Quelles sont les différences essentielles entre LMNP loueur en meublé professionnel et LMP loueur en meuble professionnel
Loueur en meublé non professionnel et loueur en meublé professionnel doivent être enregistrés au registre du commerce, sociétés RCS . Tous deux exercent une activité de location meublée. Ils déclarent des bénéfices industriels et commerciaux bic. C'est une différence notoire avec le bailleur qui déclare des revenus fonciers.
Nous l'avons vu le LMNP conserve le montant des déficits en attente de pouvoir les déduire dès que les recettes seront excédentaires. Le déficit pourrait s'imputer sur les revnus d'une location meublée géré par le même LMNP. Le fisc retient l'idée de report pendant 10 ans pour des revenus de location meublées non professionnelles.
Une condition à satisfaire, à titre d'exemple un foyer fiscal doit percevoir plus de 50% de revenus autres que meublé non professionnel. Il va de soi que les déficits sont "cantonnés" aux revenus de la location meublée non professionnelle. Donc en aucun cas il n'y aura réduction d'impôt sur les revenus "autres".
Ici nous retrouvons la comptabilité des entreprises, le loueur en meublé professionnel lmp est au régime réel.
En effet, le déficit enregistré chez le loueur de meublé professionnel , statut LMP sera imputable sur le revenu global du contribuable, (sans limitation de montant), ce qui n'était pas possible sur le loueur en meublé non professionnel.
Le déficit qui ne serait pas imputé faute de revenu suffisant serait reporté pendant 6 ans maximum.
Il va sans dire que le fisc exige des règles traduites dans le code général des impôts en fonction des articles édictés en conséquence, pour les recettes et les charges définies.
A ce titre, on ne peut déduire des déficits en provenance d'amortissements exclus des charges déductibles. Les articles sont précis dans ce domaine.
Exemple : les membres du foyer fiscal est composé de revenus salariés et de revenus loueur en meublé professionnel.
En année civile le loueur enregistre un déficit de 15.000€ alors que le conjoint salarié déclare des revenus de 20.000€ nets imposables . Le déficit se déduira des revenus globaux de sorte qu'il ne reste que 5.000€ imposable.
Le déficit est intégralement résorbé et par conséquent non reportable. Le couple ne paie pas d' impôt sur le revenu .
A l'inverse les revenus du conjoint salarié sont inférieurs au déficit du loueur en meublé professionnel, alors le déficit sera reporté pour la différence non déduite. c'est bien toute la différence avec le cas du loueur en meublé non professionnel. Le régime fiscal est assorti des revenus issus du couple.
Nous avons vu que le loueur en meublé non professionnel profite de la plus value appliquée au particulier. C'est à dire qu'il ne connait pas la déduction faite pour les amortissements réalisés au cours de l'exploitation du bien loué en meublé non professionnel. Autrement dit, il ne s'agit donc pas de plus values professionnelles. C'est l'avantage de bénéficier du statut LMNP.
Cela dit si vous avez pu bénéficier du dispositif Censi bouvard et par conséquent avoir déduit le montant de vos amortissements, cela n'aura aucun impact sur la calcul de la plus value !!
Il suffit de se référer a la plus value applicable aux propriétaires particuliers.
Nous retrouvons la plus value professionnelle telle que nous la connaissons en comptabilité des entreprises, à l'occasion d'une cession.
Reprenons l'exemple du dispositif Censi Bouvard alors il faudra faire une déclaration spéciale pour déterminé le vrai montant de la plus value qui sera appliquée. (bulletin officiel des impôts BIC).
En revanche, lorsque le loueur en meublé professionnel exerce depuis plus de 5 ans , il profite d'une exonération totale ... à condition que la moyenne des recettes tirées de la location meublé professionnelle au titre des deux précédents exercices soient comprises entre 90.000€ Ht et 126.000€ Ht ( c'est l'application de l'art 151 septies du CGI).
Cette précision d'apothicaire vise sans doute à limiter les abus de droit. Cette contrainte demande une préparation dans le temps pour obtenir satisfaction.i l'une de ces conditions n'est pas vérifiées alors, les plus values sont soumises au régime des plus values professionnelles qualifiées suivant l'appréciation à court ou long terme. (art 39 duodecies du CGI)
Le loueur en meublé non professionnel bénéficie des loyers quasiment non imposables grâce à l'amortissement des composants de la location en meublé. Qu'il s'agisse des biens immobiliers et biens mobiliers. La TVA par ailleurs fait l'objet de la récupération sur le montant de l'acquisition immeuble et meubles neufs.
Il faut souligner que le propriétaire du bien immobilier en meublé ne connait pas d'impôts sur le revenu avant longtemps. L'exonération des impôts peut atteindre de ce fait 25 ans. De plus en fin d'amortissement le dispositif prévoit la possibilité d'opter pour le régime du micro Bic, c'est à dire de bénéficier de 50% d'abattement forfaitaire sur les loyers encaissés.
Dernier point, ce statut est accessible à tout contribuable français, un système qui connait un certain succès, adossé au nouveau bail mobilité pour une clientèle mobile.
Les inconvénients se rencontrent à l'occasion des changements de locataires qui sont par définition en déplacement ou appelés à changer facilement de situation.
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