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Loueur de Meublé : fiscalité, LMP, LMNP

Article du 11 Février 2020 par KG Patrimoine

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La fiscalité des locations en meublé présentent certains avantages. Le loueur LMP est un professionnel ayant une comptabilité régulière et les avantages fiscaux attachés. Le loueur LMNP dispose de conditions intermédiaires. 


SOMMAIRE

Loueur de meublé : fiscalité différente 2020


Le choix de vouloir opter pour un statut de loueur de meublé, vous place dans la position du commerçant, relevant des Bénéfices Industriels et Commerciaux bic.

Pourtant ce statut LMP ou LMNP séduit les bailleurs immobiliers.

Tout d'abord le loueur en meublé se différencie du bailleur d'immeubles qui déclare ses revenus à la rubrique "revenus fonciers".. Celui ci loue son bien immobilier vide. Autrement dit nu. Alors que le loueur en meublé équipe son bien immobilier, de sorte à le rendre habitable sans obligation pour le locataire d'apporter de nouveaux mobiliers.

La définition en d'autres termes s'applique à un local à usage d'habitation qui comporte des meubles "meublants" répertoriés dans la liste du décret d'application n° 2015-981 du 31/07/2015. Tous les éléments utiles et indispensables permettent au locataire une occupation, "normale".

Pour faire simple le locataire pose ses valises et s'installe.

Cette particularité essentielle place le loueur en meublé professionnel dans l'une ou l'autre case dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux.

LMNP ou LMP


Le statut de loueur en meublé permet une accession progressive. Vous offrez à la location meublée un logement qui vous rapportent moins de 1.000€ de loyers par mois , 23.000€ tirés de la location, précisément et par ailleurs vous percevez des revenus au moins supérieur à cette somme, alors vous êtes bien dans la catégorie des loueurs en meublé Non Professionnel.

Disons qu'il s'agit d'une étape élémentaire avant de devenir un jour un loueur de meublé Professionnel. Les revenus locatifs dépassent les 23.000€ . Jusqu'à 70.000€ le LMP peut choisir le régime micro Bic .

Micro BIC

Encore une situation intermédiaire dans le professionnalisme du loueur en meublé. En effet, vous êtes dans la situation du loueur professionnel inférieur à 70.000€ vous ne déclarerez que 50% des recettes perçues. Le fisc considère d'emblée que vos charges représentent les 50% non retenues. Simple ce principe évite la comptabilité du régime réel.

Bien souvent les charges ne sont pas aussi élevées. Sinon, vous avez la possibilité de faire les calculs et de choisir le meilleur régime fiscal. Attention toutefois vous serez bien  avisé car ce choix est irrévocable pour deux ans. Un bon gestionnaire ne sera pas embarrassé par un prévisionnel de deux ans ! .

Particularités

Si vous proposez un ou des gîtes ruraux, les meublés de tourisme ou chambres d'hôtes ces locations sont aidés et encouragées, notamment au moment de l' investissement immobilier. Puis, le barème fiscal est plus avantageux pour ce logement meublé. Tout d'abord le plafond du micro bic est relevé à 170.000€ au lieu de 70.000€. L'abattement fiscal est relevé à 71% au lieu de 50%.

 Dans le cadre du régime réel de préférence, le déficit foncier s'impute sur les

Le loueur Non professionnel ne peut pas opérer cet imputation . Seules les dépenses sont déduites des revenus de location, précisément sur les revenus BIC non professionnels.

En cas de revente

Lors de la revente du bien immobilier, les plus values sont retenues de la manière suivante :

LMNP et plus values

Exonération des impôts sur le revenu au bout de 22 ans de détention des biens vendus .

Exonération des impôts sur le revenu et prélèvements sociaux après 30 ans.

  • Exonération (au bout de 5 ans d’activité) :partielle au bout de 22 ans de détention du bien (uniquement l’impôt sur le revenu),totale au bout de 30 années (c’est-à-dire l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux).
  • Subi les impôts IFI si concernés
  • Amortissement des biens si adhésion  au régime fiscal réel.

LMP et exonération

Le loueur en meublé professionnel rappelons le, est un professionnel, donc les biens mis en location ne sont pas soumis à l'ISF ou IF donc exonéré. Pour bénéficier de cette exonération le bien doit être loué depuis au moins 5 ans, et la recette annuelle ne doit pas dépasser 90.000€.

Le déficit fiscal est directement imputé sur les revenus globaux du foyer fiscal. Il faut noter que le déficit est imputable sur les revenus jusqu'à 6 Ans .

En ce qui concerne les charges d'exploitation (puisqu'il y a comptabilité) sont déductibles sur les revenus globaux, qu'il s'agisse des intérêts d'emprunt, des assurances , des charges locatives autres.

Le mobilier sera amorti sur 7 ans à 100% .

En revanche le bati sera amorti à 100% sur 30 ans excepté le terrain .

La TVA peut se récupérer (voir les conditions)

Charges sociales professionnelles

LMNP : CSG RDS, TVA

Nous retrouvons les règles fiscales du bailleur approximativement. Seuls la CSG RDS est dû : 17.2% .

En toute logique, pas de comptabilité ni TVA dans le cas du LMNP . Différent si option régime réel.

LMP : RSI , CSG

Les charges sociales CSG et RDS fixés à 8% sur les revenus d'activité, et en outre prélèvement du RSI compris entre 25 et 35% des revenus nets professionnels.

Les charges foncières

Cette taxe prend toute son importance depuis la suppression de certaines taxes d'habitation. Les communes ont reporté une partie de leur "manque à gagner" sur la CFE cotisation foncière des entreprises. LMP ou LMNP seront redevables de la CFE.

Les collectivités locales délibèrent pour le prélèvement ou l'exonération, suivant les catégories. Ainsi la location saisonnière, la location partielle de la maison d'habitation résidence principale, seront exonérées.

Bien entendu la collectivité locale peut en décider autrement.

Amortissement réputé différé (ARD)

Que vous soyez loueur en meublé professionnel ou non professionnel, l'amortissement immobilier réputé différé est une particularité réserve aux LMP et LMNP.

Par principe le loueur déduit à partir de son investissement immobilier les intérêts d'emprunt bancaires suivant le régime fiscal appliqué. En général les intérêts sont imputés sur les revenus de cet investissement immobilier désigné.

En d'autres termes si les intérêts sont inférieurs aux revenus locatifs, vous serez donc redevables au niveau du BIC pour la partie excédentaire. Or l' ARD s'applique au bien immobilier qui sera amorti chaque année de la valeur immobilière , et même des biens meubles qui composent la location (limités à 7 ans).

Amortissement appliqué

Tout comme un compte d'exploitation chiffre les dotations aux amortissements , l' ARD permet de résorber les recettes chaque année , et s'applique pendant 30 ans sur l'immeuble .

Le principe est le même, en ce sens que le chiffre de l'amortissement peut dépasser les recettes et se reporter sur l' année suivante.

A titre d'exemple : Votre logement meublé est acquis à l'aide d'un emprunt bancaire de 200.000€ au taux de 3% pendant 15 ans . Suivant le tableau d'amortissement  les intérêts de la première année s' élèvent à 5.853.39€. A cela ajoutons les charges locatives  environ 1.500€ alors que les recettes locatives sont de 10.000€ .

Votre BIC sera 10.000€ - (5.853€ + 1.500€) = 2.647€ excédentaire.

Ces 2.647€ sont imposables . Sauf à considérer l' ARD qui déduira 200.000 /30 = 6.667€ d'amortissement annuel . Dans notre exemple simpliste le revenu est égal à Zéro.

Calculette en main le tableau d'amortissement du prêt présentera une situation fiscalement imposable, sauf à considérer la réserve de déficit d'amortissement . D'où l'expression Amortissement Réputé Différé.

Cette particularité  mérite d' être bien assimilé et par conséquent notre loueur recherchera la meilleure solution  auprès de son conseiller fiscal.