La transmission de patrimoine est un enjeu majeur. Avec des droits de succession pouvant atteindre 45% en ligne directe, anticiper est une nécessité. Le régime de la SARL de Famille est aujourd'hui le montage le plus puissant pour transmettre un patrimoine immobilier locatif en neutralisant quasi-totalement la fiscalité.
Contrairement à la SCI (Société Civile Immobilière) qui présente des limites en matière de location meublée (assujettissement à l'Impôt sur les Sociétés), la SARL de Famille permet de combiner la transparence fiscale de l'IR et les avantages comptables du LMNP. Voici comment fonctionne cette mécanique de précision.
1. Le Mécanisme : L'Apport en Compte Courant (CCA)
L'astuce juridique consiste à dissocier la valeur de l'immobilier de la valeur des parts sociales. C'est ce qu'on appelle la technique de la dette via le Compte Courant d'Associé.
Constitution & Apport
Les parents créent la SARL avec un capital faible (ex: 1000€). Ils apportent les fonds nécessaires à l'achat immobilier (ex: 600 000€) non pas en capital, mais via un Compte Courant d'Associé (CCA). La société a donc une dette de 600 000€ envers les parents.
Donation Démembrée
La valeur nette de la société est quasi-nulle (Actif Immobilier 600k€ - Passif Dette 600k€ = 0€). Les parents peuvent donc donner la Nue-Propriété des parts aux enfants sans payer de droits de donation (la base taxable est nulle). Ils conservent l'Usufruit (la gestion et le contrôle).
Remboursement Net d'Impôt
Grâce aux loyers encaissés (fiscalité LMNP nulle par amortissement), la société rembourse progressivement le CCA aux parents. Ce remboursement de créance est totalement net d'impôt et de charges pour les parents. C'est une récupération de capital.
2. Optimisation Fiscale & Sociale du Gérant
Exonération d'IFI (Impôt Fortune Immobilière)
C'est un avantage souvent méconnu. Sous certaines conditions strictes, les parts de la SARL de Famille peuvent être qualifiées de Biens Professionnels et sortir intégralement de l'assiette taxable de l'IFI. Pour cela, le gérant doit être associé, exercer une fonction effective, et percevoir une rémunération normale représentant plus de 50% de ses revenus professionnels. Le seuil d'arbitrage se situe souvent autour de 90 000€ de revenus globaux, ce qui nécessite une validation précise par nos experts-comptables partenaires.
Zéro Charges Sociales (Gérant Minoritaire)
Le statut social du gérant dépend de son pourcentage de détention. Si le gérant est minoritaire ou égalitaire (détient 50% ou moins des parts), il relève du régime général (assimilé salarié). S'il ne se verse pas de salaire (car il vit confortablement du remboursement de son CCA défiscalisé), il ne paie aucune charge sociale (ni SSI, ni Urssaf). C'est une économie massive par rapport au statut TNS (Majoritaire) qui coûte environ 45% de charges sur les retraits.
3. Financer l'apport : Le Rachat d'Assurance Vie
Pour alimenter ce Compte Courant d'Associé, il faut des liquidités. Beaucoup d'épargnants disposent de contrats d'Assurance Vie anciens dont les montants dépassent les abattements successoraux (152 500 € par bénéficiaire).
Plutôt que de laisser ce capital "dormir" et être taxé à 20% ou 31.25% au décès, la stratégie consiste à racheter ces contrats pour injecter les liquidités dans la SARL de Famille. Vous transformez ainsi un capital taxable en un outil de transmission totalement défiscalisé.
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