Karl, votre Expert en Corse
"Votre patrimoine corse, notre vision stratégique d'exception."
Vivre et Investir en Corse
La Corse, joyau de la Méditerranée, se distingue par son identité forte et ses paysages spectaculaires. Son attractivité ne se limite pas à son cadre de vie exceptionnel ; elle représente également un marché immobilier dynamique et résilient. L'économie, largement tournée vers le tourisme haut de gamme, soutient une demande locative saisonnière très forte, tandis que des pôles urbains comme Ajaccio et Bastia assurent une activité économique stable à l'année. Le marché immobilier insulaire se caractérise par une offre rare et prisée, garantissant une valorisation patrimoniale sur le long terme. Investir sur l'Île de Beauté, c'est choisir un actif tangible dans un environnement préservé, bénéficiant d'une demande soutenue et de perspectives de croissance solides.
Analyse du Marché Immobilier
Le marché immobilier en Corse présente une dualité marquée entre le littoral, très prisé et aux prix élevés, et l'intérieur des terres, plus accessible. La demande, tant pour les résidences principales que secondaires, reste supérieure à l'offre, notamment en raison des contraintes d'urbanisme visant à préserver le littoral. Cette rareté foncière constitue un puissant moteur de valorisation des actifs. Les prix ont connu une croissance soutenue ces dernières années, particulièrement dans les micro-régions de Porto-Vecchio, Calvi et du Grand Ajaccio. Le segment du neuf, bien que limité, répond à une demande pour des biens de haute qualité avec des prestations modernes, souvent éligibles à des dispositifs de défiscalisation attractifs. Le marché locatif est extrêmement tendu durant la saison estivale, offrant des rendements très élevés en location saisonnière. Pour une stratégie patrimoniale réussie, il est essentiel de s'entourer d'un Conseiller en gestion de patrimoine à CORSE, capable d'identifier les meilleures opportunités en adéquation avec des objectifs à long terme. La stabilité et la désirabilité de la destination en font un choix de premier ordre pour la diversification et la constitution d'un patrimoine immobilier de prestige.
Démographie & Vie Locale
Vivre en Corse, c'est adopter un art de vivre où la nature est omniprésente. Entre les plages de sable fin aux eaux turquoise, comme Palombaggia ou Santa Giulia, et les sentiers de randonnée escarpés du GR20, l'île offre un terrain de jeu infini pour les amateurs d'activités de plein air. La culture corse, riche de ses traditions, de sa musique polyphonique et de sa gastronomie authentique, imprègne le quotidien. Les villes principales comme Ajaccio, Bastia, Calvi et Bonifacio allient patrimoine historique, avec leurs citadelles et leurs vieux quartiers, et dynamisme moderne, avec leurs commerces, restaurants et événements culturels. Ce cadre de vie unique, combinant la sérénité d'une île préservée et l'accès à des services de qualité, attire une population en quête d'authenticité et de bien-être, renforçant ainsi l'attractivité résidentielle du territoire.
Dynamique Démographique
Répartition par Âge
CSP
Propriétaires vs Locataires
Usage des Logements
Maison vs Appartement
Tissu Économique
Fiscalité & Dispositifs 2026
LMNP en Résidence de Tourisme
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en résidence de services est particulièrement pertinent en Corse. Compte tenu de l'intense activité touristique, Investir à CORSE via une résidence de tourisme permet de capter une forte demande locative tout en déléguant entièrement la gestion. Ce dispositif offre l'avantage de percevoir des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés grâce à l'amortissement du bien, et de récupérer la TVA (20%) sur le prix d'acquisition. Des localisations comme Porto-Vecchio, Bonifacio ou la Balagne sont idéales pour ce type de projet patrimonial.
Loi Malraux
Les centres historiques d'Ajaccio, et surtout de Bastia avec son quartier de Terra Vecchia, sont classés en Site Patrimonial Remarquable (SPR). La loi Malraux y trouve donc une application de choix. Elle permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 30% du montant des travaux de restauration engagés, plafonnés à 400 000 € sur 4 ans. C'est une solution exceptionnelle pour acquérir un bien de caractère, participer à la sauvegarde du patrimoine et réaliser une optimisation fiscale significative.
Déficit Foncier
Pour les investisseurs souhaitant acquérir un bien ancien avec travaux dans les zones urbaines ou les villages de caractère, le mécanisme du Déficit Foncier est une stratégie efficace. Il permet d'imputer les dépenses de rénovation sur les revenus fonciers existants, sans limite de montant. L'excédent de déficit est ensuite reportable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, puis sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. C'est un outil puissant pour rénover et valoriser un bien tout en allégeant sa fiscalité.
Nue-Propriété
L'investissement en nue-propriété est une stratégie patrimoniale haut de gamme parfaitement adaptée aux secteurs les plus prestigieux de Corse, comme le golfe de Sperone ou certaines villas sur les hauteurs d'Ajaccio. L'investisseur acquiert les murs du bien (la nue-propriété) avec une décote importante sur le prix, tandis qu'un bailleur institutionnel conserve l'usufruit (le droit de louer et de percevoir les loyers) pour une durée déterminée (15-20 ans). Durant cette période, l'investisseur ne perçoit aucun revenu mais n'a aucune charge ni fiscalité à payer. À l'extinction de l'usufruit, il récupère la pleine propriété du bien, valorisé et sans frais supplémentaires.
Carte & Quartiers Stratégiques
Grand Ajaccio
Capitale régionale, Ajaccio est le centre administratif et économique de la Corse-du-Sud. Le marché y est dynamique toute l'année, avec une forte demande locative. Les quartiers de la Route des Sanguinaires sont particulièrement prisés pour leur vue mer et leur prestige.
Ancien : 4200 €/m² | Neuf : 5500 €/m²
Bastia et Cap Corse
Préfecture de la Haute-Corse, Bastia est une ville portuaire animée avec un riche patrimoine. Son centre ancien est idéal pour des opérations en loi Malraux. Le Cap Corse, plus sauvage, offre des opportunités pour des biens de caractère et des résidences secondaires de charme.
Ancien : 3500 €/m² | Neuf : 4800 €/m²
Région de Porto-Vecchio
Surnommée la 'Cité du Sel', Porto-Vecchio est le pôle du tourisme de luxe en Corse. La demande pour la location saisonnière y est la plus forte de l'île, avec des prix immobiliers très élevés, notamment dans les secteurs proches des plages de Palombaggia et Santa Giulia. Idéal pour le LMNP haut de gamme.
Ancien : 5500 €/m² | Neuf : 7000 €/m²
Balagne (Calvi / L'Île-Rousse)
Surnommée le 'jardin de la Corse', la Balagne est une région très attractive avec ses villages perchés et son littoral préservé. Calvi et L'Île-Rousse sont des stations balnéaires prisées qui offrent un excellent potentiel pour l'investissement en résidence de tourisme ou secondaire.
Ancien : 4800 €/m² | Neuf : 6200 €/m²