CONSEILLER EN GESTION DE PATRIMOINE

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est particulièrement pertinent à Dax, compte tenu de son activité thermale et touristique intense. L'investissement dans des résidences de services (résidences thermales, de tourisme, d'affaires ou seniors) permet de bénéficier d'avantages fiscaux significatifs. En optant pour le régime réel, l'investisseur peut amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier, réduisant ainsi considérablement l'assiette imposable des revenus locatifs, voire générant un déficit reportable. La récupération de la TVA sur l'acquisition du bien neuf est également un atout majeur, sous réserve que la résidence propose au moins trois des quatre services para-hôteliers (accueil, petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge de maison). Ce dispositif offre une gestion simplifiée grâce à un bail commercial avec un exploitant, garantissant des loyers réguliers et une absence de contraintes de gestion locative directe. Dax, avec sa forte demande en hébergements de courte et moyenne durée, est un terrain fertile pour ce type d'investissement.

Dax, avec son centre historique et son Site Patrimonial Remarquable (SPR), offre des opportunités d'investissement via le dispositif Malraux. Ce dispositif permet aux propriétaires d'immeubles situés dans un SPR et faisant l'objet de travaux de restauration complète de bénéficier d'une réduction d'impôt significative. La réduction est calculée sur le montant des travaux de restauration engagés, dans la limite de 400 000 € sur quatre ans. Le taux de réduction est de 22% pour les immeubles situés dans un SPR avec un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé, ou 30% si l'immeuble est situé dans un SPR sans PSMV mais avec un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé. À Dax, la préservation du patrimoine est une priorité, rendant ce dispositif attractif pour les investisseurs souhaitant conjuguer défiscalisation et valorisation d'un bien d'exception.

Le mécanisme du Déficit Foncier est une stratégie pertinente pour les investisseurs immobiliers à Dax qui possèdent déjà des revenus fonciers. Il permet d'imputer les charges de travaux de rénovation (non déductibles des revenus fonciers, comme les travaux d'amélioration, de réparation et d'entretien) sur les revenus fonciers existants. Si le déficit excède les revenus fonciers, la part restante (jusqu'à 10 700 € par an) peut être imputée sur le revenu global de l'investisseur. L'excédent éventuel est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce dispositif est particulièrement intéressant pour l'acquisition de biens anciens nécessitant des travaux importants dans des quartiers recherchés de Dax, permettant de réduire l'impôt sur le revenu tout en valorisant le patrimoine immobilier.

La loi Denormandie est applicable à Dax, la ville étant éligible au dispositif grâce à son appartenance à une zone tendue et à la mise en place d'une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) ou d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH-RU). Ce dispositif encourage l'investissement locatif dans l'ancien avec travaux. Il offre une réduction d'impôt sur le revenu pour l'acquisition d'un logement à rénover dans l'une de ces zones, à condition que les travaux représentent au moins 25% du coût total de l'opération et améliorent la performance énergétique du logement. La réduction d'impôt varie en fonction de la durée de l'engagement de location : 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans, et 21% pour 12 ans. La loi Denormandie à Dax est une excellente opportunité pour les investisseurs souhaitant participer à la revitalisation du centre-ville tout en bénéficiant d'un avantage fiscal substantiel et d'une demande locative forte.

L'investissement en Nue-Propriété à Dax représente une stratégie patrimoniale intéressante, notamment pour la préparation de la retraite ou la transmission. Ce dispositif consiste à acquérir la nue-propriété d'un bien immobilier pendant qu'un usufruitier (généralement un bailleur institutionnel) en conserve l'usufruit pour une durée déterminée (souvent 15 à 20 ans). Pendant cette période, l'investisseur n'a pas la jouissance du bien et ne perçoit pas de loyers, mais il bénéficie d'une décote sur le prix d'acquisition (généralement 30% à 40%). À l'extinction de l'usufruit, l'investisseur récupère la pleine propriété du bien, sans fiscalité additionnelle sur la plus-value liée à la reconstitution de la pleine propriété. Les charges et taxes sont supportées par l'usufruitier. À Dax, la présence de résidences seniors ou de logements destinés à la location longue durée peut offrir des opportunités en nue-propriété, permettant de se constituer un patrimoine immobilier de qualité à moindre coût et sans contraintes de gestion.