Loi Denormandie : Attention au Redressement Fiscal !

Le dispositif Denormandie est une arme fiscale à double tranchant. Sur le papier, il promet jusqu'à 21% de réduction d'impôt pour rénover l'ancien. Dans la réalité, c'est le dispositif le plus contrôlé par l'administration fiscale. Une seule erreur sur la nature des travaux, et c'est le redressement assuré.

1. Le Risque Mortel du "Fait-Maison"

Beaucoup d'investisseurs pensent faire une bonne affaire en achetant une ruine en direct et en confiant les travaux à des artisans locaux ou un maître d'œuvre. C'est une erreur stratégique majeure.

Pourquoi vous risquez la requalification ?

La loi exige que les travaux représentent 25% du coût total de l'opération. Mais attention : tous les travaux ne sont pas éligibles !

Si l'administration fiscale rejette une facture (ex: travaux d'embellissement non éligibles), votre ratio tombe sous les 25%.
Conséquence : Annulation rétroactive de la réduction d'impôt + Remboursement des sommes perçues + Pénalités de retard.
Un artisan local, aussi zélé soit-il, n'a aucune compétence juridique pour engager sa responsabilité fiscale sur ce calcul complexe.

Pas de Garantie Financière d'Achèvement (GFA)

En passant par des artisans, vous n'avez aucune garantie bancaire. Si l'entreprise fait faillite (fréquent dans le bâtiment), votre chantier s'arrête.
Conséquence : Le bien n'est pas livré dans les délais fiscaux impartis. Vous perdez définitivement l'avantage fiscal Denormandie. Vous vous retrouvez avec une dette, un chantier à l'arrêt et zéro réduction d'impôt.

Le Dérapage des Coûts

Dans l'ancien, les surprises sont la norme (mérule, structure, amiante). Un devis initial de 50 000€ peut vite grimper à 80 000€. En maîtrise d'ouvrage directe, c'est VOUS qui payez les dépassements. Votre rentabilité s'effondre.

2. L'Attrape-Nigot du DPE

Le Denormandie impose une amélioration de la performance énergétique de 30%. C'est bien, mais est-ce suffisant ?

Partir d'une passoire thermique (G) pour arriver à une étiquette D respecte la loi Denormandie. Mais sur le marché locatif de 2025/2030, un logement classé D sera considéré comme médiocre.
Comparé à un investissement LMNP Neuf (livré en A ou B), votre bien Denormandie subira une décote verte massive à la revente. Ne vous laissez pas aveugler par la défiscalisation : la valeur patrimoniale de sortie est cruciale.

3. La Seule Voie Sécurisée : La VIR Promoteur

Face à ces risques, KG Patrimoine a fait un choix radical : nous ne commercialisons aucune opération en direct artisan. Nous ne travaillons qu'avec des Promoteurs Nationaux spécialisés dans la réhabilitation d'immeubles anciens.

Nous utilisons exclusivement le cadre juridique de la Vente d'Immeuble à Rénover (VIR). C'est votre bouclier :

Avocat Fiscaliste National

Le montage n'est pas validé par le comptable du coin, mais par un cabinet d'avocats fiscalistes de renom national mandaté par le promoteur. L'éligibilité des travaux est certifiée avant même votre signature.

Prix Ferme et Définitif

Vous signez pour un montant global. Si le chantier rencontre un problème technique ou un surcoût des matériaux, c'est le promoteur qui paie. Vous ne déboursez pas un euro de plus.

Garantie Bancaire (GFA)

Le promoteur fournit une Garantie Financière d'Achèvement extrinsèque. Si le promoteur fait défaut, la banque finance la fin des travaux. Votre livraison et votre défiscalisation sont sauvées.

4. Notre Sélection : Les Vraies "Cœurs de Ville"

Le Denormandie est éligible dans 222 villes. Mais toutes ne se valent pas. Investir dans une ville en déclin démographique juste pour l'impôt est un suicide patrimonial.

Nous concentrons nos offres VIR sur des villes dynamiques du Grand Ouest à forte tension locative :
• Saint-Nazaire : Boom industriel, bord de mer, prix encore accessibles.
• Vannes : Attractivité touristique et qualité de vie premium.
• Angers : Ville étudiante par excellence, demande locative constante.
• Poitiers / Limoges : Tickets d'entrée faibles pour une rentabilité boostée.

Ne jouez pas à la roulette russe fiscale

Accédez à nos programmes en VIR, sécurisés par des promoteurs nationaux et validés juridiquement.

ETUDE PROJET DENORMANDIE

Questions de Sécurité (FAQ)

C'est un risque fiscal majeur. Si l'administration juge qu'une facture ne correspond pas aux travaux éligibles, le seuil des 25% peut ne plus être atteint. La sanction est immédiate : requalification fiscale, remboursement de l'avantage perçu et pénalités. Sans un montage juridique blindé par un avocat fiscaliste renommé, vous êtes en première ligne.

C'est le seul cadre juridique qui protège l'investisseur. Contrairement à un achat classique suivi de travaux (ASL ou direct), la VIR fige le prix (ferme et définitif) et transfère la responsabilité juridique et fiscale sur le promoteur. Si les travaux coûtent plus cher, c'est le promoteur qui paie, pas vous.

Attention aux promesses. Rénover du très ancien permet souvent d'atteindre la lettre D, rarement mieux. Comparé à un LMNP Neuf (Lettre A ou B), votre bien Denormandie risque de souffrir d'une décote verte à la revente dans 10 ans. C'est un paramètre à intégrer impérativement.

Non. Un artisan ou maître d'œuvre n'a pas la solidité financière pour vous garantir le prix et les délais via une GFA (Garantie Financière d'Achèvement). En cas de faillite de l'artisan ou de retard de livraison (impactant l'année de défiscalisation), vous n'avez aucun recours efficace.

Les travaux doivent représenter 25% du coût total de l'opération. Mais attention, tous les travaux ne comptent pas ! Seuls ceux améliorant la performance énergétique (+30%) ou la modernisation (surface habitable) sont éligibles. La frontière est tenue et le contrôle fiscal fréquent.

Nous refusons les montages artisanaux. Nous ne travaillons qu'avec des opérateurs nationaux qui s'appuient sur des cabinets d'avocats fiscalistes de premier plan pour valider l'éligibilité de l'opération avant la commercialisation. C'est votre ceinture de sécurité.

Oui, c'est l'un des avantages conservés du Pinel. Vous pouvez louer à un ascendant ou descendant, à condition qu'il ne soit pas dans votre foyer fiscal et respecte les plafonds de revenus.

Elle est de 2% par an pendant 9 ans, soit 18% du prix de revient, prolongeable jusqu'à 21% sur 12 ans. C'est identique au Pinel, mais appliqué à l'ancien.

Uniquement dans les cœurs de ville dynamiques (Action Cœur de Ville) où la demande locative est avérée, comme Angers, Poitiers ou Saint-Nazaire. Évitez les petites communes rurales éligibles mais sans marché locatif profond.

La Garantie Financière d'Achèvement est une caution bancaire prise par le promoteur. Si le promoteur fait faillite, la banque paie les artisans pour finir votre immeuble. Un artisan local ne peut pas vous fournir cette garantie bancaire.

Un doute sur les travaux ?

"Je valide l'éligibilité juridique de votre projet avant tout engagement."

AUDIT SÉCURITÉ OFFERT

Loi Denormandie : Le Piège de la Rénovation Artisanale

1. Le Risque Mortel du "Fait-Maison"

Pourquoi vous risquez la requalification ?