Atypique, car il a un but indispensable, se loger. Acheter pour louer convient à l’épargnant
qui constitue un patrimoine immobilier. Choisir d’emblée l’immobilier pour un placement
s’explique par une démarche fondée sur le long terme.
En effet, acheter dans l’intention de revendre au bout de 10 ans , par exemple n’est plus très
rationnel !
Convenons cependant, que l’immobilier neuf est exempt de travaux pendant cette période,
alors qu’ensuite l’entretien est quasi évident. Le ravalement de façade, les aménagements
entre deux locataires, suivre la mise aux normes en matière d’isolation impliquent un budget
dédié.
Les loyers représentent les recettes au compte d’exploitation du bien locatif. En contrepartie,
en sus des remboursements du crédit, des intérêts, les charges locatives, les charges fiscales,
l’entretien, la vacance locative sont a prendre en compte.
Aussi, l’immobilier locatif doit être considéré dans son ensemble, car le patrimoine comprend
généralement plusieurs biens achetés successivement, de sorte à établir un tableau
d’amortissement équilibré, où les déficits des uns soient compensés par les excédents des
autres logements.


Marché immobilier cyclique

Le cycle du marché immobilier se renouvelle grosso modo tous les 10 ans . La crise peut être
directement liée à l’immobilier, citons l’exemple d’une ville qui réorganise son parc
immobilier, à la faveur d’un terrain d’aviation désuet. Le projet englobe des immeubles
locatifs mais également des grandes écoles qui sont érigées en lieu et place d’infrastructures
en centre ville devenues inadaptées.
En quelques années le marché immobilier est bouleversé les étudiants rejoignent ces
nouveaux locaux, le centre d’intérêt se déplace créant une offre pléthorique en ville alors que
ces petits appartements dédiés aux étudiants sont désormais vides.
La crise des subprimes de 2008 entraina une crise immobilière jusqu’en 2017. Ainsi le marché
de l’immobilier par ces deux exemples montrent une forte dépendance autant local que
nationale voire internationale.
Ceci étant, l’immobilier demande une étude sérieuse quant au lieu d’investissement, ensuite la
politique gouvernementale tantôt incitative fiscalement (Pinel) tantôt restrictive lorsque la
hausse de l’immobilier fait craindre le surendettement (covid 2020).

Le Haut Conseil de Stabilité Financière recommanda l’ encadrement du crédit et la hausse du
d’intérêt des prêts imposant une prise en compte de ces paramètres « plus ou moins
rationnels ».
Historiquement la hausse de l’immobilier reste régulière et en moyenne modérée par
l’inflation et la croissance tant démographique qu’économique. Un dernier facteur fait
craindre la pénurie de terrains à construire ici ou là en ville.


Conclusion

Le patrimoine immobilier se compose dans le temps . En revanche, il permet de
s’enrichir sans épargne pour ainsi dire. Le recours au crédit est même
recommandé. Le locataire participe à la construction du patrimoine de
l’investisseur.
Rien ne vaut mieux qu’une étude préalable pour délimiter le champs des
possibilités. Connaître sa capacité financière, savoir équilibrer le patrimoine,
prévoir autant que faire se peut les éventuels besoins de trésorerie au cours de
cette période comprise bien souvent une vingtaine d’années avant la retraite