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Quel Plafond de loyer pour la zone PINEL ?

Article du 24 Juillet 2020 par KG Patrimoine

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L'investissement locatif Pinel dans de nombreuses régions de France, concrétise les avantages fiscaux jusqu'en 2021.


Calcul du loyer mensuel PINEL

Les plafonds de loyer Pinel à prendre en compte, tiennent compte des zones tendues différentes sur le territoire. le tableau à droite  reprend les trois  Zones. 

PLAFOND DES LOYERS PINEL par m2 -   EVOLUTION PAR ZONE 2019 - 2020   sauf B2 et C
Zone PINEL
2019
2020
Zone A bis
17,17 €
17,43 €
Zone A
12,75 €
12,95 €
zone B1 
10,28€
10,44€

Pourquoi un plafond de loyer pour la zone PINEL

Vous avez fait un investissement locatif neuf en profitant du dispositif Pinel . Cette loi de défiscalisation permet d'obtenir des avantages fiscaux importants en respectant toutefois des conditions.

La première condition s'applique à l'investisseur bailleur. (conditions spécifiques au moment de la construction)

La seconde oblige le locataire à respecter le plafond de ressources maximum pour pouvoir profiter des logements construits conformément à la loi Pinel.

La troisième condition traite le prix du loyer plafond Pinel maximum à respecter considérant chaque zone Pinel.

La loi de défiscalisation en investissement Pinel fixe chaque 1er janvier les nouvelles conditions actualisées qui déterminent le loyer au mètre carré pour chaque Zone concernée. Chaque propriétaire ayant bénéficié du dispositif observera les nouvelles consignes applicables à la date de signature des contrats.

Il faut préciser que cette loi Pinel plaide en faveur des locataires potentiels qui sont à la recherche d'un logement situé dans ce que l'on appelle les "zones tendues". Il s'agit de définir les zones ou la demande de logements à louer est démesurée par rapport à l'offre des propriétaires dans la zone concernée.

Le législateur encadre les "lois du marché" en replaçant l'intérêt social en priorité. Ainsi les zones A, Zone A bis, Zone A1, Zone B1, et B2 couvrent les territoires par métropoles des plus importantes ou plus reculées . A ce sujet les zones B2 et C ne font plus partie du dispositif de défiscalisation, sauf agrément spécial émanant de la préfecture dont dépend la zone.

Mode de Calcul du loyer mensuel Pinel

Comment obtenir la surface pondérée qui permette d'appliquer le prix du loyer mensuel par mètre carré dans chaque zone Pinel.

La surface pondérée =

  • surface locative du logement (m2 habitables)
  • + les surfaces annexes, (composées de la cave, des balcons et terrasses) divisées par 2
  • ajoutons un coefficient multiplicateur uniforme quelque soit la Zone ( 19/ par S ) + 0.7 *

*( ce coefficient multiplicateur ne peut excéder 1.2) . il fait le distinguo ce coefficient entre les logements dont la surface n est inférieure à 38 mètres carrés = coefficient appliqué = 1.2 et les surfaces supérieures à 38 mètres carrés= coefficient = 0.7 .

Exemple : détaillé.

  • logement de 60 mètre carrés (> à 38m2 = coef 0.7)
  • cave et balcons et terrasses de 10 mètres carrés au total ( calcul de la surface retenue 10/2 = 5 )
  • Calcul de la surface pondérée = (formule du coef = 0.7 + (19 / 65 ) soit 0,99 qui sera multiplier par 65 = en définitive 64.5 mètres carrés qui servira de base au loyer mensuel à facturer.

Formule développée :

  • Surface prise en compte : 60+ 5 = 65 m2
  • Surface pondérée (0,7 + (19/65) = 64.5
  • Plafonds de loyers Zone B1 (10.44€ le m2) , calculer le montant : soit 10.44 X 64.5 = 673.38€

Nota : nous sommes proche  du loyer standard retenu (à savoir) surface locative habitable + la moitié des annexes ( ici = à 65 m2.)

En revanche, considérons un petit appartement de 35 mètres carrés en zone A Bis (17.43€ le m2) , nous aurons la formule (1.2 + 19/35) X 35 = 61 X 17.43 = 1063.23€ de loyer maximum.

Les loyers Pinel sont modérés suivant une formule quelque peu énigmatique ! certes, pourtant le résultat porte l'avantage aux petites surfaces. A contrario les grandes surfaces sont moins valorisées selon que l'on se place côte du propriétaire bailleur dispositif Pinel , s'entend .

Zone tendue locative PINEL

A l'évidence le sens même de la loi de défiscalisation, veille à éviter les abus tant du côté de l'investisseur, propriétaire bailleur et le locataire. Les excès sont "rabotés" l'investisseur profite d'un dispositif avec plafond sur le prix d'achat du mètre carré, de la sorte sa rentabilité est impactée. Le locataire ayant des revenus inférieurs au plafond de ressources locataire affiché sera éligible. Il serait inconvenant d'attribuer en zone tendue un logement à loyer modéré sans condition de ressources. Les loyers HLM ont fait école.

Il est bien compris que le législateur donne la possibilité aux ménages modestes de prendre un logement décent à prix modéré. Le propriétaire quant à lui perçoit des loyers moindres , mais en revanche il profite de réduction d'impôt en défiscalisation très avantageuse. En effet, sans ce dispositif l'investissement "à prix d'or" serait loué en conséquence au plus offrant . C'est vrai que les taux de rentabilité seraient sans nul doute supérieur. En revanche, dans ce schéma les loyers encaissés seraient fiscalisés dans une tranche fiscale marginale forte. En définitive, l'aspect social au premier plan est non seulement préservé, mais la balance commerciale est équilibrée.

Réglementation zone PINEL

Il faut bien admettre que les formules de défiscalisation n'ont pas de secret pour les fiscalistes. Néanmoins, investisseur, faites vous aider pour éviter les impasses dans le domaine de l'investissement locatif. en effet, les avantages fiscaux de réductions d'impôt sont assortis de conditions qui pourraient remettre en cause le projet.

Autrement dit, l'investissement doit être bien choisi dans un lieu porteur à forte demande sans risque de réhabilitation ou de déplacement du centre d'intérêts qui déplacerait le bassin de l'emploi. Des exemples sont anecdotiques sans doute, mais le télétravail ne poserait il pas un jour la question de choisir un logement éloigné des entreprises et par conséquent moins chers?

Partir habiter Honfleur et travailler pour un employeur à Paris ? sans quitter son domicile? qui serait contre ? 

Donc, les contraintes du dispositif PINEL ne sont pas des gardes fou à l'investisseur immobilier, mais bien la recherche d'équilibre et de mixage des populations dans l'univers du vivre ensemble.

Ne pas louer son investissement Pinel n'est pas recevable, pour quelques raisons que ce soit, les sanctions applicables remmettent en cause l'avantage fiscal.