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Dispositif Malraux

Article du 13 Novembre 2019 par KG Patrimoine

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André Malraux Ministre en 1962, défend les monuments historiques contre les affres du temps. Sa loi de défiscalisation est toujours en application . A savoir : réduction pouvant atteindre 120.000€, investissement et rénovation  en centre ville, Hors des niches fiscales.   

Dispositif Malraux : rappel des dispositions

La loi malraux innove en août 1962 en mettant en place un régime de défiscalisation de tout premier ordre. D'ailleurs cette technique sera largement reprise par M méhaignerie et sa suite. La défiscalisation Malraux s'adresse aux immeubles situés dans des zones référencés.

Ce logement doit être affecté à la location. Donc, la loi Malraux concerne les investisseurs et de surcroît fortement imposés.

Les avantages fiscaux de la loi sont concentrés sur la restauration immobilière . L'avantage fiscal est indépendant des niches fiscales connues aujourd'hui. Le pourcentage de la défiscalisation "Malraux" est fonction de la zone en question. Les montants ont évolués, ne serait ce que que d'orienter les investisseurs vers les monuments les plus prioritaires et nécessiteux.

Les architectes des bâtiments de France sont éminemment sollicités .Leurs directives sont précieuses. Un bâtiment sélectionné devra connaitre une restauration de fond en comble . Autrement dit intérieur et extérieur . Ce choix restreint les restaurations partielles qui n'auraient par ailleurs qu'une faible portée.

Déduction fiscale intéressante

Le site patrimonial exige bien cette restauration complète si l'on comprend le nombre de monuments en cause. A partir de 2012, les priorités se sont tournées vers les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager ( ZPPAUP). Ainsi l'avantage fiscal de 22% est calculé sur les travaux limités en euros à 100 000 par an .

L'avantage fiscal passe à 30% de réduction d'impôt dans les aires de mise en valeur du patrimoine , secteurs sauvegardés, architecte typique marqués par les siècles " dégradés" dans des quartiers anciens voire très anciens.

Suivant le choix de l'investisseur son avantage fiscal sera de 22.000€ ou 30.000€ annuel maximum en fonction du projet de restauration désigné.

PLan d'intervention

Les architectes des bâtiments de France sont à pied d'oeuvre, notamment à l'acceptation du permis de construire ( de restauration devrait ton changer le nom !). Le programme s'étale sur une durée maximale de 3 ans à compter du permis . Si l'on calcule bien cette réduction l'investisseur aura dépensé 300.000€ et sera subventionné de 66.000€ au total ou 90.000€ suivant les zones privilégiées. Cette mesure se termine avec les permis de construire obtenus avant le 31 décembre 2016.

Depuis le 1er janvier 2017, les investissements en loi Malraux peuvent atteindre 400.000€ (montant des travaux)sur une durée aménagée de 4 ans. Ceci favorise les travaux de grande envergure qui monopolisent le temps.

Si les avantages fiscaux dépassent le montant des impôts du contribuable, la défiscalisation se reporte sur l'impôt sur le revenu des années suivantes. Cette disposition est reportable sur 3 années fiscales suivantes.

Cumul Malraux avec déficit foncier

Si d'aventure les travaux de restauration excédaient le plafond déductible, alors les charges figureront sur la ligne des déficits fonciers plafonnés à 10.000€ par an (niche fiscale). A cette rubrique les intérêts seront additionnés également. La réalisation des travaux loi Malraux n'est pas concernée par les niches fiscales .

A savoir :

On peut souscrire des parts de SCPI Malraux et obtenir les mêmes avantages, en fonction des disponibilités. Le rendement en revanche est en moyenne bien inférieur à l'investissement direct aussi.

Conditions de location

La contrepartie de ces avantages fiscaux pour la bonne cause sera de louer le bien immobilier estampillé remarquable au moins 9 ans, dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux.

Les personnes du foyer fiscal de l'investisseur ne sont pas autorisés à louer ce bien. Il en sera de même pour les ascendants et descendants du contribuable.

Le logement sera loué vide et devra faire l'habitation principale du locataire. La location sera fonction du choix du bâtiment choisi, et des qualités touristiques de la ville aussi. Il serait donc plus facile à louer tant le quartier est réputé et la demande locative soutenue.

Contrairement aux nouvelles lois de type Denormandie et Pinel le locataire n'est pas choisi au dessous d'un plafond de ressources à respecter. Ainsi le loyer sera fonction de l'offre et la demande, autrement dit la sélection du bien à restaurer est primordiale.

Savoir louer : Sagesse en tout

Le loyer détermine la rentabilité, c'est certain, mais lorsque le prix demandé est exagéré le locataire risque d'accepter en attendant autre chose et par conséquent risque de déménager prématurément. En revanche, le bien doit être impérativement loué dans les 12 premiers mois.

Donc, un prix de marché voire légèrement supérieur disons dans la fourchette haute, valorise le bien récemment restauré.

Il faut considérer que le prix du loyer servira de base au prochain locataire, et cela doit se justifier. La continuité de location est profitable à tous. Donc, les délais de vacance sont une perte et des démarches à répétition deviennent chronophages.

Le bon choix, se situe au niveau rentabilité entre les charges de l'emprunt linéaire et les aléas des relations sociales. Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers existants, ce qui suppose avec plusieurs biens en cours de location.

Quand on restaure des biens immobiliers "non cotés" on peut prévoir une forte rentabilité, quoique la plupart des travaux ne sont plus recevables en restauration mais en transformation ou reconstruction . Ces derniers ne profitent plus de la partie déductible en déficit foncier .

Les revenus fonciers ne sont plus aussi attrayants, les charges fiscales en sont la cause, CSG et impôt foncier entre autres. Raison de plus pour réussir l'investissement le moins onéreux qui soit. En effet, la valorisation est à rechercher non pas en compléments de revenus, mais plutôt dans la future plus value.

La restauration d'un immeuble classé laissera quelques années de répit avant de nouveaux travaux. La mise aux normes d'isolation thermique sera de bien meilleure qualité qu'une construction contemporaine .

Vivre dans un quartier ancien restauré n'aura pas le même chic, ce qui veut dire plaire à une certaine clientèle .

Le placement dans un bien immobilier historique n'est pas commun.

Rentabilité Malraux

Ce dispositif Malraux n'est pas pour toutes les bourses, seulement l'Etat France par ce recours non dénué d'intérêt obtient la valorisation du patrimoine architectural au coeur de l'histoire de notre pays. Seulement une ruine vaut au mieux pour son emplacement sur site. Le gros oeuvre correspond à s'y méprendre à reconstruire et peut être plus onéreux encore compte tenu des précautions de sauvegarde en cours de restauration.

Les travaux de restauration sur le bâti incorpore les éléments contemporains électricité et plomberie chauffage ainsi que les travaux de mise aux normes intérieures. Comment procéder à l'évaluation d'une telle restauration sans s'éloigner de son budget.

Le bon investissement doit resté dans la fourchette de la réduction d' impôt annuel. Des critères existent à ce sujet. La part de travaux est évaluée à 50% dans le meilleur des cas par rapport au coût total de l'opération de restauration.

Une autre notion, s'adresse à l'acquisition du foncier rapportée au mètre carré en limitant ce prix à 25% du prix au mètre carré. Ce calcul est plus significatif car il détermine aussi le loyer à venir, souvent rapproché de la moyenne au mètre carré. Des ajustements joueront en fonction de l'emplacement et du quartier.