CONSEILLER EN GESTION DE PATRIMOINE

Le dispositif LMNP, particulièrement en résidence services (affaires, tourisme, mobilité), représente une excellente opportunité d'investissement à Pupillin, surtout si des programmes neufs ou réhabilités sont disponibles. Il permet de bénéficier d'un cadre fiscal avantageux grâce à la déduction des charges réelles ou au régime forfaitaire (micro-BIC), ainsi que de l'amortissement du bien immobilier et du mobilier. Dans le cas de résidences services neuves, la récupération de la TVA (20%) est un avantage financier significatif. Ce dispositif est idéal pour générer des revenus locatifs complémentaires tout en se constituant un patrimoine, avec une fiscalité allégée sur les revenus locatifs pendant de nombreuses années. Il est pertinent pour des investissements dans des résidences gérées, assurant une exploitation locative simplifiée et une rentabilité potentielle intéressante, même dans des communes de taille plus modeste comme Pupillin, si le contexte local (proximité d'activités économiques, touristiques ou de formation) le justifie.

Pour l'investissement dans l'ancien à Pupillin, le dispositif du déficit foncier est une option à considérer pour les propriétaires bailleurs qui engagent des travaux de rénovation importants. Les charges de travaux déductibles des revenus fonciers peuvent créer un déficit, qui est alors imputable sur le revenu global du foyer fiscal, dans une certaine limite annuelle. Au-delà de cette limite, le déficit est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce mécanisme permet de réduire significativement l'impôt sur le revenu, rendant ainsi l'investissement dans des biens anciens nécessitant des rénovations plus attractif. Il est crucial de bien estimer le coût des travaux et le potentiel locatif du bien rénové pour s'assurer de la rentabilité globale de l'opération.

L'acquisition en nue-propriété à Pupillin peut constituer une stratégie patrimoniale intéressante pour anticiper une transmission ou pour se constituer un patrimoine immobilier à terme, sans les contraintes de gestion locative et sans en payer les revenus immédiats. L'investisseur achète le bien en démembrant la propriété : il acquiert l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et le vendeur conserve l'usufruit. Le prix d'acquisition est décoté par rapport à la pleine propriété. Au terme de la période de démembrement (généralement 10 à 20 ans), l'investisseur récupère la pleine propriété du bien, sans fiscalité supplémentaire sur la valeur du bien (hors plus-value éventuelle à la revente). Cette stratégie est particulièrement pertinente dans des zones où la valeur immobilière est susceptible de croître significativement à long terme, ou pour préparer une succession.