CONSEILLER EN GESTION DE PATRIMOINE

Le dispositif LMNP, qu'il s'agisse de biens anciens ou neufs, représente une excellente opportunité pour générer des revenus complémentaires tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. En investissant dans des résidences de services (affaires, tourisme, ou étudiantes si la proximité avec un pôle universitaire le justifie), il est possible de récupérer la TVA (20%) sur le prix d'achat du bien neuf. De plus, les revenus locatifs issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), permettant ainsi d'amortir le bien immobilier et le mobilier sur plusieurs années. Cet amortissement vient réduire, voire annuler, l'impôt sur les revenus locatifs pendant une longue période. Le statut LMNP offre également une flexibilité dans la gestion du bien, souvent assurée par un exploitant de résidence, ce qui est particulièrement appréciable pour les investisseurs souhaitant déléguer la gestion locative. Pour ARSAGUE, bien que moins axée sur les grandes résidences de tourisme d'affaires, l'option de résidences de services pour seniors ou pour une clientèle de passage cherchant un hébergement de qualité peut être pertinente, à condition de bien étudier la demande locale et la présence d'un gestionnaire expérimenté.

Le dispositif du Déficit Foncier s'adresse aux propriétaires de biens immobiliers anciens qui engagent des travaux de rénovation importants. Les charges déductibles des revenus fonciers, incluant les travaux, les intérêts d'emprunt, les taxes, etc., peuvent générer un déficit foncier. Ce déficit peut être déduit des revenus globaux du foyer fiscal, dans une certaine limite (généralement 10 700 € par an), offrant ainsi une réduction d'impôt significative. Au-delà de ce seuil, le déficit peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les investisseurs souhaitant valoriser un bien ancien et optimiser leur fiscalité. À ARSAGUE, l'acquisition d'un bien ancien nécessitant des travaux peut être une stratégie pertinente pour bénéficier du déficit foncier, à condition que le coût des travaux soit suffisant pour générer un déficit fiscal intéressant et que le marché locatif local permette une rentabilité après travaux.

L'investissement en Nue-Propriété consiste à acquérir la nue-propriété d'un bien immobilier, l'usufruit étant conservé par le vendeur ou cédé à un tiers. L'investisseur devient pleinement propriétaire du bien à l'issue de la période d'usufruit (généralement 10 à 20 ans), sans avoir à payer de droits de succession ou de donation. L'avantage principal réside dans l'acquisition du bien à un prix décoté (souvent 30% à 50% inférieur à la valeur en pleine propriété), sans avoir à gérer la location ni à payer les charges locatives pendant la période d'usufruit. Ce type d'investissement est particulièrement adapté aux investisseurs qui n'ont pas besoin de revenus locatifs immédiats et qui visent une valorisation patrimoniale à long terme. Pour ARSAGUE, l'investissement en Nue-Propriété peut être envisagé si la commune présente un attrait touristique ou résidentiel suffisant pour garantir une valorisation du bien à terme, ou si elle est située à proximité de zones plus dynamiques où la demande locative est forte.