Rejoignez-nous !

Rembourser son prêt immobilier par anticipation : avantages et inconvénients

Article du 12 Mai 2021 par KG Patrimoine

Est-il intéressant de rembourser son prêt immobilier ?;  Est-ce bien de rembourser par anticipation ?;  Comment ne pas payer les frais de remboursement anticipé ?;  Quand faire un remboursement anticipé ?;

Les conditions de crédit immobilier sont redevnus accessibles et le taux d' intérêt est au plus bas. A quand la remontée des taux ? Que faire avec une épargne disponible ?

Un prêt immobilier en cours depuis 2015 

Nous allons supposer un prêt souscrit en Février 2015 pour l'achat d'une résidence principale d'une valeur de 200.000€ au taux du marché de l'époque pour un bon dossier soit 2.40% au meilleures conditions.

La mensualité était donc de 1.050,09€ tableau d amortissement présenté sur 240 mois.

Le coût total du prêt est 1 050,09 X 240 = 252 021.48€ - 200 000€ = 52021.48€

conditions de remboursement 

     

DUREE

           TAUX  MENSUALITE
CAPITAL       COUT TOTAL DU CREDIT 
240          2,40%  1 050,09
200 000       252 021,40
considérons le nombre de mois écoulés au 10 mai 2021 soit 6 ans et 3 mois ou 75 mois .


Au 10 mai 2021 le tableau révèle pour une mensualité constante de 1 050,09 € :

  • un capital amorti de 753.68€ + 296.41€ d'intérêt = 1.050,09€. capital restant dû : 147 453, 20 €
ARRETE DU TABLEAU D AMORTISSEMENT A L ECHEANCE 76





échéance     N°
Mensualité 
Capital remboursé 
Intérêts remboursés 
Capital restant dû
76  Mai 2021   
1 050,09€
294,68€
296,41€
147 453,20€ 
Voir 

    Observations  :

    - 75 mois X par 1 050.09 € = 78 756,75€ de trésorerie décaissée jusqu'à ce jour.

    - le capital restant dû à ce jour J affiché sur le tableau = 147 453.20€

    - Cumul des intérêts pour les 75 mois écoulés : 26 209, 91€

    - Vérification capital remboursé du prêt remboursé par anticipation : soit  200.000 - 147 453.20 = 52 546.80€

    - Intérêts payés : 78 756.75 - 52 546.80€ = 26 209.95€ 

    Remboursement par anticipation  au minimum 10% du capital initial soit 20.000€

    Rappel du tableau arrété au 10 Mai 2021.

    Echéance -  N°
    Mensualité 
    Capital
    Intérêts
    Capital restant dû
     Mai 2021  76
    1 050,09€
    753,68€
    296,41€
    147 453,20€ 


    Remboursement anticipé partiel et présentation du nouveau tableau

    DateCapital restant dû capital déjà  remboursé Intérêts déjà remboursésMensualité  hors assurance
    7605/2021127 453,20€52 046, 80€ 26 209, 91€1 051, 19
    106/2021126 656,92€   796.28€254, 91€
    ECONOMIE
    13911/20320€ 127 453, 20€18 662, 37€
    - 26 mois  

    TOTAL GENERAL200. 240€44 872, 28€
    6.909, 12€






    Les indemnités de remboursement anticipé seront calculées de la manière suivante :

    • 1 ère méthode 6 mois d'intérêts du capital remboursé soit 20.000€ X 2.40% / 2 = 240.00€
    • 2 ème méthode 3% du capital du capital restant soit 147 453.20€ X 3% = 4 423.60€
    • Selon l article R313-25 du code de la consommation nous allons retenir la formule la moins chère !

    Scénario N 1  :

    Rembourser par anticipation 20.000 €, maintenir  la mensualité  initiale

    - Capital restant dù : 127 453.20€ après l'opération il me restait 165 mois X1 1050.09€ = 173 264.85€

    - Nouvelle échéance finale avec mensualité constante =  1051, .19€

    - 26 mois de moins à courir . fin d 'échéance finale nouvelle  Novembre 2032 ->  contre  Janvier 2035 

    Sans autre objectif que de se libérer du prêt plus tôt   nous voyons que l'opération est  très avantageuse.

    Aujourd'hui le remboursement anticipé du prêt ne se discute pas arithmétiquement.

    A noter que le remboursement anticipé partiel est moins avantageux que le cas de remboursement total.

    Ainsi rembourser votre prêt par anticipation partiel ou total se vérifie à partir des simulations que vous présentent le courtier en crédit immobilier ou en rachat de crédit .

    Compte tenu des taux d'intérêts relativement bas, nous remarquons que la règle du calcul des IRA est basculée nettement en faveur des 6 mois d 'intérêts du capital remboursé. ( ce qui n'était pas le cas en période de taux élevé)

    Ainsi les frais de remboursement anticipé ne sont plus discutables à ce niveau.

    Maintenant considérons cette rentrée d argent ou cette économie disponible pour évoquer un scénario conciliable avec un emprunteur ayant une activité professionnelle et imposable.

    En effet, ne serait il pas plus judicieux de conserver le prêt immobilier en cours tel quel et de lancer une autre opération avec cette épargne .

    Premier argument l'assurance emprunteur couvre les risques personnels de l'emprunteur selon les conditions initialement souscrites, quelque soit votre état de santé intervenu depuis l'entrée dans l assurance de prêt !

    Ou encore : 

    SCENARIO N 2 

    Diminution de la mensualité et acquérir une location PINEL

    Ainsi il nous reste  165 mois à courir pour une nouvelle mensualité de :

    DateCapital
    restant dû
    Capital
    remboursé
    Cumul des
    intérêts
    Mensualité
    hors assurance
    7605/2021127 453, 20€ 52 046, 80€26 209, 91€907, 66€
    106/2021126 800, 45€652, 75€   254, 91 € 907.66€ 
    16502/2035127.453, 20€ 22.310, 58€
    ECONOMIE

    TOTALGENERAL
     48.520, 49€
    3.500, 91€

    Investissement locatif de type loi Pinel :

    - d'une valeur de 170.000€ sur 20 ans aux conditions actuelles couteraient au taux de 2% environ

    - avec une assurance de prêt emprunteur soit une mensualité de 860€. ( hypothétique conditions de taux du marché pour un achat à 4.000€ le mêtre carré).

    - La fiscalité permettra de réduire la feuille d impôt sur le revenu de 3.400€ par an pendant 6 ans aux conditions actuelles. Voir PINEL              (283, 33€ d'économie par mois).

    Le locataire par son loyer participe au remboursement mensuel  :      518, 67€€ .

    (Pour location Pinel  Zone B1 de 42 m2 selonformule de calcul : 10.51 X (0.7+19/42) = 12.35€ le m2)

    Budget nouveau 

    Situation du nouveau compte de résultat
    loyer Pinel : 518, 76€ + économie d impôt : 283, 33€ + réduction de la mensualité : 142, 43 soit 944, 40€
    écart en votre faveur 944, 40€ - mensualité prêt Pinel : 860€ = 84, 40€


    Simulation établie à partir des taux pratiqués sur le marché immobilier. La simulation Pinel selon le dispositif de défiscalisation en vigueur jusqu'e2 décembre 2022.