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Immobilier la pierre de discorde autour du crédit

Article du 30 Novembre 2020 par KG Patrimoine

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S'enrichir avec l'immobilier, obtenir son crédit, prévoir sa retraite, faire les travaux de rénovation énergétiques, et profiter de  la relance. 

Le crédit immobilier au coeur du sujet

La crise sanitaire n'y était pour rien à l'origine de la recommandation du HCSF de vouloir encadrer la distribution du crédit. En effet, le marché de l'immobilier sortait de l'année 2019 avec des chiffres record. Depuis quelques années l' immobilier profite largement des conditions exceptionnelles du crédit. Dans ce domaine la baisse des taux des crédits au dessous du 1% pour un taux de crédit immobilier de 20 ans ne s'était jamais vu.

Associé au PTZ -prêt à taux zéro- les différentes couches sociales notamment les populations jeunes en début de carrière trouvaient des opportunités, qu'elles ont saisies d'ailleurs .

Souvenons nous, lorsque les emprunteurs en 2016 renégociaient leur endettement immobilier, alors que l' on applaudissait le regain de pouvoir d'achat, on déplorait en même temps le matraquage fiscal en parallèle.

Parole au Gouverneur de la Banque de France

Le gouverneur de la Banque de France, M Villeroy de Galhau s'insurge contre les rumeurs relayées par les professionnels de l'immobilier, qui alertent sur la difficulté grandissante des ménages modestes à obtenir un financement . "La production de prêts habitat vient d'atteindre un niveau historique en septembre 2020" insiste t'il.

Oui sans nul doute, mais on ne peut considérer un tableau figé en septembre 2020, sans vérifier le cycle du marché immobilier dans le temps. Assurément, Il faut compter deux ans pour voir aboutir un projet immobilier de construction, de l'achat du terrain à la demande du permis de construire et de "finaliser son dossier de financement".

Bien entendu, la neutralisation dû au 1er confinement,  de la commercialisation, de la distribution du crédit, plaident en faveur du constat momentané (si nous évitons de voir le rebond dû simplement au retard pris).

Le cycle du marché immobilier dispose d'une force d'inertie comparable au TGV. Pourtant le ralentissement est inéluctable, les professionnels de l'immobilier sont là pour alerter.

Parole aux notaires

Les notaires anticipent une baisse tant des prix de l'immobilier que des volumes de vente. Un chiffre qui contrarie les données précédentes : du mois d'octobre 2019 à fin septembre 2020 soit un an, 46.520 transactions ont été conclues rapportées dans le journal les Echos soit une chute de 16%.pour les maisons et de 14% pour les volumes de ventes d'appartements avec 105.180 transactions en région parisienne. Les prix en revanche continuent leur progression de 4% à 6% dans la capitale pour 2020.

Ainsi, le HCSF qui rappelons le, préconise , un  taux d'effort inférieur à 33%, également endettement inférieur à 25 ans et enfin pouvoir présenter un apport personnel suffisant pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Mieux que le reste à vivre ( plus utile et palpable) le taux d'effort renforce l' hyper prudence des banques et pénalisent non seulement les ménages aisés pour l'acquisition de leur résidence principale, mais les investisseurs immobiliers locatifs en définitive.

Selon un professionnel immobilier important sur la place,  déclare que : 40% des primo-accédants de l'an dernier ne passerait pas la barre cette année 2020. Toujours la même comparaison au niveau des revenus moyens cette fois, les primo accédants obtenaient leur financement avec 38.000€ annuels il y a un an contre 45.000€  aujourd'hui pour prétendre satisfaire les conditions d 'octroi .

Rien de surprenant qu'une hausse de 20% des revenus exigée se traduise à court terme par une hécatombe dans cette couche sociale. L' observatoire du Crédit logement CSA relevait en octobre dernier que 25% des ménages , ayant un revenu à moins de 3 SMIC , comparés à 2019, ont désertés les agences de courtiers en crédit immobilier.

Chacun des acteurs immobiliers comprennent bien que face à la crise sanitaire, une crise économique se profile. En revanche, les mesures prises en compte vont bien au delà lorsque certaines banques écartent d'office les demandes de prêt immobilier quand l'emprunteur à perçu des indemnités de chômage sur leurs extraits de compte de banque.

On retrouve semble t il ces consignes chez les bailleurs note la FNAIM en rappelant que la notion de reste à vivre est plus probante que le taux d'effort.

Paroles au ministère du logement

Mme Emmanuelle Wargon ministre du logement a récemment promis de rencontrer le gouverneur de la Banque de France, avant la prochaine réunion prévue en décembre . Cette recommandation du HCSF Haut Conseil de Stabilité Financière tombée en décembre 2019, semble immuable.

Le bilan ne sera pas connu avant le premier trimestre 2021. Madame la ministre tient à connaitre l'impact que cette règle provoquera sur les nouveaux dossiers . Son action doit garder l'équilibre entre d'une part les risques de loyers impayés pour les uns et les impayés des mensualités de crédit d'autre part. Le surendettement est encore plus risqué pour ces derniers.

Trouver la bonne solution

La règle du tiers des revenus est appliqué au moment de l' offre de prêt . Autrement dit si nous trouvons un crédit dit "Prêt à paliers" qui présente une mensualité minorée les premières années serait alors recevable.

Ce procédé n'est pas nouveau, nous avons connu les prêts conventionnés dits progressifs. Ils avaient à l'époque pour but de respecter l'endettement butoir en présence d'un prêt épargne logement avantageux. Celui ci n'a plus cours compte tenu de son taux "réglementaire" devenu prohibitif . Néanmoins le principe était de profiter de ce prêt au maximum dans une durée courte et par conséquent l'emprunteur obtenait le lissage de sa mensualité.

Le prêt épargne remboursé alors l'amortissement capital et intérêts du prêt principal pouvait commencer.

Aujourd'hui on étaie le plan progressif sur une augmentation des revenus du ménage ou encore d'une rentrée d'argent. Cette hypothèse trouve sa réponse chez les jeunes emprunteurs voués à une carrière professionnelle brillante, une CSP ++ . Les banques restent à l'affût de cette clientèle qui se souvient des "ces occasions ratés" et qui  ne manqueront pas de le rappeler lors d'une sollicitation commerciale.

Le lissage des prêts

A l'image du prêt à paliers, il arrive que le nouvel emprunt s'additionne à un ou des crédits déjà en place. On peut trouver le crédit auto, le prêt étudiant, par exemple. Le but est le même que ci-dessus : diminuer la mensualité pour rester au dessous des 33% de taux d'effort.

Trouver un rachat de crédit, KG solution le propose régulièrement en permettant le remboursement anticipé de ces crédits en général de "courte durée pour une mensualité disproportionnée" en comparaison avec un prêt immobilier.

La modulation du crédit en cours

Autre solution qui évite le rachat de crédit et les indemnités de remboursement anticipé, la modulation. Quand elle est possible,  elle doit figurer dans les contrats de prêt en cours.

Ce genre de crédit est "extensible" ou "réductible" de quelques 30% en général. En effet, la réduction de la mensualité entraine de facto l'allongement de la durée qui ne peut dépasser deux années. Le contrat de crédits immobilier le prévoit parce que assorti d'une garantie adéquate, sans modification du taux d'intérêt.

A l'inverse les conditions le permettant l'emprunteur peut décider soit d'augmenter la mensualité et opter pour la réduction de la durée du crédit immobilier les taux d'intérêt restant inchangé , soit de conserver la même durée du crédit mais diminuer la mensualité.

La donation en famille défiscalisée

La relance économique s'est bien inspirée de la solidarité intra-familiale. Au cours de l'été 2020, la commission mixte paritaire CMP (celle qui a refusé la résiliation de l'assurance emprunteur à tous moments) , s'est prononcée pour la mise en place du texte final du projet de la loi de finances, offrant la possibilité aux parents ou grands parents de donner un coup de pouce défiscalisé aux enfants ou petits enfants qui ont un projet de construction de leur résidence principale.

L'article 790 A bis du code général des impôts -CGI- prévoit depuis la donation dans ce cas de figure sera exonérée jusqu'à 100.000€

Hors sujet quoique !

La donation entre parents , grands parents et enfants, s'étend aussi aux travaux de rénovation énergétique pour la résidence principale d'un descendant . Une condition toutefois le fisc n'exonère plus l'opération si les fonds n'ont pas été utilisés dans les douze mois après le virement .

Bien entendu, cette dernière disposition n'est pas toujours possible, mais pourtant ce coup de pouce, espérons le, qu'il soit pérenne notamment face à la crise sanitaire, mais aussi pour accompagner l'allongement de l'espérance de vie, qui "retarde" les successions.

Au moins cette disposition sera saluer en famille "sans regrets ni arrière pensées".