Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier neuf, les épargnants français sont depuis longtemps habitués à raisonner en termes de défiscalisation. Le dispositif Pinel, qui a occupé le devant de la scène pendant une décennie, a contribué à installer dans les esprits l’idée que l’investissement immobilier est d’abord un outil pour réduire son impôt sur le revenu. Le Pinel permettait, en contrepartie d’un engagement locatif de six, neuf ou douze ans, de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement. Si ce mécanisme a séduit des milliers d’investisseurs, il n’en demeure pas moins contraignant : plafonds de loyers, plafonds de ressources des locataires, zones éligibles, obligations de gestion, et surtout réduction d’impôt qui ne pouvait excéder certains montants.
Or, à mesure que la mécanique Pinel s’épuise et que les nouvelles lois de finances tendent à réduire progressivement son attrait, une autre stratégie immobilière attire de plus en plus l’attention : l’investissement en résidences de services en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Cet investissement, qui conjugue la modernité du neuf et la sécurité d’une gestion déléguée, se distingue surtout par un avantage fiscal souvent méconnu : la récupération de la TVA à 20 %. Là où le Pinel proposait au mieux 18 % de réduction d’impôt sur neuf ans, la récupération de TVA offre une économie immédiate et substantielle de 20 % sur le prix d’achat du bien. Autrement dit, au lieu de payer 200 000 euros un logement neuf, l’investisseur n’en supporte réellement que 166 666, si les conditions sont réunies. Ce mécanisme change profondément la donne et mérite que l’on s’y attarde.
Le principe de la récupération de TVA en résidence de services
En France, l’immobilier neuf est assujetti à la TVA, fixée au taux normal de 20 %. Lorsqu’un particulier achète un appartement neuf classique dans un programme Pinel, il supporte donc ce coût dans le prix global affiché par le promoteur, sans possibilité de le déduire. La TVA reste intégrée et définitive, sans aucune restitution possible.
La situation est différente dans le cas des résidences de services. Ces structures — qu’il s’agisse de résidences étudiantes, de résidences pour seniors, d’EHPAD, ou encore de résidences de tourisme — ne se limitent pas à fournir un logement nu. Elles offrent un ensemble de prestations para-hôtelières : accueil, fourniture de linge, ménage régulier, petits-déjeuners parfois. Or, dès lors qu’un bien immobilier s’inscrit dans une activité assujettie à la TVA et que l’investisseur signe un bail commercial avec un exploitant qui gère ces services, l’administration fiscale considère que l’achat est en réalité réalisé dans le cadre d’une activité économique. Le propriétaire peut donc récupérer la TVA ayant grevé l’acquisition.
Concrètement, cela signifie que l’investisseur paie d’abord son bien toutes taxes comprises, mais qu’il en demande ensuite le remboursement à l’État via une déclaration fiscale spécifique. Le montant restitué équivaut exactement à 20 % du prix hors taxes du bien. C’est une économie immédiate, bien réelle, qui ne dépend pas de l’évolution future des lois de finances ni de l’imposition de l’investisseur. C’est là une différence fondamentale avec la réduction d’impôt du Pinel : la récupération de TVA ne dépend pas du montant de l’impôt payé par le contribuable, mais de la nature de l’investissement.
Un avantage immédiat et garanti, là où le Pinel s’étale dans le temps
L’autre différence essentielle entre la récupération de TVA et la réduction d’impôt du Pinel réside dans le calendrier. Le Pinel exigeait un engagement locatif minimal de neuf ans pour bénéficier du taux de réduction de 18 %. Concrètement, l’investisseur recevait chaque année 2 % de réduction d’impôt sur le montant de son investissement, étalée sur neuf ans. Il fallait donc attendre presque une décennie pour profiter pleinement de l’avantage fiscal.
La récupération de TVA, au contraire, intervient presque immédiatement après l’acquisition. Certes, la restitution peut prendre quelques mois, le temps que l’administration fiscale traite la demande, mais elle se fait en une seule fois. L’économie est immédiate et ne dépend pas d’un étalement. Cette rapidité confère à l’investisseur une capacité de financement supplémentaire dès le début de son opération. Dans un contexte de taux d’intérêt qui, en 2025, oscillent autour de 3 à 4 % pour des crédits immobiliers classiques, obtenir 20 % de remboursement quelques mois après la livraison constitue un levier de trésorerie précieux.
De plus, l’économie Pinel restait conditionnée à la situation fiscale du contribuable. Un investisseur faiblement imposé ne pouvait pas optimiser le dispositif, car la réduction ne pouvait excéder le montant de son impôt à payer. En revanche, la récupération de TVA est universelle : que l’on paie 1 000 ou 50 000 euros d’impôt sur le revenu, le remboursement de TVA à 20 % s’applique intégralement, pourvu que les conditions de gestion soient respectées.
La condition essentielle : un bail commercial solide
Naturellement, cet avantage ne s’obtient pas sans contrepartie. L’administration fiscale exige que l’investisseur conserve l’exploitation assujettie à TVA pendant une durée minimale de vingt ans. En pratique, cela se traduit par la signature d’un bail commercial avec un exploitant professionnel, qui s’engage à assurer la gestion de la résidence et la fourniture des services para-hôteliers. Ce bail garantit à l’investisseur des loyers réguliers et lui évite toute contrainte de gestion quotidienne, mais il l’engage également sur le long terme.
Si l’investisseur revend son bien avant la fin de cette période, il devra en principe restituer une fraction de la TVA récupérée, au prorata des années restantes. Toutefois, si le bien est revendu à un autre investisseur qui reprend le bail commercial et poursuit l’exploitation, la TVA n’est pas remise en cause. L’avantage reste donc transmissible, ce qui conforte la liquidité du marché secondaire des résidences de services.
Comparaison chiffrée entre un Pinel et une résidence de services en VEFA
Prenons un exemple simple pour illustrer la différence. Un investisseur achète un logement neuf à 200 000 euros. Dans le cadre d’un dispositif Pinel, il peut espérer, en s’engageant neuf ans, obtenir une réduction totale de 36 000 euros d’impôt, soit 18 % du prix d’achat, mais répartie sur neuf années. Chaque année, il économise donc environ 4 000 euros d’impôt, à condition de payer au moins ce montant.
En résidence de services en VEFA, ce même investisseur acquiert un bien pour 200 000 euros TTC. Grâce à la récupération de TVA, il obtient rapidement un remboursement d’environ 33 333 euros, ce qui ramène le prix net à 166 666 euros. Son avantage fiscal immédiat correspond donc à 20 % du prix HT, et ce dès la première année. En termes de gain, l’écart est frappant. L’avantage Pinel reste certes intéressant, mais il exige du temps, de la patience et une imposition suffisante. La récupération de TVA, elle, est universelle et instantanée.
Une attractivité renforcée par les autres avantages du neuf
Il ne faut pas oublier que l’achat en VEFA dans une résidence de services bénéficie également de tous les atouts classiques de l’immobilier neuf. Les frais de notaire sont réduits, généralement autour de 2 à 3 % du prix du bien, contre 7 à 8 % dans l’ancien. La livraison du logement ouvre droit aux garanties décennales et biennales, limitant les risques techniques. Dans certaines communes, une exonération temporaire de taxe foncière vient encore améliorer la rentabilité les premières années.
L’investisseur, en optant pour le statut de loueur en meublé (LMNP), peut aussi amortir son bien et son mobilier, réduisant ainsi l’imposition sur les loyers perçus. Ce mécanisme comptable, combiné à la récupération de TVA, transforme la résidence de services en un outil doublement avantageux : réduction immédiate du prix d’acquisition et optimisation durable des revenus locatifs.
Perspectives patrimoniales : intégrer la résidence de services dans une stratégie globale
Si la récupération de TVA apparaît comme un avantage immédiat et particulièrement attractif, l’investissement en résidence de services en VEFA ne se limite pas à une simple économie fiscale ponctuelle. C’est aussi un levier patrimonial qui s’inscrit dans la durée, et dont la pertinence doit se juger à l’aune d’une stratégie globale. La fiscalité est certes un déclencheur, mais elle ne constitue pas la finalité. La vraie question est de savoir comment ce type d’investissement vient compléter un portefeuille immobilier et financier déjà existant, et quelle place il peut occuper dans une vision patrimoniale cohérente.
Dans un premier temps, il convient de souligner la complémentarité qu’apporte la résidence de services avec les investissements locatifs traditionnels. Là où un appartement classique, loué en Pinel ou en nu, suppose une gestion plus lourde et des relations directes avec les locataires, la résidence gérée délègue entièrement cette charge à un exploitant professionnel. Cette caractéristique confère une passivité rare à l’investissement immobilier, qui se rapproche davantage d’un produit financier régulier que d’une location classique. Pour un épargnant qui a déjà plusieurs biens en location nue et qui souhaite diversifier sans s’encombrer davantage, c’est un atout indéniable.
Ensuite, la question des revenus réguliers mérite d’être posée. Dans un contexte où les régimes de retraite sont en perpétuelle mutation, sécuriser des loyers garantis par un bail commercial long terme peut représenter une véritable stratégie de préparation de la retraite. Les loyers issus de la résidence de services viennent compléter d’autres revenus locatifs ou financiers et apportent une visibilité à long terme. Même si les rendements affichés oscillent souvent entre 3,5 et 4,5 % selon les segments (étudiants, seniors, tourisme), la stabilité des flux compense largement la moindre performance brute par rapport à des biens loués en direct mais plus aléatoires.
Un autre aspect patrimonial réside dans la diversification sectorielle. Le patrimoine immobilier d’un ménage ne doit pas être exposé uniquement à un segment de marché. Or, les résidences de services, qu’elles soient étudiantes, seniors ou EHPAD, répondent à des besoins sociétaux profonds et durables. Le vieillissement de la population, la massification des étudiants, ou encore l’évolution du tourisme vers des séjours plus souples et plus courts, constituent des tendances lourdes. Miser sur ces actifs, c’est positionner une partie de son patrimoine sur des marchés portés par des dynamiques démographiques et sociales puissantes. À l’inverse, limiter son exposition au seul logement classique, même bien placé, peut enfermer dans une dépendance trop forte aux fluctuations du marché résidentiel traditionnel.
Il faut aussi mentionner la transmission patrimoniale. Dans le cadre d’une succession, un bien acquis en résidence de services peut parfaitement être transmis à ses héritiers, qui reprendront soit le bail commercial, soit revendront le bien en profitant de la continuité de l’exploitation. Si la revente peut sembler plus spécialisée que pour un appartement classique, le marché secondaire existe bel et bien, notamment pour les résidences étudiantes et seniors dans les zones tendues. Le fait que la TVA puisse rester acquise en cas de transmission ou de revente à un autre investisseur rassure également sur la pérennité de l’avantage initial.
Enfin, d’un point de vue patrimonial global, il est essentiel de comparer l’investissement en résidence de services avec les autres supports disponibles aujourd’hui. Les marchés financiers, malgré leur potentiel de rendement, restent volatils et sensibles aux crises géopolitiques. L’assurance-vie, placement préféré des Français, offre des rendements souvent inférieurs à l’inflation, même si les fonds en unités de compte peuvent dynamiser la performance. Dans ce panorama, l’immobilier géré en VEFA se positionne comme un compromis équilibré : rendement net moyen, gestion déléguée, fiscalité attractive grâce à la récupération de TVA, et exposition à des marchés de besoins fondamentaux.
Cette complémentarité en fait un outil patrimonial à la fois défensif et offensif. Défensif, car il sécurise des revenus stables et protège partiellement contre l’érosion monétaire. Offensif, car il permet de profiter d’une économie immédiate de 20 % grâce à la TVA et de diversifier son patrimoine au-delà des seuls actifs financiers ou des locations classiques. À l’heure où la défiscalisation facile de type Pinel disparaît, l’investisseur éclairé doit donc réorienter son raisonnement : moins de dépendance aux niches fiscales, plus de réflexion sur la cohérence patrimoniale. La résidence de services en VEFA s’inscrit précisément dans cette logique de long terme, où la fiscalité n’est plus une fin en soi, mais un tremplin au service d’une stratégie globale.
Conclusion : un outil fiscal moderne et puissant
En définitive, investir en résidence de services en VEFA ne doit plus être vu uniquement comme une alternative de gestion déléguée. C’est désormais l’un des rares outils fiscaux encore pleinement opérationnels, et surtout l’un des plus efficaces. La récupération de TVA représente un gain équivalent à 20 % du prix hors taxe, soit un avantage supérieur à celui offert par le Pinel, avec en plus la rapidité d’une restitution immédiate.
Dans un contexte où les niches fiscales classiques disparaissent et où la loi Pinel vit ses dernières heures, cette mécanique apparaît comme une opportunité stratégique. Bien sûr, elle suppose un engagement de long terme aux côtés d’un exploitant sérieux, et elle impose une vigilance accrue quant au choix du gestionnaire et de l’emplacement. Mais, correctement maîtrisée, elle offre un couple rendement/sécurité/fiscalité qui surpasse largement les anciens dispositifs.
En d’autres termes, la résidence de services en VEFA s’impose aujourd’hui comme un outil fiscal moderne, souple et redoutablement efficace. Elle redonne au mot « défiscalisation » un sens tangible, non plus étalé sur des années et soumis aux aléas politiques, mais immédiat et universel, par le simple jeu de la TVA.
