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Investissement dans la location LMNP les bonnes idées

Article du 11 Février 2020 par KG Patrimoine

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Le loueur en meublé non professionnel, la meilleure solution pour  louer un logement meublé, en récupérant la TVA, en amortissant les biens immobiliers et mobiliers 

La location LMNP les bonnes idées

Investisseur en location de meublé non professionnel, voilà qui augure d'un bon début pour qui recherche la constitution d'un patrimoine locatif en guise de retraite. Ainsi dit pour  le but, reste ensuite à entrouvrir la porte du Loueur de Meublé Non Professionnel, que faut il pour obtenir le diplôme ?

Une précision toutefois, le loueur en meublé non professionnel correspond à une catégorie profitant d'un statut fiscal offerte à toute personne qui met à disposition un local meublé en location . Le meublé diffère de la location dite nue, dans la catégorie des revenus fonciers et de ce fait la fiscalité est plus avantageuse.

Que faire pour obtenir ce statut fiscal ?

  • La location en meublé est essentielle mais pas suffisante,
  • régime d'imposition appropriée suivant non professionnel ou professionnel
  • LMNP (non professionnel) n'est pas exclusivement loueur en meublé,
  • il ne doit pas retirer dans cette affaire plus 50% de revenus annuels globaux,
  • LMNP doit rester au dessous du plafond de 23.000€ annuel de recettes en location meublée
  • offrir un logement équipé de meubles et accessoires suffisants pour y vivre sans rien apporter pour ainsi dire

Quel avantage fiscal ?

Particularité, de la location LMNP : il s'agit de loyers perçus classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

  • pouvoir déduire la TVA de son investissement locatif
  • obtenir l'amortissement des biens immobiliers
  • obtenir l'amortissement des biens mobiliers
  • obtenir l'amortissement des travaux de rénovation et récupérer la TVA de ceux ci

Régime fiscal choix ?

Remarque de l'investisseur avant de se lancer :

il y a deux camps bien distincts et prononcés, ceux qui manque d'argent ! et ceux qui paient trop d'impôt, en gros ce sont les deux problématiques à régler.

  • régime Micro Bic, le plus simple un abattement forfaitaire vous est accordé à hauteur de 50% de vos recettes, en revanche vous ne déduisez pas de charges locatives
  • Le régime réel simplifié, vous tiendrez une comptabilité fiable et sérieuse, en revanche vous déduisez charges réelles jusqu'à effacer totalement vos revenus
  • De cette façon, avec le jeu des amortissements sur les biens, vous allez pouvoir conserver des déductions futures dites amortissements différées

Exemple :

A partir de cette présentation, nous comprenons que la location de logement vide, ne rivalise pas et pour cause, la TVA, les amortissements ne sont pas retenus dans une location vide.

Que dire d'un bailleur imposable TMI à 25 ou 30%  ? les économies sont exponentielles.

Utilisez notre simulateur pour vous en convaincre !

Pour quels investissements dans l' immobilier?

Investissement en LMNP de type Pinel ... vous investissez dans un logement neuf en meublé LMNP de type Censi Bouvard et vous choisissez le placement immobilier adéquat dans une résidence de services du côté des étudiants ou encore des seniors.

Pour le débutant la résidence étudiant est un bon compromis. Le bon coin n'est pas si compliqué, les campus, les ensembles universitaires, les politiques volontaristes des municipalités sont autant d'indicateurs qu'il faut observer.

L'investissement du logement locatif meublé tient en un studio ou tout au plus un deux pièces. un étudiant ne demande pas plus, quand il profite de tous les services annexes à la résidence de service, le coin lavage, la salle de muscu, les moyens de transports pour rejoindre les quartiers culturels de la ville , ou tout simplement rejoindre la gare.

Pour un investisseur aguerri aux location de meublé, la résidence senior sera le bon coin tout indiqué. D'un capital de mise plus important, il offre de réelles opportunités. Regardez plutôt!

Prenez un épargnant de 50 ans qui s'est placé dans l'immobilier des années antérieures, c'est à dire qu'il possède des logements en location nue. Soit il transfère en logement meublé soit il équilibre en poursuivant ses investissements en meublé de type résidence seniors et ainsi atteindre la taille critique du Loueur de Meublé Professionnel. Un conseil plus avisé serait le bienvenu, car tout changement d'échelle doit s'accompagner de réelles compétences.

L' aspect fiscal compte pour l'essentiel lorsque l'on prépare sa retraite dans le créneau occupé par l'activité professionnelle. en effet, cette tranche de vie voit s'éclaircir les époques des enfants à charge. En d'autre termes la période fatidique de la TMI "augmentée" (tranche marginale d'imposition). Dans tous les cas il s'agit bien de la dernière ligne droite avant de convertir les efforts d'épargne, la défiscalisation en complément de revenus pour une retraite réussie.

Amortissement d'un bien locatif meublé

Ce dossier est assimilé à la comptabilité des entreprise avec son compte d'exploitation. L'investissement dans une entreprise vise une production, un rendement, fournir des services mais dans tous les cas le bien sera réduit avec le temps, l'usure, l'obsolescence, la technologie à être remplacer par un bien neuf neuf, plus compétitif, plus écologique, moins polluant .

L'investisseur Loueur en meublé non professionnel procède de la même manière. Toutefois, on s'improvise pas comptable, encore moins conseiller fiscal, ou conseil en gestion de patrimoine. Les diplômes sont là pour le rappeler bien sûr.

La gestion locative, nous venons de la voir est indépendante des choix en matière d'amortissement.

De quoi s'agit il ?

L'amortissement tient compte du bien dans la durée, les murs par exemple sont amortis dans le long terme, par 25 ou 30 ans suivant l'option du comptable. Les travaux de la toiture pourront être fixés à 15 ou 20 ans. En revanche, l'équipement du mobilier dans le logement ne dépassera 5 ou 10 ans selon les biens mobiliers.

Comment s'analyse l'écriture de dotation aux amortissements?

Une particularité doit être abordée, ici, l'écriture comptable qui consiste à retrancher une fraction du montant de l'investissement du bien à amortir du total des recettes de l'année en cours. A titre d'exemple, un bien mobilier amorti en 5 ans permettra de déduire 20% de son prix chaque année sur le montant des recettes de la location. cette somme n'est pas dépensée, on parle d'amortissement sans décaissement. En revanche, retrancher des recettes des revenus locatifs se traduit à l'excès par une fiscalité moindre, voire neutre.

Charges locatives à considérer

Les charges qui font l'objet soit d'amortissement, soit de charges de fonctionnement, mais en tous les cas elles participent à la réduction de la fiscalité.

Ainsi les frais de notaire au moment de l'acquisition,

  • Les frais d'agence,
  • de gestion, de copropriété,
  • aussi les intérêts et frais d'emprunt
  • Primes d’assurance,
  • Honoraires de cabinet comptable,
  • assister aux Assemblées Générales annuelles
  • Taxe foncière
  • Frais kilométriques pour aller visiter le bien (exceptionnel)

sont comptabilisés.

En définitive, les charges peuvent excéder les recettes et par conséquent, aboutir à la neutralité fiscale. Mieux, et ce n'est pas rare, le déficit fiscal , de ce fait, la fiscalité de la location de meublé non professionnel, diffère du plan comptable général. Dans la comptabilité, les écritures sont enregistrées, sans produire de déductions tant que les recettes ne seront pas supérieures aux charges. Cette particularité, vaut pour tout le temps où ce déficit persistera.

Différence entre charges et amortissements

Déductions dans l'année

certaines dépenses se déduisent sur le revenu de l'année civile en cours. On peut citer les petites dépenses d'une part et les fournitures d'autres part.

  • D'une manière générale :
  • les intérêts de l'emprunt, l'assurance de l'emprunt,
  • les frais d'agence, l
  • a rédaction d'un bail de location,
  • les primes d'assurance loyers impayés,
  • la taxe foncière, la taxe CFE (contribution Fonciére d'entreprise),
  • les renouvellement des petits électroménagers et certains petits travaux d'entretien sont déductibles du revenu annuel .

La liste n'est pas exhaustive et le conseil du comptable prévaut à cette énumération.

Dépenses amortissables sur plusieurs années

  • Il s'agit de dépenses qui dépasseraient la recette annuelle et n'auraient aucun sens comptable.
  • Aussi, les grosses dépenses,
  • les travaux seront amortis dans un délai linéaire tenant compte approximativement de la longévité du bien ou durée d'usage.
  • Gros oeuvre soit 40 à 50% des biens amortis sur 25 à 30 ans en général
  • Façade 5% de la valeur du bien amortissable sur 10 à 20 ans
  • Installations techniques correspondant à 30% de la valeur des biens pour une durée de 10 ans
  • Les meubles et électroménagers sont retenus pour un amortissement à 100% sur une durée qui s'échelonne de 3 à 7 ans voire 10 ans

Cette approche technique à priori reste stable et correspond à une logique comptable : la décomposition d'amortissements par composant. En toute logique, la vétusté varie d'un type de bien à l'autre. A titre d'exemple :

Un meuble de 1.000 € amorti en 5 ans vous permet de défalquer 20% du prix d'achat soit 200€ chaque année .

Les travaux de peinture ou moquette sont évalués à 10 ans soit 10% .

les gros travaux qui touchent à la structure prennent souvent le taux d'amortissement du bien d'origine, par exemple refaire une toiture sera déduit sur 25 ou 30 ans soit 4% ou 3.33% l'an.

Une particularité, ou une simplification fiscale consiste à amortir les frais dans la même durée que le bien à l'origine des frais. c'est le cas par exemple des frais de notaire, et d'agence avec l'acquisition du bien. Sinon, suivant l'opportunité fiscale on peut choisir de déduire les frais dans l'année d'acquisition, ce qui serait une exception compte tenu des recettes différées pour ce bien.

Nous comprenons que l'amortissement linéaire pour les grosses dépenses vise à lisser dans le temps, quoique les conséquences sont quasiment neutres dans la mesure ou le déficit fiscal serait reporté sur une nouvelle année. Ceci dit les amortissements dans le domaine industriel ou commercial peuvent être dégressif pour des raisons liés au matériel de production, dont l'usure rapide entraîne des dépenses d'entretien dans un proche avenir.

Quelques seuils pour rester LMNP non professionnel

le régime fiscal réel s'impose d'office si vos loyers encaissés dépassent les 70.000€ dans l'année civile.

en deçà de cette limite le régime forfaitaire vous pouvez opter pour le régime forfaitaire 50ù Micro Bic ou le régime réel suivant votre choix.

Il faut respecter la date de déclaration de l'option, cette option entraîne un abonnement de deux années civiles consécutives.

Amortissement d'un logement meublé ancien

Dés l'acquisition vous optez pour un amortissement linéaire le montant de l'investissement d'un appartement 3 pièces par exemple de 200.000€ frais de notaire compris , vous pourrez définir 20 ans ou plus suivant le conseil de votre comptable .

Pour une telle hypothèse ce logement de 70 mètres carrés est loué 700€ par mois (voire 750€ ) vous inscrirez loyers bruts annuels 8400€ et amortissements du logement pour 200.000/20= 10.000€ .

Autrement dit l'amortissement crée un déficit foncier qui peut être compensé par un bien meublé compris dans votre foyer fiscal. Nous avons vu que l'amortissement sera reporté sur les années suivantes jusqu'à obtenir un revenu positif. En d'autre terme nous avons sous les yeux tout l'avantage fiscal évoqué dans cet article. Les amortissements meublés non professionnels LMNP ne sont déductibles qu'à la condition de présenter un résultat excédentaire.

Il s'agit là de l'article 39 c su CGI qui stipule que les amortissements sont reportables. C'est toute la différence avec le dispositif Pinel.

Rapprochement avec la loi Censi Bouvard

Les revenus LMNP peuvent cohabiter avec la loi Censi bouvard, toutefois lorsque certains revenus ont fait l'objet d'une déduction fiscale, on ne peut pas utiliser le dispositif Censi bouvard pour opérer une nouvelle déduction fiscale, cela va de soi.

Petit rappel, la loi Censi Bouvard permet en cas d'investissement dans une résidence de service d'obtenir des réductions d' impôt de 11% l'an et de ce fait ne peut se rapprocher de l'amortissement examiné ci-dessus en LMNP. (Art 39 G du CGI.).

Autre particularité LMNP et Censi Bouvard

Certains loueurs en meublé cumulent le dispositif Censi Bouvard avec l'amortissement LMNP. De ce fait et s'ils ont opté pour le BIC régime réel devront observer un traitement approprié.

L' amortissement au titre du dispositif Censi bouvard tiendra compte de la limite des 300.000€ maximum prévus par cette loi. Ils profiteront donc de la réduction d'imposition sur les 300.000€.

LMNP et Censi Bouvard

Par ailleurs, les LMNP pourront obtenir l'amortissement réservé à leur statut dans la mesure ou l' amortissement Censi Bouvard n'aura pas été pratiqué au préalable.

Exemple chiffré : l' investissement du logement en meublé est de 420.000€ (prix de revient).

Nous aurons bien la réduction d'impôt réservé au dispositif Censi Bouvard pour 300.000€ . Mais l'amortissement LMNP prévoit l'amortissement sans limitation . Comme il ne peut y avoir deux déductions fiscales pour le même bien seule la partie non amortie sera déductible au titre de l'amortissement LMNP , c'est à dire 420.000 - 300.000 = 120.000€.

Ainsi 120.000€ seront amortis dans le compartiment LMNP. Pour mémoire, la pratique sera calculée selon la méthode de l'amortissement linéaire en appliquant un taux conforme aux dispositions comptables, relatives aux composants de chaque compartiments.