans des conditions les plus attrayantes du moment. Son succès l’atteste.
Ainsi propriétaire bailleur vous vous engagez à louer le logement neuf en loi Pinel, qui est dans la plupart des cas un appartement en loi Pinel .
En tout premier lieu l' engagement de louer dans l'année de l'acquisition cette résidence principale pour le locataire. Le contrat de location d'une durée de 6 ans minimum s'impose alors.
Le contrat de défiscalisation court pour une période allant jusqu'à 12 ans de location suivant les options renouvelées du bailleur. ceci étant le premier point.
Pour rappel l'investisseur respecte :
- les plafonds de prix au mètre carré lors de la construction ou de l'acquisition,
- mais aussi les plafonds de location au mètre carré envers le locataire, également suivant un plafond de ressources dudit locataire
- dans des zones définies par cette loi
- enfin dans le respect des normes applicables au titre de l'écologie
Voilà donc les principales règles entre autres, qui donnent droit à la réduction fiscale.
Fin de contrat
La fin de la période de location de cet investissement immobilier neuf libère le propriétaire de ses engagements cités précédemment. La fin de l' engagement envers l administration fiscale correspond aux obligations citées ci-dessus .
La volonté du propriétaire de venir habiter l'appartement ne pose pas de problème à priori envers la loi Pinel. Bien entendu le locataire aura quitté les lieux en fonction de l'application du contrat de location d'une part, et du respect des droits du locataire d'autre part.
La cession en revanche sera observée par l'administration fiscale en cas de déficit des revenus locatifs déclarés durant les trois dernières années précédent la vente. C'est l'application de l'article 156 du code général des impôts en la matière qui prévoit " lorsqu'un contribuable propriétaire et bailleur impute des déficits fiscaux sur son revenu global correspondant à des charges déductibles à l impôt sur le revenu, afférentes à cette location, le contrat de bail devra alors se poursuivre trois années consécutives excédentaires" .
L' article 156 du code général des impôts n'est pas spécialement destiné aux investissements Pinel.
Indépendamment de ces considérations, la vente générant une plus value immobilière, intéressera l' administration fiscale. Le notaire se chargera à la signature de la vente d'effectuer les calculs et d'en régler l' impôt immédiatement. Dernier point les prélèvements sociaux seront appliqués sur cette plus value .
Exceptions où l'avantage fiscal n'est pas remis en cause
- décès du propriétaire ou son conjoint
- le licenciement ordonné par l employeur
- l' invalidité
- Enfin le divorce (sous certaines conditions)
Les exceptions ci-dessus ne sont pas exhaustives. En effet il existe des cas possibles d'exceptions notamment en matière de démembrement de propriété. Autrement dit, la séparation des prérogatives, d'une part, en matière de droit d'utilisation du bien, de disposer du bien ou encore d’en tirer des revenus, d'autre part.
les interprétations relèvent de la compétence de l'administration fiscale quand certaines dispositions ne suivent pas précisément l'application des textes, notamment lors de séparation de biens.
Décès
En toute logique le foyer fiscal support de l'engagement envers la loi Pinel, relative aux investissements locatifs bénéficiant des réductions fiscales, sera exonéré à la survenue du décès de l'un des époux.
Il n'y aura pas de reprise sur ristourne fiscale obtenue précédemment. Seulement l'époux survivant continue l'engagement lié au dispositif fiscal de la loi Pinel.
En somme le premier décès n'est pas une exception totale et définitive ? L'analyse de la situation nouvelle par un conseiller en gestion de patrimoine serait une sage recommandation.
Invalidité
C'est le sujet qui revient lorsque l'état de santé constaté se dégrade à la suite d'accident ou de maladie.
Il faut considérer le taux d'invalidité pour justifier le dossier d'exonération auprès de l'administration fiscale.
Licenciement
Par licenciement il faut comprendre le cas exclusif d'un acte à l'initiative de l'employeur. Par conséquent indépendant de la volonté du contribuable profitant de la réduction fiscale PINEL.
Seront donc exclus les ruptures de contrat de travail conventionnelles et le départ volontaire du contribuable.
Divorce
Lorsque le couple bénéficiaire du dispositif Pinel procède au divorce pendant la période d' engagement à respecter le dispositif Pinel, plusieurs cas de figure sont à examiner.
Les deux conservent la propriété du logement à la manière d'une indivision immobilière. Alors chacun devra faire son affaire personnelle de la continuité du dispositif à son avantage. En d'autre terme chacun déposera une demande de poursuite en apportant des précisions concernant la part que chacun recevra personnellement en fonction des revenus de chacun.
La vente du bien remet en cause directement les avantages fiscaux sauf à considérer un cas d'exonération applicable à l'un des époux. Cette situation fera l'objet de déclaration à l'administration fiscale au vu des éléments constituant le dossier.
Le logement est conservé dans le lot du partage d'un des époux. Ce sera là encore l'administration fiscale qui donner son feu vert pour maintenir les avantages fiscaux Pinel. Suivant la procédure de divorce en cours la situation sera validée ou non. Dans ce cas qu'adviendra si le propriétaire ne peut respecter son engagement ?
Bien entendu ces cas exceptionnels ne remettent pas en cause les réductions d'impôt obtenues.
