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Immobilier locatif : trouver une aide à la gestion du patrimoine VAN , TRI, CASH FLOW

Article du 28 Mai 2021 par KG Patrimoine

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Cash Flow, Taux de  Rentabilité  Interne , Valeur actuelle nette,  sont autant d'outils à la gestion du patrimoine immobilier locatif

Immobilier locatif : les outils de gestion du patrimoine

En matière d'immobilier le rendement de l'investissement diffère bien évidemment d'un placement en numéraire de type livret d'épargne ou encore appelé épargne réglementée. Autrement dit un placement en numéraire est conforme à l'arithmétique en somme.

En revanche un placement de type assurance vie dépend de formules plus complexe et aussi d'une réglementation spécifique (prime en dehors, en dedans , rachat, etc). Aussi nous garderons la formule du placement Livret A avec intérêt composé pour la suite de notre exposé.

Exemple : 10.000 € placés sur un livret pendant 3 ans à 2% donnera au final la somme cumulée de 10.612.08€. Hélas cette présentation à 2% est démodée !!

Le rendement locatif va donc procéder de plusieurs approches : le taux de rendement brut sera directement comparable au taux du livret, quant à la rentabilité de l'investissement il faudra considérer les différents frais annexes et taxes y afférents.

Le rendement locatif net sera le résultat final du loyer payé par le locataire, net des frais de gestion et des charges locatives, y compris des taxes possibles par rapport au coût d'achat tout compris, (en d'autres termes du prix de revient du bien immobilier).

Le Taux de Rendement Interne

Le taux de rentabilité interne est plus indiqué pour définir au fil du temps la rentabilité moyenne qui se dégagera sur plusieurs années. Cet indicateur sera fiable à condition de ne pas modifier les méthodes de calcul appliquées dans le temps, afin d apprécier le résultat. De la sorte un taux moyen servira de références pour gérer et optimiser le placement immobilier. Cette notion est très importante notamment à l'approche de la retraite lorsque les loyers viendront apporter un complément de revenu.

Pour l'exemple un investissement immobilier de 100.000€ (coût d'achat y compris frais de notaire ) avec un loyer de 400€ donne ceci : (400*12) / 100.000 = 4.8% la rentabilité brute sera ainsi de 4.80%.

Un taux existe pour apprécier le coût du crédit . Ce taux appliqué n'est rien d'autre qu'une formule appelée le Taux Effectif Global courante des intérêts d emprunt, en matière de crédit immobilier. ( Le remboursement du prêt est une épargne "différée" !). C'est en définitive le même principe qui s'applique pour connaitre le taux moyen de rentabilité net (inverse de la charge de crédit) sur l'ensemble de l'opération.

Ceci étant posé, le but n'est pas seulement estimatif, il aura un rôle important de comparaison avec d'autres placements en concurrence ou non avec votre projet.

La comparaison de la rentabilité devra ensuite être confrontée à une autre notion de liquidité, de risque, de fiscalité, et au bout du compte de succession.

Cette première phase convient à l'investisseur qui paie cash et attend immédiatement les revenus de son placement.

La suite s'adresse à l'investisseur actif qui construit son patrimoine immobilier en vue d'une rentabilité future, de la retraite en générale. Cette fois ci la notion de rentabilité sera directement confrontée aux charges fiscales qui s'ajouteront aux impôts sur le revenu du travail de l'épargnant.

En effet, le revenu net du projet d investissement immobilier s'additionne à la TMI du contribuable (Taux Marginale d'Imposition). Ce constat nous entraine à considérer le financement du bien immobilier acheté de sorte à optimiser par réduction la feuille d impôt de l'investisseur en devenir.

Evènements prévisibles

D'un côté nous avons traité le TRI de l'autre nous allons avancer en parlant de la fiscalité appliquée à l'investissement d'une part et aux revenus d'autre part.

L' évolution de la fiscalité embarque une suite de mise à jour, IRPP, CSG, prélèvements sociaux Taxe Foncière, chaque année. Aussi est il important et judicieux d'intégrer dans le TRI les avantages fiscaux que les pouvoirs publics déploient pour encourager l'investissement immobilier locatif ( toujours en retard face à la demande toujours plus importante de logements).

Le financement à crédit importe dans ces calculs, taux fixes, lissage, paliers et autres possibilités sont autant de mises à disposition qu'il faut au moins connaitre.

Envisager les effets de l'inflation corrigée par l'indice de référence des loyers IRF aboutissent dans le cas présent à la hausse des loyers de manière mécanique.

Enfin, tout investissement connait un début et un fin plus ou moins lointaine . Donc entrera en ligne de compte la notion de  plus value au  cours du temps et bien entendu en cas de revente de ce bien immobilier.

En résumé, un investissement immobilier ne limite pas à la rentabilité apporté par le loyer du locataire mais également de la gestion du patrimoine, et ce de manière réfléchie. La notion de temps, s'invite dans ce chapitre, en gérant la comptabilité des flux de trésorerie entrants et des flux sortants au fil des années.

Les revenus, les plus values immobilières, les réductions d'impôts notamment loi PINEL, sont des flux positifs comparés aux charges d'entretien, de gestion, de taxes en flux négatifs.

En outre, Le TRI relatif au temps, ajoutons à cela l'effet de levier du financement à crédit, et nous allons prendre en compte tous les éléments pour analyser la trésorerie, d'une part et le taux d'effort pour la partie restant à charge sur le prêt d'autre part.

De fait l'investissement à crédit permet au futur propriétaire de prendre possession du bien immobilier avec une partie infime d'apport personnel. Autrement dit, l'investissement garanti par l'assurance décès représente un capital sécurisé sur l achat immobilier. Cette solution à la faveur de la déduction fiscale place la famille à l'abri des risques des aléas de la vie.

Ainsi le TRI inclut ce raisonnement, et permet d'évaluer une rentabilité sur la valeur du bien, avant d'en être intégralement propriétaire.

De cette façon il n'est pas nécessaire de comparer un capital placé sur un contrat d'assurance vie qui ne reflétera que le rendement du capital épargné, contre l'investissement constitué en majeure partie par le crédit.

Aussi, nous raisonnerons en optimisation fiscale dans le but de réduire sa feuille d'impôt grâce à la loi Pinel, dans le meilleur des cas, ou de limiter la charge fiscale à cause de revenus supplémentaire.

 Les charges d'emprunt additionnés aux frais d'entretien et divers détaillés ci-dessus doit rendre l'opération neutre tout pendant l'activité professionnelle.

Calculer le TRI global ou intrinsèque comparé à la partie réellement investie, n'apporte pas la même réponse, néanmoins il permet de juger de la pertinence du projet suivant les divers points de vue abordés.

Le CASH Flow

 La méthode du cash flow reprend cette notion de flux entrants et flux sortants. C'est proche de la tenue du tableau de trésorerie dans une entreprise. La suite des écritures reclassées soit par mois ou plus régulièrement par année donne une vision précise du besoin ou non en trésorerie pour payer les mensualités du prêt .

De cette façon vous savez si l'investissement s'autofinance on parle alors de cash flow positif ou au contraire il faut débourser avec son épargne la partie indispensable pour couvrir les charges.

A ce propos, il y a lieu de gérer les postes de manière comptable. C'est à dire ouvrir des comptes à valoir pour des sommes différées dans le temps à encaisser, par exemple. Le compte d'exploitation doit être le plus complet possible de sorte à consigner toutes sommes tant à payer qu’ a encaisser pour connaitre le besoin en fonds de roulement.

Ce positionnement est typique de l'investissement à crédit pour lequel l'investisseur a programmé dans le temps les gains de productivité. En revanche la valeur actuelle nette année après année peut être vérifiée pour les décisions à prendre dans des circonstances imprévues.

Pour ce qui concerne l'investisseur qui ne fait pas appel au crédit, la situation sera à l'évidence avec cash flow impérativement positive. Dès l'instant que le logement est loué (sauf vacances locatives) les loyers doivent être supérieures aux charges, sinon il faut pourvoir expliquer la raison (première année, divers frais auto financés, frais de notaire ou d'agence etc .

De même la comparaison avec un contrat d'assurance vie doit pencher nettement pour l'investissement locatif. En conclusion, la comparaison avec un placement financier redevient efficient à quantité égale, à l'avantage de la pierre.

Le mécanisme décrit suppose une bonne connaissance de la comptabilité. A cet égard, le bon sens donne de bons résultats, néanmoins, l'aide d'un professionnel est très précieux. Ses charges sont déductibles de vos revenus et surtout évite des erreurs ou des approximations toujours risquées.

Valeur Actuelle Nette

Voila un autre indicateur financier, qui traite la Valeur Actuelle Nette. Son emploi vous permet d’ apporter des informations utiles pour choisir entre deux placements distincts.

Cependant même s'il s'agit de définir l'enrichissement de tel ou tel projet de placement, il reste néanmoins une part non négligeable d'informations utiles au paramétrage avant de constater le bénéfice final qui se dégage réellement du projet.

La méthode n'est pas réservée aux investissements locatifs. Au début de l'article nous avons présenté un placement basique sur un livret pendant une durée de 3 ans sans retirer les fruits du placement. De la sorte nous avons ressorti un solde positif entre le capital de départ et le capital rémunéré.

L'opération simple montre l'intérêt composé des plus arithmétiques qui soit.

Revenons à la VAN pour connaitre la valeur réelle après 10 ou 15 ans par exemple. Nous repartons du prix d achat, nous consultons les écritures comptables du compte d'exploitation et nous aurons une réponse exacte. Seulement l'impact des impôts sur le revenu dépendra de la situation particulière du contribuable notamment s'il s'agit de louer en meublé par exemple.. les notions de  régime réel ou non professionnel apporte des réponses différentes.

Il n'est pas question d annuler la réponse, mais bien de comprendre tous les aspects qui serviront à étayer votre jugement.

La Valeur actuelle nette vous renvoie un bilan net sur plusieurs années d'exercice. Ceci prend toute son importance pour considérer un investissement après 15 ou 20 ans correspondant à la durée d'un crédit par exemple.

En effet, il peut être intéressant de vérifier la rentabilité à ce moment là. Certains investisseurs font un choix diamétralement opposé en achetant un bien immobilier neuf et se fixe une étape par exemple à 10 ans. Pourquoi ?

La raison renvoie à un choix personnel . Celui évoqué sera de revendre après 10 ans de location avant d'avoir à connaitre les premiers travaux de remise aux normes de réfection de façades et autres.

Aujourd'hui, nous retrouvons ce point de vue au sujet de la loi Pinel qui permet de revendre après les période de réduction d'impôt. Le risque existe de voir nombre de panneaux à vendre sur un même immeuble et par mimétisme ou après une assemblée de copropriétaires devoir surseoir à une telle décision liée à un concept visionnaire.

Aussi, pour conclure un conseil du gestionnaire de votre patrimoine vous apportera des réponses éclairées. Le professionnel dispose de ce service de calculs de rentabilité. Ces chiffres rapprochés de votre comptabilité seront plus précis qu'un tableau EXCEL qui renvoie la réponse "téléguidée" par vos paramètres à l'entrée.

L'étude de financement de la banque donne certains éléments utiles qui reflètent le marché dans lequel vous souhaitez investir. Votre projet est unique alors que le banquier dispose d'un périmètre d'investigation sur son agence.

Un investissement locatif se conjugue bien souvent au pluriel de sorte que la gestion se répartit sur une base plus large et graduée dans le temps.