Rejoignez-nous !

Revente LMNP : fiscalité

Article du 20 Avril 2020 par KG Patrimoine

lmnp revente après 9 ans;  plus-value vente appartement meublé;  lmnp 2019; lmnp amortissement;  plus-value cession immeuble lmnp;  imposition plue value lmnp;  lmnp impôt gouv;  lmnp cession immeuble liasse fiscale;

Le marché immobilier de LMNP est beaucoup plus fluide maintenant. Comment se calcule la plus value immobilière ?

Revente LMNP : fiscalité

Loueur de meublé non professionnel si vous deviez revendre, savez vous bien ce que vaut votre bien meublé, surtout après avoir retranché la fiscalité des éventuelles plus values.

Nous retenons l'exemple à partir d' investissements immobiliers par un loueur de meublé non professionnel qui pratique une activité de location meublée, dans des locaux d habitation meublés, cela va de soi.

La revente d'un LMNP ancien : comment se calcule la plus value

La gestion de patrimoine quand vous louez en meublé non professionnel LMNP est différente de la location immobilier en vide. Pourtant en matière de plus value immobilière les règles appliquées sont les mêmes que la plus value immobilière des particuliers.

En effet, la plus value du loueur en meublé non professionnel diffère du loueur en meublé professionnel. Pour ce qui nous concerne, on applique la règle suivante :

Prix de vente du bien à laquelle on retranche le prix d'achat en apportant des éléments supplémentaires en fonction des frais occasionnés au cours de la période de détention.

Prix de vente retenu

Le prix de vente affiché dans l'acte de vente sera retenu dans le document fiscal LMNP . Seulement les frais en relation avec cette vente seront répercutés, tels que les diagnostics de performances énergétiques, l' absence de plomb, d'amiante, mérules et autres termites. Par ailleurs si les frais engagés auprès de l'agence immobilière peuvent être déduits s'ils ont été supportés par le vendeur. Eventuellement la levée d'hypothèque peut figurer dans les déductions opérées . Ainsi le prix de cession devient net vendeur, et sera le chiffre à porter dans la déclaration fiscale.

Prix d acquisition appliqué

Pour le déterminer il faut reprendre l'acte d'acquisition auquel on peut majorer les frais d acquisition c'est à dire frais du notaire, les frais d'enregistrement éventuellement la TVA si option. Le notaire peut proposer l'application d'une majoration forfaitaire de 7.5% si cette solution était plus avantageuse, ou encore si les sommes affichées ne pouvaient être vérifiables.

Dernier point, si le bien LMNP loué en meublé provenait de l'attribution d'une succession , ou encore d'une donation partage . Si le bien immobilier est désigné "acquis à titre gratuit" , et par conséquent le prix d'achat reprendra le montant estimé sur les documents de propriété. Ce montant pourra être majoré pour les mêmes motifs précités plus haut, frais de notaire et enregistrement essentiellement.

Plus value calculée

Lorsque les prix de vente et d acquisition sont complétés des différentes corrections énoncées ci-dessus, alors la plus value réalisée se détermine par la différence entre ces deux chiffres aboutis, indépendamment des revenus locatifs.

La plus value immobilière citée ci-dessus fera l'objet d'un certain nombre d'abattements liés à la durée de conservation principalement et autres avantages fiscaux .

Assiette imposable

L'impôt sur plus value est depuis l'instauration des contributions sociales généralisées ( regroupés sous le nom de prélèvements sociaux) composés de deux taux d'imposition séparés.

Nous sommes en présence de l'impôt sur le revenu calculé forfaitairement à 19% donc indépendant de la tranche marginale d'imposition ou revenu fiscal de référence.

Abattements pour détention dans le temps

La plus value immobilière des particuliers s'apprécie sur l'échelle du temps de détention.

Cette notion est reprise pour le calcul des abattements réduisant la plus value immobilière redevables sur les revenus . De même la contribution aux prélèvements sociaux suit ce profil .

Règles applicables aux abattements

Les règles diffèrent selon le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel. Cet article traite exclusivement le cas du loueur de meublé non professionnel.

Ainsi notre loueur de meublé non professionnel avait acquis ce bien immobilier neuf ou ancien et n'a pas demandé ou obtenu de déductions fiscales au titre de la loi Censi Bouvard par exemple ou Pinel .

Dans ce cas la plus value sera facturée à 19 % du montant nette affiché, avant 5 ans révolus de détention du bien immobilier. Autrement dit, la déduction commence après 5 ans de conservation du bien.

Le mode de calcul des impôts sur le revenu se présente ainsi :

  • de la 6 ème année jusqu'à la 21 ème année comprise, la déduction retenue est de 6% l'an .
  • A titre d'exemple nous aurons donc 16 fois 6% cumulés soit 96% au total d'abattement .
  • Pour atteindre les 100% , la 22 ème année révolue obtient 4% d'abattement supplémentaire.

En conclusion la plus value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention.

Que dire des prélèvements sociaux ?

Le principe ne déroge pas :

  • Seuls le taux de prélèvement sera de 17.20% calculée sur la plus value à défaut d'abattement.
  • Année zéro à 5 ans de détention, soit un premier abattement de 1.65% l'an au 6 ème anniversaire
  • ce taux d'abattement sera maintenu jusqu'à la 21 année de détention révolue
  • la 22 ème année est réduite à 1.60%
  • les 8 dernières années qui portent la détention à 30 annéses profitera d'un abattement de 9% l'an
  • Ainsi l'exonération est totale après 30 années courues

Vérification :

1.65 X 16 = 26.40

1.60 X 1 = 1.60

9 X 8 = 72

total = 100 %

En résumé :

La fiscalité de la plus value immobilière est supprimée après 22 ans pour les impôts sur le revenu.

Les prélèvements sociaux sont exonérés après 30 ans de détention du bien immobilier LMNP. L'exonération fiscale s'adresse aux investissements immobiliers à long terme.

Formalités d'acquittement de la plus value :

C'est au moment de la signature des actes de vente que le notaire chargé de la rédaction des actes remplit les formulaires et se livre aux déductions ci-dessus décrites, sur l'imprimé 2048 .

Aujourd'hui c'est le contribuable qui rapporte les montant sur la déclaration de revenu 2042.

L'investissement immobilier pour louer en meublé non professionnel n'est pas très différent à ce niveau du bailleur en bien foncier . toutefois, le régime réel même simplifié demande un minimum de connaissance en comptabilité, sachant que la gestion peut s'inscrire dans un patrimoine plus diversifié.

Aussi, il est conseillé de s'entourer de professionnel dans le domaine comptable et ou fiscal. Une erreur d'appréciation n'est jamais agréable ni aussi facile à corriger après vérification du fisc.