Bien choisir les conditions de vente en viager, demande une attention particulière, les bons conseils .
Pour rappel, vendre en viager consiste en une opération immobilière entre le propriétaire du bien immobilier, vendeur( autrement appelé crédirentier), au profit d'un acquéreur (appelé le débirentier). Ce dernier s'engage à verser une rente viagère constituée à titre onéreux durant la vie du vendeur, autrement dit jusqu'à son décès. la rente sera au choix, mensuelle, trimestrielle ou annuelle. VIAGER DEFINITION
Le viager est défini suivant les conditions de la négociation adoptée entre les deux parties: prix de vente, bouquet, montant rentes viagères à titre onéreux, conditions particulières au moment de l'acte de vente .
La première condition obligatoire est dictée par le code civil art 1964. La convention signée entre les parties dépend d'un événement aléatoire, le décès du vendeur en l'occurrence. VENDRE EN VIAGER POURQUOI
En revanche le vendeur ne perçoit la rente viagère qu'en cas de vie !
Ainsi une personne vend sa maison en viager. Il définit, d’une part le prix qu'il souhaite percevoir immédiatement c'est le "bouquet" et la rente régulière jusqu' à son décès pour une durée qui doit rester imprévisible.
Si l'acquéreur savait avant de signer cette convention que le vendeur est malade et que ses jours sont comptés alors le contrat sera frappé de nullité absolue. D'ailleurs la loi prévoit le délai minimum de l'événement aléatoire qui ne peut être inférieur à 20 jours à compter de la signature.
Nous connaissons le déroulement de la transaction pour un vendeur seul. Bien entendu le bien à vendre peut appartenir à un couple, à une indivision par exemple.
Dans ce cas l'événement aléatoire reposera sur les deux têtes des vendeurs. Ici la convention stipulera les conditions qui s'imposeront en cas de décès soit sur , soit sur l'autre.
Précisons que la rente continue jusqu'au décès du dernier vendeur. POURQUOI VENDRE EN VIAGER
La convention de vente en viager précisera les modalités dans les cas de figure prévisible :
Tout d'abord, lors de la transaction de vente en viager, l'acquéreur (débirentier) paie les droits de mutation classiques. En cas de plus value immobilières ces dernières incombent au vendeur, de la manière connue dans les conditions de droit commun.
Au niveau des charges, la répartition des charges doit être impérativement précisée.
De plus, la répartition des charges et taxes seront différentes selon le type de viager.
Vente viager occupé avec droit d usage et d habitation
Cette situation permet de définir la répartition des charges concernant la taxe foncière et l'enlèvement des ordures qui sont affectés à l'acheteur, le débirentier.
Des conditions particulières peuvent être rédigées dans les clauses particulières du contrat de vente.
Vente en viager occupé avec usufruit
dans cette situation particulière les taxes sont à la charge du vendeur ( taxe d'habitation, taxe foncière, et enlèvement des ordures), y compris les factures d'énergie consommée.
Bien entendu par une clause spéciale les charges peuvent être attribuées autrement.
Viager libre
Dans le cas d'un viager libre l'acheteur devra supporter toutes charges, puisqu'il est entré en possession de bien. Ce cas s'apparente à une vente classique sur ce plan là.
Dans cet exposé seule la rente viagère immobilière est étudiée. Néanmoins il y a beaucoup de points communs entre les différentes rentes :
L'âge du crédirentier est pris en compte au jour de la première rente perçue. Elle est taxée à l impôt sur le revenu .
La rente viagère à titre onéreux
l'âge du crédirentier à la signature de l’acte scellera le contrat fiscal attaché à cette opération de vente en viager.
Plus le crédirentier est jeune plus la part de la rente retenue est fiscalisée.
Par exemple la première rente viagère perçue à :
NOTA :
Inutile de préciser que l'âge du vendeur importe beaucoup au moment de l'acte de vente. Qu'il s'agisse de la rente viagère à prévoir et bien sûr le bouquet.
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