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Analyse des zones PTZ et Denormandie en cours

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Dispositifs de Défiscalisation
Action Cœur de Ville & ORT
Tension Locative (Zonage)
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Comprendre le Zonage et les Dispositifs Immobiliers 2026

L'investissement immobilier ne s'improvise pas. Au-delà de l'emplacement physique, la "géographie fiscale" détermine la rentabilité de votre projet. Notre carte interactive croise en temps réel les données officielles du Ministère de la Transition Écologique pour vous offrir une vision claire du marché.

La Loi Denormandie : Rénover pour Défiscaliser

Le dispositif Denormandie est une aide fiscale puissante destinée aux investisseurs locatifs dans l'ancien. Il complète la loi Pinel en ciblant spécifiquement la rénovation de logements dans les centres-villes.

Les conditions clés :

  • Acheter un bien ancien dans une ville éligible (voir carte : points verts).
  • Réaliser des travaux représentant au moins 25% du coût total de l'opération.
  • Louer le bien nu pendant 6, 9 ou 12 ans.
Villes Éligibles

L'éligibilité n'est pas liée à la taille de la ville mais à son engagement politique :

  • Action Cœur de Ville (ACV) : 222 villes moyennes sélectionnées pour leur rôle de centralité.
  • ORT (Opération de Revitalisation de Territoire) : Toute commune signataire d'une convention ORT pour lutter contre la vacance commerciale et résidentielle.

Le Zonage ABC : Le Guide de la Tension Locative

Le zonage A/B/C classe les communes françaises selon le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. C'est le critère numéro 1 pour l'éligibilité au Prêt à Taux Zéro (PTZ) et à la Loi Pinel (jusqu'à sa fin).

Zone Type de marché Plafond Loyer* Profil Investisseur
Zone A / Abis Ultra-tendu
Paris, Lyon, Lille, Côte d'Azur		 14,03 € / m²
(18,89 € en Abis)		 Patrimonial. Prix d'achat élevé, sécurité locative maximale, plus-value à terme.
Zone B1 Tendu
Nantes, Bordeaux, Rennes, Toulouse...		 11,31 € / m² Équilibré. Le meilleur rapport rendement / sécurité. Cœur de cible des investisseurs.
Zone B2 Intermédiaire
Villes moyennes dynamiques (Angers, Brest...)		 9,83 € / m² Rendement. Prix d'entrée plus faible, bonne rentabilité, mais sélection rigoureuse de l'emplacement nécessaire.
*Plafonds indicatifs 2025, hors charges, soumis à révision annuelle.

* Mentions Légales : Cartographie non contractuelle réalisée à titre indicatif et ne sauraient constituer un engagement de la part de KG Patrimoine. Les règles fiscales sont basées sur des projets de loi susceptibles d'être amendés. Pour une analyse personnalisée et sécurisée, rapprochez-vous de nos conseillers en gestion de patrimoine.

La FAQ de l'Investisseur Denormandie (2026)

C'est une aide fiscale dédiée à l'investissement locatif dans l'ancien. Elle offre une réduction d'impôt (jusqu'à 21% du prix de revient) si vous achetez un bien à rénover dans une ville éligible et que les travaux représentent au moins 25% du coût total de l'opération.

Les villes éligibles sont celles du programme "Action Cœur de Ville" (222 communes) et celles ayant signé une convention d'Opération de Revitalisation de Territoire (ORT). Notre carte interactive recense toutes ces communes en temps réel.

Ce zonage reflète la tension locative. La Zone A est très tendue (prix élevés). La Zone B1 concerne les métropoles régionales (meilleur équilibre). La Zone B2 concerne les villes moyennes ; elle est clé pour le Denormandie.

Oui ! Le Denormandie est lié aux conventions de ville (ORT), pas au zonage ABC. Une ville située en Zone C peut être éligible si elle a signé une convention ORT. C'est une opportunité d'investir à prix bas.

Les travaux doivent représenter 25% du coût total. Ils doivent viser l'amélioration de la performance énergétique (isolation, changement de chaudière...) ou la modernisation du logement (création de surface, rénovation intérieure complète).

Non, le PTZ est réservé à la résidence principale. Toutefois, les zones Denormandie sont souvent les mêmes que celles où le PTZ "Ancien avec travaux" est disponible pour les accédants à la propriété.

Pour 2025 : environ 18,89 €/m² en Zone Abis, 14,03 €/m² en Zone A, 11,31 €/m² en Zone B1, et 9,83 €/m² en Zone B2/C. Ces montants sont révisés annuellement.

Oui, il est possible de louer le bien à un ascendant (parent) ou un descendant (enfant), à condition qu'il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal et que les plafonds de ressources soient respectés.

Le dispositif a été prorogé pour soutenir la rénovation urbaine. Il est actuellement actif jusqu'au 31 décembre 2026 (possibilité de prolongation future selon les lois de finances).

Nous validons le "micro-marché" (rue par rue) et sécurisons le montage fiscal (travaux, baux) pour transformer un avantage fiscal en véritable réussite patrimoniale.

Non. Pour être éligibles, les travaux doivent obligatoirement être réalisés par une entreprise professionnelle. Vous devez fournir les factures acquittées à l'administration fiscale. L'achat de matériaux seul et la pose par vos soins ne comptent pas dans le calcul des 25%.

Oui, et c'est très puissant ! La part des travaux incluse dans le calcul de la réduction Denormandie (plafond de 300 000 €) ne peut pas créer de déficit foncier. En revanche, si vos travaux dépassent ce seuil ou si vous avez d'autres charges, l'excédent peut générer du déficit foncier reportable, optimisant doublement votre impôt.

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) relève des BIC et vise à effacer l'impôt sur les loyers grâce aux amortissements. Le Denormandie relève des Revenus Fonciers (location nue) et offre une réduction directe de votre impôt sur le revenu global. Le choix dépend de votre TMI (Tranche Marginale d'Imposition).

Oui, la colocation est possible à condition de louer le logement nu (non meublé) et que la somme des loyers perçus et des ressources des locataires respecte les plafonds légaux. Chaque colocataire doit avoir sa propre résidence principale dans le logement.

Oui, la réduction d'impôt Denormandie est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Il est important de vérifier vos autres avantages fiscaux (emploi à domicile, garde d'enfant...) avant d'investir.

C'est même recommandé ! Le dispositif a pour but d'améliorer l'habitat ancien. Acheter un logement classé F ou G permet souvent de négocier le prix d'achat. Les travaux obligatoires (25%) permettront d'améliorer le DPE pour le rendre louable selon les nouvelles normes climatiques.

Non. Si vous revendez le bien avant la fin de la période d'engagement choisie (6, 9 ou 12 ans), l'administration fiscale annulera l'avantage fiscal et vous devrez rembourser les réductions d'impôts perçues (sauf cas de force majeure comme décès ou invalidité).

Lors de la déclaration, vous devrez fournir : l'acte d'achat, les baux de location, l'avis d'imposition des locataires (ressources), et surtout l'ensemble des factures des travaux détaillant la nature des opérations réalisées par les artisans.

Oui, certaines Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) fiscales sont spécialisées dans le Denormandie. Cela permet d'investir avec un ticket d'entrée plus faible (dès quelques milliers d'euros) et sans gérer les travaux, tout en bénéficiant de la même réduction d'impôt.

"Action Cœur de Ville" est un programme national ciblant 222 villes spécifiques. L'ORT (Opération de Revitalisation de Territoire) est une convention locale qui peut être signée par n'importe quelle commune souhaitant rénover son centre. Les deux ouvrent droit au dispositif Denormandie de la même manière.