Rejoignez-nous !

SUPER PINEL quelques réflexions à l'étude

Article du 14 Septembre 2021 par KG Patrimoine

Super pinel pour doper le marché immobilier;super pinel comment investir en 2021; la défiscalisation avec un investissement pinel;

Le Super Pinel se dessine ou s'esquisse ? beaucoup de pistes explorent la RE2020 qui fera partie des négociations à n'en pas douter !


Sommaire
1.  Super PINEL le point actuel
2. RE 2020 en synthèse
3 Résumé
4 Supprimer ou réformer le Pinel

Super Pinel le point actuel 

Les pouvoirs publics s'interrogent sur l'après investissement locatif PINEL. Alors que la date butoir est fixée au 31 décembre 2024, une dimension nouvelle serait mise à l'étude en vue "peut être" de voir des éléments environnementaux et de confort plus élaboré dans les logements PINEL.

Le nom de Super Pinel donne le la !² Les nouvelles normes seraient glissées dans le nouveau dispositif PINEL, de sorte que la sortie de 2024 ne soit qu'une transition, une nouvelle forme de gestion, en matière de qualité, répondant sans doute à la cour des comptes qui dénonce un déficit structurel.

Les différents plans de prorogation successifs du dispositif Pinel ne seraient qu'ajustement de la production de logements  locatifs neufs, plutôt qu'accompagnement. Il est vrai que la construction de logements en France laisse à désirer.

La réduction d' impôt est le moteur de la loi PINEL, sous couvert d'incitation fiscale libérale. Le dispositif d investissement locatif existe sous une forme ou une autre depuis la relance du bâtiment sous la loi Duflot.


Pour savoir plus voir les conditions  PINEL 2021

Il serait bien vu de faire une continuité par "fondu enchainé" terme audiovisuel qui s'adapte bien à la situation. En effet, comment éviter la rupture de la production de logements, comment engager le RE2020 (qui remplace le RT2020 du 1er juillet 2020.).

Il faut saluer cette initiative innovante par sa conception préventive dans un domaine primordial du logement locatif. Ministre du logement Emmanuelle Wargon veut orienter vers la loi PINEL, nouvelle mouture, les normes liées notamment à l'écologie, à la mise aux normes des logements énergivores, des logements sonores ou mal insonorisés, mal isolés ou dont l'isolation thermique est quasi absente.

Cette prise de conscience profite t elle de l'entrée en campagne des élections présidentielles ? Toujours est il que ces mesures étudiées sans précipitation seraient profitables à une meilleure qualité d'usage, avantage nouveau au marché de l' immobilier locatif .

RE 2020 en synthèse

Dans le siècle dernier la surface d'un F3 était de 70m², force est de constater qu'aujourd'hui nous comptons 60 mètre carrés pour la même appellation.

La compression des prix d'une part, la concurrence entre les promoteurs immobiliers d'autre part ont entretenu cette disparité. La réduction des surfaces   tant des balcons et autres dépendances se remarque en comparant avec les logements anciens.

Autre remarque, la disposition des F3 se présentaient très souvent "traversants" notamment en bout de bâtiment. Cette particularité profitaient aux occupants avec le soleil en EST-OUEST ou NORD-SUD suivant les heures de la journée, offrant ainsi une meilleure luminosité.

Ces observations sont évoquées, outre le manque des espaces verts qui sont devenus une clé de la qualité d' usage. Selon toutes vraisemblances les critères de luminosité, de hauteur sous plafond, d'espace annexe, feront partie des critères dans la nouvelle réglementation thermique.

En résumé la RE2020, représentera un coût supérieur pour la construction des nouveaux logements. La RE2020 définira les normes en matière de décibels internes à la copropriété. Les nuisances sonores d'un appartement seront vraisemblablement prises en compte pour les nouveaux appartements à la satisfaction générale des nouveaux occupants.

La RE2020 renforcera la réglementation thermique en s'appuyant sur les choix de matériaux de construction, entrant dans le bâti, mais également des éléments d'isolation avec un seul objectif limiter les émissions de CO².

Le RT2012 à l'origine des bâtiments dits de basse consommation renvoient  un constat indiscutable quant au confort thermique dans le logement. Qui n'a pas un jour,"laissé les portes ouverte en été", quelques heures plus tard, de faire l'expérience d'une erreur irréversible.

Si la chaleur en hiver profite d'une super isolation, le revers de la médaille transforme le logement qui devient vite irrespirable sauf à recourir à la climatisation qui est la source de dépenses inutiles et de la détérioration de la qualité environnementale liée directement à la technique des pompes à chaleur utilisée proprement dite.

Ainsi les encouragements vers une planète plus vivable n'est pas encore la panacée. Les aides fiscales vont dans le bon sens. Certes et jusqu'au31 décembre 2022, ces conditions subsisteront à condition que le logement soit achevé avant cette date du 31 décembre 2022.

En effet, à compter du 1er janvier 2023, les réductions d'impôt seront revues à la baisse.

Pour rappel : les réductions d' impôt sont de 12% pour une location de 6 ans. puis 18% pour une location de 9 ans, et enfin de 21 % pour une location atteignant 12 ans d'affilé.

Résumé

Le dispositif Pinel devrait prendre fin au 31 décembre 2024, en attente d'une loi de finances recadrant les critères de qualité d'usage, de luminosité intérieur, de nuisances sonores internes atténuées entre les logements, de recherche et d'innovation pour rendre les aménagements plus adaptés aux nouvelles formes du travail à distance, des exigences de cette clientèle qui a tiré la leçon du COVID. Cette dernière exigence suppose de revoir les surfaces réservées à toutes ces activités.

Le dispositif de défiscalisation touche à sa fin, mais cela ne peut et ne doit pas en rester là. Les 380.000 permis de construire pour les logements sont très en deçà des objectifs fixés. La baisse constatée atteindrait 15% environ, d'une année sur l'autre.

Nous assistons à un transfert de la clientèle vers la campagne pour qui serait concerné par  le télétravail, ou vers les villes de moyenne densité. Nous l'avons bien compris qui répondent à la crise sanitaire et à la déprime ressentie pendant le confinement. Ainsi le marché de l immobilier ancien tire tire t il son épingle du jeu.

De toute évidence l avantage fiscal sera maintenu sous une forme ou une autre, l investissement immobilier neuf ne peut subsister après 2020, sans un plan de relance bien pensé. Le programme immobilier ne suffira pas à remettre en chantier tous ces projets frappés d'une certaine "obsolescence" due notamment à la nouvelle  mise aux normes de la RE2020, indispensable et pourtant qui sera prêt ?

La réduction de l impôt sur le revenu reste le nerf de la guerre, seulement avec un plan fixant des objectifs à terme quasi immédiat et lointain. En effet, l'écologie est en marche, et entre dans l'air du temps à juste titre ! mais l'investisseur immobilier doit concevoir  son projet pour une durée de 10 ans minimum, voire 12 ans coïncidant avec la fin de l’ exigence PINEL  Pour joindre un conseiller en gestion de patrimoine

Un aspect positif pousse les investisseurs bien malgré eux, l'éventuelle hausse des prix de la construction d'une part, et la fin des taux bas sont étroitement liés à cette hypothèse d'autre part.

Supprimer ou réformer le PINEL

L'avenir de l avantage fiscal en dépend ,certes, mais plus globalement le marché de l immobilier dans son ensemble. Depuis longtemps déjà voici la liste non exhaustive des lois ( Méhaignerie, de Robien, Cellier, perissol... etc) la construction des logements en France vit depuis longtemps  sous perfusion.

Ne rien faire serait une erreur dont la France et l'économie en générale ne saurait en faire l’économie . Les dispositifs fiscaux sont contre balancés par la TVA, également le marché de l'emploi, synonyme de charges sociales encaissées, de baisse du nombre de chômeurs, relativisant la déclaration de la cour des comptes.

Dernier point hypothétique, une loi de finances peut toujours abroger une autre loi de finances  en sachant manier la carotte fiscale plutôt que le bâton !