CONSEILLER EN GESTION DE PATRIMOINE

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) représente une stratégie fiscale particulièrement pertinente à Digne-les-Bains, notamment via l'investissement en résidences services. Compte tenu de l'importance du thermalisme et du tourisme dans la ville, les résidences de tourisme, les résidences pour étudiants (avec l'IUT) ou les résidences d'affaires (pour les professionnels en mission) offrent des opportunités intéressantes. L'acquisition d'un bien neuf ou rénové dans ce cadre permet de générer des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés grâce à l'amortissement du bien et du mobilier, et potentiellement de récupérer la TVA sur le prix d'acquisition si la résidence propose au moins trois des quatre services para-hôteliers (accueil, petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison). Ce dispositif est idéal pour un investisseur souhaitant un complément de revenus stable et une gestion déléguée à un exploitant professionnel. La demande pour ce type de logement est constante à Digne-les-Bains, assurant une bonne visibilité sur les rendements locatifs.

Le dispositif Malraux est une option à considérer pour les investissements situés dans les Secteurs Sauvegardés, les Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou les Aires de mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine (AVAP) de Digne-les-Bains. La ville, avec son centre historique et ses bâtiments anciens, peut offrir des opportunités d'acquisition de biens nécessitant une restauration complète. Le Malraux permet de bénéficier d'une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux de restauration, sous réserve que l'immeuble soit affecté à la location pendant au moins neuf ans. Ce dispositif s'adresse aux contribuables fortement imposés et désireux de participer à la sauvegarde du patrimoine architectural, tout en se constituant un patrimoine de caractère. Il est crucial de s'assurer de l'éligibilité du bien et de la nature des travaux auprès des services d'urbanisme locaux.

L'investissement dans l'immobilier ancien à Digne-les-Bains, nécessitant des travaux de rénovation importants, peut être optimisé via le mécanisme du Déficit Foncier. Ce dispositif permet d'imputer les charges de travaux (hors intérêts d'emprunt) sur les revenus fonciers existants, et l'excédent de déficit (jusqu'à 10 700 € par an) sur le revenu global de l'investisseur. Le solde éventuel est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Pour être éligible, le bien doit être loué nu pendant au moins trois ans. Cette stratégie est particulièrement intéressante pour les investisseurs ayant déjà des revenus fonciers ou un revenu global élevé, et qui souhaitent réduire leur imposition tout en valorisant un bien immobilier. Digne-les-Bains, avec son parc immobilier ancien, offre de nombreuses opportunités pour ce type d'opération.

Le dispositif Denormandie est applicable à Digne-les-Bains, la ville étant éligible aux programmes de revitalisation des centres-villes. Ce dispositif encourage l'investissement locatif dans l'ancien avec travaux, permettant aux propriétaires de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu. Pour être éligible, le logement doit être situé dans une commune couverte par un contrat de redynamisation de site industriel (CRSI) ou une opération de revitalisation du territoire (ORT), ce qui est le cas de Digne-les-Bains. Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération et améliorer la performance énergétique du logement. La réduction d'impôt varie en fonction de la durée de l'engagement de location (6, 9 ou 12 ans). Le Denormandie est une excellente opportunité pour les investisseurs souhaitant acquérir un bien à rénover dans le centre-ville de Digne-les-Bains, contribuant ainsi à la revitalisation urbaine tout en bénéficiant d'un avantage fiscal significatif. Un Conseiller en gestion de patrimoine à DIGNE LES BAINS pourra accompagner les investisseurs dans l'étude de ces dispositifs.

L'investissement en Nue-Propriété à Digne-les-Bains, bien que moins courant que dans les grandes métropoles ou les zones littorales, peut présenter un intérêt pour une stratégie patrimoniale à long terme. Ce dispositif consiste à acquérir la nue-propriété d'un bien immobilier, tandis que l'usufruit est temporairement détenu par un bailleur social ou un organisme institutionnel. L'investisseur bénéficie d'un prix d'acquisition décoté (généralement de 30% à 40% par rapport à la pleine propriété) en contrepartie de l'absence de revenus locatifs et de la prise en charge des grosses réparations par l'usufruitier pendant la période de démembrement (souvent 15 à 20 ans). À l'issue de cette période, l'investisseur récupère la pleine propriété du bien, sans fiscalité additionnelle, et peut alors le louer, l'occuper ou le revendre. Cette approche est particulièrement adaptée pour la préparation de la retraite ou la transmission de patrimoine, offrant une valorisation mécanique du bien sans les contraintes de gestion locative et de fiscalité des revenus fonciers durant la période de démembrement.